01
按照惯例,每年年底,每个楼盘都要发挥“大威力”,上演一场优惠促销的“赤膊大战”。
今年也不例外,但最近一周发生了微妙的变化:
有些属性,不用担心,折扣会一点一点收回。
万科滨海项目因任务指标完成,从12月23日开始收回特许权,包括滨海大都会、观澜、金域国际;
东县首付分期已取消;
年初CCCC海河大厦开业还有10折优惠。10月以后折扣越来越少,一直卖的很好。现在折扣已经收回;
未来城市折扣已收回,高层价格由1.75万/平方米调整为2万/平方米...
优惠很多,你会发现优惠都是很基础的点,并没有多“爆”。
有意思。
年底本来是要“惠屏”的,但今年的“尚色”比9、10月的“重磅”还要差,赶不上6月的年中冲刺。
为什么呢?
表面上看,有些不能冲,反正也完成不了任务,就是这样;有的已经完成任务,不着急;不然年底签合同就来不及了。
但如果从整体市场趋势来看,还有更深层次的原因。
02
原因之一是市场真的死了。
毫不夸张地说,经过半年的绝望透支和含泪出售,许多报价将破产。
荣盛锦绣书院和团坡西一样,地价1万,上期卖了1.1万;万科翡翠大道地价2.2万,高层卖2.4万;团泊东部分板块,均价已跌至6千+...
除了地面飞行,就只有压缩的成本,几乎没有空降价的空间。
即使成本再降低,还是有成本的。我们必须购买钢筋混凝土并支付各种税费。
现在一个项目平均利润7%左右,有3%和4%左右做了,但是几乎找不到10%。
所以,如果现在尽力打折,有些开发商真的会“部分破产”。
第二,政策放松出现。
12月18日,广州花都再次放宽限购。符合条件的本科生可以买一套没有社保的房子。
10月份以来,“楼市松动”的消息在各个城市陆续传出,大家都在试探。
深圳、成都、广州、佛山、青岛……秘密放松,一座又一座城市。
当然,总有一些城市“认不出来”,比如南京、海南、北三。
这一轮,很多一二线城市已经开始领先,这是风向标。
无论是“优化限购政策”、“引进人才”还是“发展产业”,背后的楼市都在松动。
高层会议也定下了基调。可以肯定的是,不会有住房投机。关键是“全面落实城市政策”,明年地方政府将有更多的“自主权”。
市场情绪瞬间逆转。
难怪有开发商直言,“今年是这个意思。明年我会等小阳春。”
信号已经相当强了,不用等明年了,现在楼市也憋不住了。
11月份,天津新房成交量已经出现了拖尾的迹象,签约将会推迟。12月成交量会更高,意味着楼市准备复苏。
数据来源:中智研究院
这两个原因导致今年年底没有“打雷”,因为开发商知道明年春天会比较暖和,现在没有必要继续割肉。
03
从年底看明年。
根据政策和今年的市场,预测明年的三种可能性:
热身是大概率事件;
平是中等概率事件,不太可能有大折扣,但会有小折扣;
跌倒是小概率事件。
为什么跌倒是小概率事件?
一个原因:开发商的成本没有下降的基础。
开发商可以低利润,但不可能让他们陷入太多成本。
今年才是真正的“市场底部”。
第二个原因:政府不允许。
中央经济工作会议强调,明年一切都要“稳”,楼市和经济都要保基本面。
而且,2020年是全面建成小康社会的决胜之年。政治不能理解,但意识必须实现。
毕竟,所有数据和政策都指向2020年是触底反弹的一年。
第三个原因是买房的需求被压抑太久了。
自2017年调控以来,天津对住房需求挤压过大。
尤其是今年,房价确实又上了一个新台阶,买房人买涨杀跌的心理尤为明显。
比如河北区某项目开始打九折,交易量一度很大;后来变成了15%的折扣,还可以;但在那之后,他们开始以20%和75%的折扣出售。这时候卖得不好,买家觉得可能还会继续跌。
这是个例子,但也能代表市场,所以今年买家观望情绪极强。
其实交易量不高,不是没人看房,而是看多了买少了,交易周期在拉长。
需求不会消失,只会延迟,刚需就是需求,改善也是需求。
如果从今年年初开始看房,基本上年底就开始了;如果你是那年年中开始看房的,明年年初会开始吗?
现在,二手房就是一个很好的例子。
明年也不例外。春江水暖鸭先知不仅会从核心位置入手,还会从位置好、稀缺性高的产品入手。
我们还是以南开区中交海河大厦为例,这是一个典型的高稀缺性项目。
老城区隔是天津的一个富人区,是老城区隔中的最后一块地。将来老城区的隔间里不会有新房子。
另外,中交海河公馆是中营小学的学区,上学名额没有限制。
重点学区新房稀缺,项目仍为老城区重点学区新房。
除了欣赏周围熙熙攘攘的商业,如仁恒购物广场、新世界百货、欢乐城、天佑城等。,CCCC海河大厦也将引入整个城市最强的万达广场。
这样的项目必然是反弹的“先锋”。这就跟股市一样,反弹必须从蓝筹股开始,楼市也是一样。
尤其是今年房东入市的时候,房价的天花板被打破了,现在最高价已经到了6万+。价格体系留下的空缺口一定会被填补。
高价降不下来,市区相对低价上去了,就剩下稀缺品的空涨价。
05
经历了一年的楼市大起大落,大家也觉得天津的政策只会做不会说。
很可能是低调发布,没人知道什么时候。
但一旦它出现,市场将发生非常迅速的变化。
现在已经是年底了,需要从现在看明年。
楼市的任何变化都可能是明年市场的“预演”。只有理清逻辑,才能把握节奏。
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