先看下图:

2014年至2018年，北海房价上涨2237元/平方米，涨幅44.8%。实际涨幅应该更高，因为2018年统计的房价不包括装修，也不包括团购费等价外收费。

如果缩小范围:2014年到2016年，北海房价只涨了253元/平方米，涨幅5.1%。2016年，北海将有2%的住房补贴。从这个角度来看，北海的房价在此期间持平甚至下跌。

长期以来，北海的房价一直在上涨。周期短，可能下跌。

北海是一个事件驱动的房地产市场

2002年，中央政府给北海一项特殊政策:对1998年以前停建、缓建的项目，转让、出售时免征营业税、契税。2003年，泡沫多年的北海地产重新启动。

2008年国际金融危机爆发，中国推出4万亿计划应对，房地产趁机回暖。到2009年，北海出现了疯狂的房地产投机。2010年，国家宏观调控楼市突然转冷。

2016年北海实施住房补贴，楼市销量开始增长。

2017年，由于北方雾霾严重，北海迎来了大量买家。

2018年，中国棚户区改造刺激了楼市的繁荣。海南岛限购，北海欢迎大扫除租客。

总结历史:

A.全国楼市正在蓬勃发展，北海肯定会紧随其后。

B.当突然意识到北海的好空氛围时，北海的楼市会迅速变热。

“突然意识”是什么意思？2016年北方出现了严重的雾霾，社会突然想到了北海，一个冬天避雾霾的好城市。2018年海南全岛限购时，买家的焦点突然转向了另类城市北海。

项目签约不能给北海楼市带火

尽管今年疫情，北海依然是大规模投资签约。乐观者认为，北海楼市将迎来井喷。

这是不可能的。比如今年4月，北海签约5个大型项目，总投资近2990亿元，其中东望集团项目达1535亿元。

够强吗？但东望集团的生猪养殖点是合浦县长乐镇和精细化工园区，都位于铁山港。以他们的位置、距离和项目性质，如何带动北海楼市？

如果你仔细研究这些承包项目的由来、选址、性质和生产时间，如果你指望它们迅速提振楼市，你会感到沮丧。

北海近年来频繁出现在中央媒体的新闻中。好事，但刺激不了楼市。他们的作用是:一有紧急情况，北海就会脱颖而出。例如，当你看到城市里的烟雾时，你会立即想到北海的良好环境。

北海楼市何时走出低谷

今年以来，发生了三件大事:一是疫情直接破坏了经济结构；第二，中美关系一直在恶化；第三，中央政府提出了“内循环”的概念。

前两种，直接导致购房者拿着钱观望。在后一种情况下，争议很明显:一派认为有必要刺激楼市以带动复苏。另一派坚决反对，因为房奴缺乏消费能力。

2008年国际金融危机中，中国4万亿计划允许大量资金流入楼市，副作用明显。今年北海大规模基础设施建设，近千条背街小巷几乎同步整治。除了向海大道和西村港跨海大桥，还有连州湾大道和冯家江跨海大桥。仅这四个项目的投资就超过125亿元。

疫情期间进行了大规模的基础设施建设，像北海这样的城市相当多。越来越多的迹象表明，中国打算暂时放弃房地产的想法。

然而，房地产涉及的行业太多，完全忽视和抛弃它是不现实的。从大环境来看，当疫情得到明确控制，当中美关系最终明朗好转或恶化，当“内循环”经济的前景趋于稳定，资本或许能够大规模流入楼市。

这需要多长时间？尽快两三年，尽量晚三五年。换句话说，北海要等全国楼市再次升温，至少需要三年甚至更长的时间。

这是国内视角。如果回到北海本身，楼市走出低谷有三条路:一是本地人涌向楼市；二是大量人才进入北海；第三，其他地方的人来北海。

如何让异地买房热起来？

一是环境，北海必须坚定不移地做好环境保护工作，确保城市空空气质量环境；二是配套设施。北海要重视新建住宅小区市政配套设施建设，让出行、过冬、避霾、养老的人出行、生活、游玩、消费都方便。

当北海可以让候鸟推荐候鸟，买家推荐买家的时候，楼市就不用愁了。

因此，北海楼市的未来将取决于城市对环境和配套建设的重视程度。如果我们高度重视，可能两三年，或者三五年。相反，我们只能祈祷另一个对北海极为有利的突发事件，比如2016年的北方雾霾。

去年下半年，银滩中心区全面启动转型升级，这是一个很好的信号。

艰难的日子也有小日子可以滋养

从2011年到2016年，北海楼市跌入了长低谷。然而，工业园区的同和坡湾却以无与伦比的低价策略，迅速卖出一空。以“快征地、快建房、快交房、低房价”著称的杨桐地产，卖得非常开心。凭借坚持不懈的努力、丰富多彩的营销活动和真诚的服务态度，恒大地产发展稳步前进。

北海气候独特。不管楼市有多冷清，还是有一批稳定的人从异地买房。同时，不管北海的房价是涨是跌，还是会有在本地买房的刚性需求。

这两点决定了北海楼市的基础。市场冷的时候，对于区位优秀、设计优秀、价格实惠、口碑好的人来说，还是有明显的市场的。相反，被冷落是正常的，随波逐流，买了就有风险，不会买。

冷中有热，市场是现实的。