城市更新项目一般分为5个流程:意愿征集、计划立项、专规批复、实施主体确认、报批报建

每个阶段都有政策要求，项目开发商需要在规定时间内完成相应的工作。

1、意愿征集阶段

一般时长1-2年，工作要求：更新意愿征集是旧改入场券。

涉及多个业主的更新项目，需要超过2/3以上业主同意，

涉及城中村改造的要召开股东大会表决；涉及旧住宅区100%业主同意。

这个阶段属于双方的一个摸底工作而已，主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。

这个委托公作为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料，不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项！

个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到任何损失！

2、计划立项阶段

一般时长1-3年，工作要求：

①合法用地比例≥60%；

②建筑要在2009年12月31日前建成，旧商业区、旧工业区的建成时间要≥15年，旧住宅区要≥20年；

③符合规划条件；

④更新意愿满足要求。

需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”。

；由区的更新局进行初审，

进而发文给区各个部门联合审查、提出意见，包括区规划国土管理局、教育局、交通部门、产业部门等等，

再组织城市更新意愿公示，征询公众的意见。

如果这两个都通过了，就会上报到各区的领导小组会议审批，安排计划草案公示，并公布公众意见、与公众进行沟通协调，取得大家的认可。通过之后就会纳入到城市更新单元的计划公告里，这时候，项目的计划立项就算完成了。

立项公示意味着旧村的拆迁重建已经确立，相关部门、开发商、村民都同意旧改拆除重建，开发商会申请聘请第三方测绘公司对旧改房屋进行测量，记录，归档。

3、专规批复阶段

一般时长2-3年，工作要求：

①计划立项通过后，进入土地建筑物的信息核查阶段，并对一些出现历史问题的土地进行处置，开始编制城市更新单元专项规划，提交给政府审批。

②经过一系列的审批过程，政府会安排城市更新单元规划草案进行公示，公示的预案内容包括旧改规划详细，拆迁补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，需要90％以上村民同意区政府批复。

4、实施主体确认阶段

一般时长1-2年，工作要求：规划通过后政府通过招标方式来确定开发商；

开发商竞标成功就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户；

资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署；

开发商确认好了，国土局和旧改办签订，

同时开发商拿到国土规划单位的和等；

办完这些手续后，开始进入拆迁谈判工作；按照目前政策的要求，必须达到95%业主同意搬迁安置补偿协议才能够实行拆迁。

5、报批报建阶段

一般时长3-5年，工作要求：

①拆除建筑物，注销原房地产证；

②开发商向区更新局申请办理《建设用地规划许可证》，缴纳地价，签订土地出让合同。

③开发商申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，动工建设。

项目在这个阶段一般可正常建设。

对于没名额购房者或者纯投资者都可以考虑投资此类项目。

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