千万人口，万亿GDP，国家铁路枢纽——

从品牌进入意愿、城市消费活跃度、未来可塑性等指标来看，中部新一线城市郑州正以肉眼可见的速度稳步上升。

今天就来说说郑州现在的商业如何，未来可以做哪些想象。

品牌丰富度较弱

但是商业项目充满了后劲

首先，从标杆购物中心的营业额、效率、租金表现来看，郑州典型商业物业大卫城在同级别新一线城市中已达到第一水平，其销售额已进入全国购物中心前十。

2018年中部省会4家标杆商场业绩，数据来源:RET瑞易德中国商业地产研究中心

但是，在品牌丰富度方面，明显较弱。从奢侈品店的数量来看，只有大卫城和郑弘城有奢侈品和奢侈品店。

在进入新零售门店方面，盒马、JD.COM 7 fresh、网易YEATION等品牌看好郑州，但仍难进入。

就知名商业地产开发商的存在而言，标准的万达广场并未提及。Xi安已经有欢乐城和SKP，武汉有瑞安天地和K11，长沙有IFS，郑州只有万象城还在调整中。

截至2019年5月的统计数据，数据来源:RET瑞易德中国商业地产研究中心

郑州商业“样貌”

不如Xi、武汉、长沙有趣？

郑州的商业之所以“看起来”不如Xi、武汉和长沙有意思，主要原因在于消费者的构成不同。

Xi安、武汉、长沙这些城市拥有大量的旅游人口，高素质的大学生人口也比较多，消费也比较复杂多样。

Xi大雁塔、大唐芙蓉园，长江、黄鹤楼、武汉光谷等。都是城市级文化旅游综合体商务区，而长沙五一广场商务区西临湘江、橘子洲，涵盖IFS等重量级项目。

Xi大唐不夜城是文化旅游与商业结合的代表

但郑州主城区缺少有吸引力的景点和周边商业，人口1000万，以家庭消费为主，相对简单。所以过去商业项目的定位主要是满足家庭基本消费需求。

在特色业态和品牌升级方面，仅涉及大卫城、新天国贸360、郑弘城等城市级商业项目。

郑州由当地商业运营商运营

在向国外运营商转型的过程中，

郑州的城市发展和房地产格局极大地影响着商业项目的发展进程。

上一轮商业项目供应主要集中在优越地段的村庄改造和三环旧城改造。比如新田国茂360购物广场和两个万达广场都是城中村改造项目，金义城是国家棉花厂改造项目，郑弘城是蓝宝湾综合体最后一期。

过去，城市改造提供给大型住宅的现金流方式造就了这些高质量的商业。

和全国住宅开发商进入郑州较晚一样，在一线和新一线城市，郑州商业地产运营商的扩张计划也较为缓慢。

国家住宅和商业房地产开发商不愿意干预上述征地方式，因为城中村改造项目的整个过程一般漫长而复杂。没有清洁土地的引入，外国商业经营者很难获得高质量的地块。这种发展模式在石家庄类似。

但这种情况正在改变。

目前，在城市经济实力和形象达到万亿GDP的新阶段，政府开始借助平台公司的一流开发合作，引入国内一线知名商业地产运营商，减轻商业地产开发商获取土地的压力。

另一方面，当地商业运营商经过长时间的积累，也在积极部署。

新天集团的业务管理团队正在积极拓展新的合作项目。除了已开业的绿地大都会360广场，许昌恒源通项目、武陟国茂360广场、南洋摩根360广场项目、未来白沙项目、泰康路项目等众多轻资产项目也将陆续亮相。

主城区的灌装过程已经结束

基本上，在社区3公里范围内

可以找一个集中的购物中心

近年来，在经历了“民营企业百货崛起期”、百货与购物中心并行发展期、以万达、万科为代表的购物中心“标准连锁升级”期后，郑州商业迎来了新的周期。

目前主城区购物中心“填报空”的流程已经结束，基本上在小区3公里范围内就能找到集中的购物中心。

数据来源:RET瑞易德中国商业地产研究中心

郑州未来的商业升级有两个方向

第一个方向主要在核心商务区，从家庭标准购物中心到特色差异购物中心。主要针对艺术时尚、潮流、女性等细分客户群体。

比如现在建业凯旋广场想走的K11艺术购物中心路线，类似于上海淮海路、南京路商圈等一系列小规模商业，走差异化的道路。

与郑弘这样的大型商场相比，K11在淮海路商圈诞生得更早。作为南京东路的起点，上海新开业的世茂广场以时尚为目标，赋予了“剧场”的原创设计理念。引进了全球规格较高的NIKE旗舰店、乐高亚洲首个城市中心旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、西西弗斯中国首个旅行主题书店、上海首个Champion旗舰店等一批首店和旗舰店。

对于这些旗舰店、形象店、首店来说，核心商业区和步行街的充足人流，以及sMALL-scale项目所能给予的临街展示面，比去大商场更有意义。

上海世贸广场耐克旗舰店

未来，花园路商圈、除东广场华润项目外的小规模商业、街区，以及北龙湖龙湖中环路沿线项目，都将有机会在商圈成熟、有足够消费者后，以类似差异化、特色化的定位呈现，而非标准的家庭商城。

第二个方向是大胆突破，提升城市功能，增加城市娱乐和旅游的功能性业务。

例如，新加坡樟宜机场是世界上最高的室内瀑布，高度为40米，高度约为7层。这一做法是在新加坡滨海湾花园室内温室公园基础上的升级。

天网空悬挂在25m 空的高度，由行走网道和弹跳网道组成

超美之星空花园

姚兴樟宜项目改变了以免税店、纪念品为主的传统机场商业模式。也是新加坡果园路商圈、圣淘沙景区、环球影城等旅游业务的新升级。已被生态科技体验式商场填充升级，并很好地利用了樟宜机场的大量中转和中转旅客，最大限度地提升了商业复杂度。

总之，郑州消费人口充足，消费实力不断提升。

旧的商业地产土地和项目供应模式，单一的消费类型等。，可能会限制业务的多样性和提高效率。

不过，随着国内知名商业地产运营商的进驻和本土商家的崛起，郑州的商业氛围正在改善。如果未来政府能够在城市规划、交通、公园景观、产业引进等方面做更好的统筹考虑，郑州的商业必将迎来更加协调、快速的发展。

作者石，RET睿一德华中区总经理，在房地产项目开发定位、规划、商业综合体方面有十余年经验，在商业地产前期定位、建筑规划、投资运营等方面有着丰富的项目经验和独到的见解。