01

按照惯例，每年年底，每个楼盘都要发挥“大威力”，上演一场优惠促销的“赤膊大战”。

今年也不例外，但最近一周发生了微妙的变化:

有些属性，不用担心，折扣会一点一点收回。

万科滨海项目因任务指标完成，从12月23日开始收回特许权，包括滨海大都会、观澜、金域国际；

东县首付分期已取消；

年初CCCC海河大厦开业还有10折优惠。10月以后折扣越来越少，一直卖的很好。现在折扣已经收回；

未来城市折扣已收回，高层价格由1.75万/平方米调整为2万/平方米...

优惠很多，你会发现优惠都是很基础的点，并没有多“爆”。

有意思。

年底本来是要“惠屏”的，但今年的“尚色”比9、10月的“重磅”还要差，赶不上6月的年中冲刺。

为什么呢？

表面上看，有些不能冲，反正也完成不了任务，就是这样；有的已经完成任务，不着急；不然年底签合同就来不及了。

但如果从整体市场趋势来看，还有更深层次的原因。

02

原因之一是市场真的死了。

毫不夸张地说，经过半年的绝望透支和含泪出售，许多报价将破产。

荣盛锦绣书院和团坡西一样，地价1万，上期卖了1.1万；万科翡翠大道地价2.2万，高层卖2.4万；团泊东部分板块，均价已跌至6千+...

除了地面飞行，就只有压缩的成本，几乎没有空降价的空间。

即使成本再降低，还是有成本的。我们必须购买钢筋混凝土并支付各种税费。

现在一个项目平均利润7%左右，有3%和4%左右做了，但是几乎找不到10%。

所以，如果现在尽力打折，有些开发商真的会“部分破产”。

第二，政策放松出现。

12月18日，广州花都再次放宽限购。符合条件的本科生可以买一套没有社保的房子。

10月份以来，“楼市松动”的消息在各个城市陆续传出，大家都在试探。

深圳、成都、广州、佛山、青岛……秘密放松，一座又一座城市。

当然，总有一些城市“认不出来”，比如南京、海南、北三。

这一轮，很多一二线城市已经开始领先，这是风向标。

无论是“优化限购政策”、“引进人才”还是“发展产业”，背后的楼市都在松动。

高层会议也定下了基调。可以肯定的是，不会有住房投机。关键是“全面落实城市政策”，明年地方政府将有更多的“自主权”。

市场情绪瞬间逆转。

难怪有开发商直言，“今年是这个意思。明年我会等小阳春。”

信号已经相当强了，不用等明年了，现在楼市也憋不住了。

11月份，天津新房成交量已经出现了拖尾的迹象，签约将会推迟。12月成交量会更高，意味着楼市准备复苏。

数据来源:中智研究院

这两个原因导致今年年底没有“打雷”，因为开发商知道明年春天会比较暖和，现在没有必要继续割肉。

03

从年底看明年。

根据政策和今年的市场，预测明年的三种可能性:

热身是大概率事件；

平是中等概率事件，不太可能有大折扣，但会有小折扣；

跌倒是小概率事件。

为什么跌倒是小概率事件？

一个原因:开发商的成本没有下降的基础。

开发商可以低利润，但不可能让他们陷入太多成本。

今年才是真正的“市场底部”。

第二个原因:政府不允许。

中央经济工作会议强调，明年一切都要“稳”，楼市和经济都要保基本面。

而且，2020年是全面建成小康社会的决胜之年。政治不能理解，但意识必须实现。

毕竟，所有数据和政策都指向2020年是触底反弹的一年。

第三个原因是买房的需求被压抑太久了。

自2017年调控以来，天津对住房需求挤压过大。

尤其是今年，房价确实又上了一个新台阶，买房人买涨杀跌的心理尤为明显。

比如河北区某项目开始打九折，交易量一度很大；后来变成了15%的折扣，还可以；但在那之后，他们开始以20%和75%的折扣出售。这时候卖得不好，买家觉得可能还会继续跌。

这是个例子，但也能代表市场，所以今年买家观望情绪极强。

其实交易量不高，不是没人看房，而是看多了买少了，交易周期在拉长。

需求不会消失，只会延迟，刚需就是需求，改善也是需求。

如果从今年年初开始看房，基本上年底就开始了；如果你是那年年中开始看房的，明年年初会开始吗？

现在，二手房就是一个很好的例子。

明年也不例外。春江水暖鸭先知不仅会从核心位置入手，还会从位置好、稀缺性高的产品入手。

我们还是以南开区中交海河大厦为例，这是一个典型的高稀缺性项目。

老城区隔是天津的一个富人区，是老城区隔中的最后一块地。将来老城区的隔间里不会有新房子。

另外，中交海河公馆是中营小学的学区，上学名额没有限制。

重点学区新房稀缺，项目仍为老城区重点学区新房。

除了欣赏周围熙熙攘攘的商业，如仁恒购物广场、新世界百货、欢乐城、天佑城等。，CCCC海河大厦也将引入整个城市最强的万达广场。

这样的项目必然是反弹的“先锋”。这就跟股市一样，反弹必须从蓝筹股开始，楼市也是一样。

尤其是今年房东入市的时候，房价的天花板被打破了，现在最高价已经到了6万+。价格体系留下的空缺口一定会被填补。

高价降不下来，市区相对低价上去了，就剩下稀缺品的空涨价。

05

经历了一年的楼市大起大落，大家也觉得天津的政策只会做不会说。

很可能是低调发布，没人知道什么时候。

但一旦它出现，市场将发生非常迅速的变化。

现在已经是年底了，需要从现在看明年。

楼市的任何变化都可能是明年市场的“预演”。只有理清逻辑，才能把握节奏。

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