多年前，老的小的都被拒绝了，多年后，成了竞争的热点。

据说风水轮流转，今年终于去了八卦岭。

这个被遗忘了很久的领域，在没有注意的情况下，成为了关注的焦点。

链家数据显示，八卦岭二手房均价近一年上涨60%；中原地产数据显示，八卦岭二手房年涨幅达58%；安居客数据显示，八卦岭二手房年涨幅也达到了57%；

从安居客列出的15个项目数据来看，去年8月分家时基本起飞，比如八卦岭的部分员工宿舍，今年春节后就开始暴涨。

通过对比发现，较低的总价涨幅更为明显。

从具体的户型和项目来看，总价较低的集中在30年的老房子，如史圣村、彭几公寓、八卦岭宿舍公寓等。，而总价较高的则是90后建造的高层住宅，如尚领时代公园、史圣鹏程花园等。

如果非要为这个涨幅找一个历史参照，似乎只能追溯到2016年。

是什么刺激了八卦岭地区的房价？

显然是为了一张“票”。这张“票”可以是名校的学位，可以是未来的旧变，也可以是刚需的第一套房的解决方案...

可能觉得，只要我花两三年几百万，就能坐上八卦岭的车。

要说这波八卦岭之所以大幅上涨，归根结底只有三个因素:

首先肯定是价值洼地，否则浮动空的空间不会那么大。

其次，地段价值被挖掘，基础交通网络随城市更新，所以小区有望提前摘下“老小”的帽子。

最后，附加值得以体现，学区的教育和商业设施，以及住宅外的需求，将迎来效益的迸发。

先说说八卦岭房价为什么会突然上涨，上涨之后是否还有机会开始。

01

“抑郁症”的彻底价值

要说八卦岭的变化，用“三十年河东，三十年河西”来形容最为贴切。

从过去领先到今天落后！八卦岭的孤独就像深圳的重心由东向西转移，福田取代了罗湖，南山超越了福田。

这个曾经辉煌的老工业园区不再美丽。

每次走过这里，都会看到排列整齐的独栋楼房，比城里脏乱的村庄整洁多了。但是当旧墙被阴暗的大道覆盖时，似乎给人一种压抑的感觉。就像走在大陆一个县城的老街区，完全感觉不到这里是深圳。

八卦岭地区，周边散落着一些高层建筑。其他地方，尤其是中间，要么是旧工厂，要么是工业区的仓库或宿舍楼。对于深圳这样一个快速发展的城市来说，它不是一个“烂摊子”，它是一个典型的“老小”，是一个历史遗留问题。

这个工业区，位于福田区东北角，只有116万平方公里。曾经是改革开放后第一批大型工业区，也是包装印刷行业的生产基地之一。现在我们熟悉的深圳最大的图书批发市场就在这里。

这本书充满了香味...

然而，包装和印刷是一个彻头彻尾的夕阳产业。对于土地稀缺的深圳来说，这样“高污染、低效率”的最好归宿是迁出，所以八卦岭的故事需要再讲一遍。

有些地区可能不需要故事来支撑发展，比如八卦岭，只要有人在这里花钱！

02

这块地的价值被挖掘出来了

过去工业区有生产，产出可以促进区域经济的发展。未来一个商业区会有市场，消费也会促进区域经济的发展。消费替代生产，第三产业替代第二产业，也可以带动区域发展。

就像一公里外的上步工业区，40年前也是一个小山丘，是一片农业荒地。上步工业区依托华强、赛格，成功从生产车间转型为消费市场，成为深圳最美的孩子。

夹在上步工业区和八卦岭工业区之间的百花区，成为福田乃至整个乃至名邸区。

和百花区一样，八卦岭也是一个形态良好的交通网络。

西起上步北路，东至红岭北路，南至笋岗西路，北至泥岗东路，地铁6号线、7号线、9号线交汇处，在建14号线，除此之外，还有四条城市主干道。面积只有116万平方米，有四个地铁站:八卦岭、红岭北、沅陵、体育中心。

八卦岭地区周边两公里范围内，还有三条地铁线路，分别是1号线、2号线、3号线。共有六条地铁线路已经通车，一条地铁线路正在建设中。至于计划的线路，还没有统计。

已覆盖开通的地铁站至少包括八卦岭、银湖、泥岗、红岭北、笋岗、洪湖、沅陵、红岭、老街、大剧院、红岭南、科技馆、雁南、体育馆、新通岭、华强路、华强北、华新、黄木岗等19个地铁站。

对于工业区，交通网络只需要高速公路，但对于居住商业活动区，轨道交通是最适合的出行方式。

与花相比，八卦岭缺的是什么？

八卦岭缺的就是一个旧的零钱！

百花有一个很好的交通网络，八卦岭有。八卦岭有些工厂和宿舍没有花。红岭金融街对街有配套优势，花只能一面看。

要说这么优质的地段，恐怕整个城市都很难找到第二个！

03

附加值得到了体现

城市更新从旧到主导是一个长期渐进的红利释放过程。但是为什么，短短一年，八卦岭地区的房价就能飙升60%？

区内有利的交通网络已经实现，久违的地铁6号线已经通车！周边地区的城市更新正在加快。小区迎来名校，学区房效应正在凸显！

要说一套房子的价值，除了优质地段、便利的交通、完善的商业设施等。，还有一个核心概念那就是教育，也就是学区房。

2019年3月，梨园小学东校区落户八卦岭。2020年7月，笔架山中学正式更名为梨园实验学校。在两大名校的加持下，八卦岭瞬间成为暴发户。

除了在建的深圳中学泥岗校区和即将改建的深圳体育中心，以及周边的深实验和红岭等名校，八卦岭的科教文化氛围越来越浓。

位于福田区东北角的八卦岭虽然不是核心区，但却是深化“东进战略”的必由之路。要扫清“东进战略”的障碍，必须从旧的改革入手。

位于八卦岭西南角1公里处的华富村已经进入施工进程，南角2公里处的蔡屋围旧改已经开始拆除。除此之外，沿着红岭路以南的路程，将打造一条媲美陆家嘴的世界级金融街。

近期，八卦岭片区东侧道路上，739米的深圳大厦、600米的京基新景都酒店、520米的恒大国际金融中心、两座300米+摩天地标将相继亮相。

北有清水河，东有笋岗，都是大老地块。

当然，未来的小区不仅要靠外围价值的提升，还要想办法提升自身价值。

多年来，八卦岭没有歇过，旧改也在路上，但没有提上日程。

最后，8月18日，市规划和自然资源局发布了关于八卦岭片区规划草案的公告。

本次公告最重要的一点是调整八卦岭片区部分地块的土地性质，将部分原“商住混合用地”地块调整为目前的“二类居住用地”地块。涉及的项目地块包括仙客机电有限公司、庆安航空空、彭懿花园、彭胜村、徐飞花园所在地块。

这对周边的周边项目来说，无疑是一大利好。当初买的公寓变成了住宅，至少土地产权延长了。然而，面对即将到来的旧区改革，这些项目将是无望的。或许最终，他们只能依靠周边项目的价值提升来带动自身价值上升。

然而，这些建于20世纪80年代初的车间和宿舍已有近40年的历史。按照目前商业用地长达40年或工业用地长达50年的产权来看，别说房屋建筑老化，土地使用权过去40年也应该是个问题。

为此，徐飞花园等公寓项目于2000年竣工，使用年限将达到2065年。产权虽然是70年，但土地用途不明确，土地产权会出问题，长期拖下去也不是问题。

这个地区迟早会改变。与其让历史遗留问题继续存在，不如一起解决。准备多年的八卦岭片区旧改将进入倒计时阶段。

对于那些想赶上八卦岭旧改末班车的朋友来说，恐怕只能从周围零散的高层建筑入手了。

从八卦岭在售楼盘信息来看:

彭几公寓，一套1983年的房子，已经37岁了；

八卦岭宿舍，1985年的房子，已经存在了35年

……

需要注意的是，随着土地开发周期的推移，这些项目可视为40年的老房，价格均接近10万元/平方米。足以看出这都是为了旧的改变。毕竟周边花的均价已经是15万元/平方米了。

买这些房子的人要记住，风险和收益都是存在的！对于任何一个区域来说，城市更新带来的区域价值提升都是必然的。但问题是这轮上涨了很多。

对于小区周边的后续建设项目，如史圣鹏城花园、史圣年华、史圣村、尚领时代公园等，虽然没有风险，但价格已经定在这里了，要注意历史遗留问题，做个聪明人。

毕竟，就算今天我身后有一堆“老小”，我也能卖十几万...