作者:鸟叔
最近，中铁一都国际推出了一个名为广河小区的小公寓群，引起了很多朋友的关注和兴趣。所以，今天就来说说益都国际。
在我看来，中铁宜都国际有三个特点。
首先，大都、宜都国际位于关山南的门户，总用地面积近1800亩，总建筑面积约260万㎡，户数1.6万户，常住人口近6万。是贵阳、观山湖具有代表性的综合市场之一。北临石林路，西临云坛路，南临北京西路，东临金阳大道，可以说是真的很大。
其次是整体。逃避不仅大，而且完整。周边有喀斯特公园、金阳医院、世纪金源购物中心、印象城购物中心、宜家，加上我自己规划的诺德商务中心，真的很不错。还有北京冯润实验学校，这是一所九年制的公立学校。不管教育质量如何，至少已经基本解决了小区业主子女的读书问题。医疗、公园、商业、教育，对了，配合2号线长岭路站的地铁配置，宜都的配套可以说是非常高了。
最后，靖。说实话，我一直觉得中铁做景观是靠谱的。从很久以前的兴隆城市花园、兴隆珠江湾，到中铁宜都国际、中铁月山湖，甚至云竹。中铁的项目景观一直是亮点，包括F组，很多业主在接手房子后认为是“老火”。其实绿化做得还算不错。
▲F组绿化
说了好事之后，益都国际的几个缺点也很明显。
一是产品设计亮点不足。
逃跑是个老项目了。一期开通至今已近十年。早期宜都以其优越的景观示范区吸引了众多客户。但是后期的产品设计呈现出西化的态度。立面沉闷无生气，公寓布局基本没有亮点。到目前为止，E集团和F集团的产品相比市场上的其他产品几乎没有什么亮点，从自住的角度来说是无害的。但是，遗憾的是高品质设计感并没有延续。不过目前G集团终于对产品做了一些研究，做了一些小的创新。
二是项目太大，分离度高。
很多朋友在买房的时候都没有注意到一个问题，那就是房产促销的一些配套设施，这可能是你不容易享受到的，尤其是市场。这个问题，我称之为分辨率。意思是同一栋楼，但不同的群体有不同程度的配套享受。
比如一都门地铁站，项目最远点到地铁站的直线距离在一公里以上。按照正常人的步行速度，你至少要步行20分钟以上才能到达地铁站。有闲的时候还好，遇到雨雪就没那么舒服了。
这是很多超级市场的问题，因为规模太大，一个市场相当于三四个正常市场。一些配套设施其实对一些群体来说很方便，但其他群体基本享受不到。看似住在一个楼盘，实则有两种居住体验。
三是物业管理成为短板，亟待加强。
还有一个问题，就是物业管理的问题。说实话，我不止一次跟我说过宜都的物业问题，不止一次，不止几个业主。房地产物业按道理也算是贵阳老物业公司，但为什么会被这么多业主诟病呢？老实说，我不太明白。
如今，许多购房者已经把物业管理放在了高度优先的位置。规划高档，产品出彩，景观再度流行，最终需要落实到居住体验中。居住体验各方面最接触的点是小区物业管理。虽然可以看到中铁地产的物业管理在疫情期间有所改善，但作为老牌开发商的重点项目，我们再次希望中铁能够加强管理水平，不辜负这么好的区位和配套。
说了以上，再来说说益都国际现在卖的产品。宜都国际现在卖的是G1集团，也就是逸夫集团，马上就要推出G2集团了。
先看看地铁站。上面说地铁站的几个出入口都在北京西路北侧。益都国际的G组在这一点上有先天优势。G1组团距离2号线长岭路站出入口约400米，被视为地道的地铁板块。G2团就更近了，只有100米左右的距离。
从交通组织来看，益都国际的G组团在出社区后可直接选择广州路至金阳大道或云坛路，避开北京西路二店的堵点。很多人会拿万科新都汇和宜都国际集团g做比较，其实新都汇的交通组织很难避开第二家店的堵点。此外，宜家旁边的出入口容易发生拥堵。交通方面，宜都国际的G集团，我认为是对万科新都汇的小胜利。
宜都国际G1集团由8栋31层的高层建筑组成。集团共有2T4、2T3产品，主要单元为110三房、140四房、150四房。每一种户型的设计都没有严重的伤害，具有很强的善良性。如果你是刚需的朋友，建议看看5号楼，2T4的产品都是分区域设计的，可以有1T2的体验。户型均为紧凑型三房，面积约110，设计面积大，宽度宽。客厅和主卧朝南，景观比较好。
如果你是改善的朋友，可以看看1-4号楼的140套四居室产品。横厅的设计迎合了现代潮流，尺度充足。不过两个140的产品，建议优先考虑东侧的公寓。景观比西侧好很多，南北通透性更好。
如果你是需要升级产品的朋友，可以看看6-8号楼的四居室产品。建筑为2T3设计，梯户比以上两种舒适很多。产品上的东西单元是彼此的镜像。不过从景观的角度来看，建议先选西侧的，再选东侧的，最后选中间的。
谈完G1组，我们再来谈G2组。G2集团是宜都国际新推出的小型集团，共有13栋楼，同样采用封闭式布局。但与逸夫不同的是，G2集团的小户型占比很大，可以说在现在的观山湖楼市很难看到。G2组团位于金阳大道与广州路交叉口，距离2号线长岭路站仅约100米。地铁+小公寓是G2集团最大的特色。对于该组的具体位置，您可以看到下面的地图。
目前G2集团主要推广三种户型，77的2+1两居室户型，97的2对3户型，130的3+1户型。从下面的单层平面图，可以看到公寓的结构。都是2梯5梯设计。我认为他们只是被需要和投资。
先说77，一套2+1的两居室。公寓设计是两居室，但建了一个面积被盗的阳台空，实际装修可以作为三居室。这个被盗阳台空是2.7*2.7，大概7平米多。做卧室肯定很小，但做书房就勉强够了。其实户型里还有一个很小的房间。应该是2.4*2.4的房间，大概5.7平米，凸窗应该是7平米左右，真的很小。不过仔细想想，77%的建筑面积组成了三个房间，肯定和香港的客厅空不相上下，这也是可以理解的。
对于这套公寓，我的建议更纯粹是投资。因为真的很小，总价可以控制。但是位置好，交通好，配套好……投资的话，租也不难。如果你有点狠心，可以单独做四个房间出租……收入可以适当提高。
接下来97平米的2对3户型，其实是万科95平米小三居室的变形。但也做了一个面积被盗的阳台，同样大小2.7*2.7，约7平方的房间。优点是厨房外面有生活阳台，面积还可以。而且配有双卫生间，这样的小面积实属罕见。因为偷房，这个公寓的房价应该不错。与77套相比，这套97平米的2对3单元更适合自住。
最后，130平方米的横厅3+1公寓位于飞机的一个偏僻角落。所以和其他四套房是分开的。这就是传说中的独立豪宅吗？这种户型是比较常规的横厅户型，也偷了一个房间，所以做了四个房间。户型没有问题，景观也没有被大面积遮挡。然而，这个水平大厅的设计在这些2梯5户的建筑中有点格格不入。只能说，追求更舒适更自住的朋友，我推荐购买G1集团的大尺寸产品。
对了，还有G2组的另一大亮点。也就是在金阳大道一侧，已经建成了一个面积很大的城市公园。我这里没有具体的面积指标，但从卫星地图上估计大概是3500㎡。首先，这个公园可以为团体提供更好的景观体验，其次，它可以隔离一些道路上的灰尘和噪音。城市公园将成为G2集团的亮点。
综上所述，宜都国际，项目区位优势明显。它位于晋阳南的核心地带，毗邻四条主干道。配套设施丰富，教育、医疗、商业、地铁……区域成熟度高，生活便利。产品线完整。如果你现在买，二手房有很多选择。
但宜都国际部分集团产品设计一般，缺乏设计亮点。而且整个项目面积太大，个别配套设施有些群体难以享受。最后，关键是物业管理被诟病很多，所以要加强管理水平。如果你想在观山湖买房，宜都国际作为代表性的楼盘，应该是你和其他项目比较的标尺。
好了，中铁宜都国际的这篇评论到此结束。
谢谢你。下次跟着鸟叔来看你。
