至于以本地买家为主的县级市房地产市场，宜兴楼市明显过热。
◎作者/杨克伟、姚
■■■
宜兴市是无锡市主办的县级市。自2020年年中以来，房地产市场变得异常火爆:
1)土地市场方面，建发“梅林A03”地块地价超1.95万元/平方米，与无锡市单价备案持平；
2)新房市场方面，截至2021年5月，宜兴市商品房成交均价同比上涨57%。
GDP低于江阴市宜兴市。除了“三山两水五田”土地资源稀缺导致的地王频出、住房供给稀缺之外，我们认为在“城贫人富”的情况下，缺乏应对房地产市场突变的储备措施也是一个重要原因。
根据实际调查，我们认为宜兴房地产市场中短期存在以下隐患:
1)地价、房价过高，引发市县联动，后续政策调控将收紧；
2)二手房市场偏冷，租户成交量难以提升；
3)工资收入仍不足，房价过高客户难以支付；
4)舆论过热，投资情绪掩盖了自住需求，基础设施难以支撑生活需求。
目前楼宇和城市的热点主要集中在宜兴市，即宜城街、新街街、新庄街、七亭街。以下将区分宜兴市和宜兴市。
梅林土拍引发看涨预期:龙鑫地价突破万
建发1.95万元/㎡平无锡单价纪录
“地方城市带动楼市”，地王的出让提升了楼市的预期。2020年5月，龙信竞得一地16号-龙信玉兰濉溪地块楼面价首次突破万，提振了市场预期。后续大家、中超、华盛新力联合体相继在城东购买4套宅地，楼面价超8000元/平方米，将市场热度从梅林板块扩散到城东。随后，郭蕊大嘉财团中标49号-郭蕊大嘉聚龙云起地块，将新街街地价推高至万余。
本轮土拍的高点在于建发拿下的“梅林A03地块”。该地块的楼面价不仅达到了19518元/平方米，与无锡市目前的单价纪录持平，触及了土地拍卖的隐形地价控制线，而且其出让底价的楼面价达到了11763元/平方米，高于此前的最高单价。破万元的底价给了楼市强烈的预期，将市场情绪推向高点。
综上所述，对于以本地买家为主的县级房地产市场来说，宜兴楼市已经明显过热。人的财富的丰厚基础是有限度的。刚需和提升客户购买力存在峰值风险，后续市场量价将无根可循。
我们认为，应尽快落实房地产市场监管主体责任，并做出必要的监管认定。严查经营性贷款和消费贷款，防止一手房和二手房投机，加大土地换住房供应规模和节奏，切实出台相关政策遏制本地房价上涨趋势。
典型项目1:金科·张羽
▲案例图
位置:莘庄街道关彝路与范蠡大道交叉口
首开价格:备案均价18500元/平方米
项目点评:本项目位于莘庄街道，属于东宇新城2.0规划。目前东屿新城1.0没有待售的房子。与本项目相比，项目南侧华盛新里于越湖山即将开业的临建及别墅产品存在一定的倒挂价格23000元/平方米。而且由于即将进行的中超项目，预计市场价将超过3万元/平方米。
因此，在房价预期下，本项目以改善型产品为主，主要户型为102-140平米。购房者主要关注改善投资和低首付，但大多数客户会在第二年结清贷款。区域内待售和待售产品以大面积为主，购买东浦新城板块的房子带有一定的圈层价值。
买家主要来自城区、民营产业发达的城镇，如鼎树、周铁等，最高限价约200万元。本项目140平方米产品存在一定的去化压力，主要体现在月度供应压力上。
目前项目仍在验资过程中，102平方米、122平方米的产品已基本入驻。
典型项目2:港龙湖光龙
▲案例图
位置:七亭街经济开发区
建筑面积:18.8平方米
上次涨价:备案均价15500元/平方米
项目点评:本项目位于董琦新城北部七亭街经济开发区。这个板块之前的项目堆积如山，货量充足。2018-2020年东宇新城板块价格上涨期间，经济开发区板块价格处于横盘状态。
后来由于房东频繁刷新地价，带动了刚需买家外溢，充分消化了该板块的房源，该板块的销售业绩出现反弹，在售项目也从需要分客户变成了推太阳。
该项目于2020年8月首次开盘，平房均价14000元/平方米，高层毛坯均价13000元/平方米，最新一推平均售价上涨2000元/平方米。随着市场的上涨，其周围的竞争商品数量很少。第一个开口的70%会被融化，后面的推会越来越热。到2021年，当最后一次推送实现时，它将立即用完。
这个项目的买家由市区的苏东板块溢出和周边乡镇的客户组成。大部分只是需要买家，主要户型是99-109小面积产品。
典型项目3:海伦堡天悦
▲案例图
位置:新街团结板块叠翠路与响头西路交叉口
上次涨价:备案均价14500元/平方米
项目点评:本项目位于新街，属于城西的团旗板块，是宜兴的老城区。由于宜兴整体向东发展，城西老城区房价相对较低，待售新房不多，多为待拆旧二手房。
这个项目是主要需要的。有三栋小楼，一栋高层，两栋平房，主体单元99-109平米，三室和120-125平米，四室。购房者从东枫那边过来，正好需要徐舍镇和张著镇的购房者。
项目于2020年7月首开，别墅毛坯售价1.4万元/平方米，首开即降70%成本。2020年9月将新增精装高层住宅，单位面积99-109平方米，均价1.3万元/平方米，总价约150万元。由于项目房源少，一直卖到了2021年5月。
排版|孙
