本报实习生魏伟报道

易居房地产研究院7月3日发布的《2020年6月全国40个城市新建商品房成交报告》显示，今年上半年全国40个城市新房成交量同比下降18%，同比降幅持续收窄。从单月表现来看，40年6月新建商品住宅成交面积较上月增长12%，同比增长6%；5月交易面积首次同比增长后；40年6月，全市成交面积继续同比正增长，表明房地产市场已步入正轨。

尽管上述数据显示楼市正进入稳定复苏期，但租赁市场仍面临一些困难局面。如“租金高”、“寻租户难”和市场环境仍需改善等。

此外，未来楼市的走向和趋势也在政府发布的相关政策中得到稳定控制。在“房住不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”的调控背景下，今年房价将保持在合理区间，形成相对稳定的走势。

租赁市场“冷”

据笔者梳理，上半年疫情对租金水平影响较大，总体呈下降趋势。《报告》显示，3月份全国18个重点城市平均租金水平下降14%，从2月份的47.7元/平方米降至41元/平方米；6月份，租金水平再次呈下降趋势，环比下降3.2%，同比下降10.9%。

租赁交易方面，RealData数据显示，重点城市租赁市场交易在2月触底，市场几乎停滞，春节假期后租赁旺季推迟至3月。

6月，北京疫情反复，社区管理水平再次提升，部分城市租赁交易受到明显影响；近两周交易量快速下降，对18个城市整体出租量影响较大。传统的毕业租赁旺季尚未出现，6月成交量环比下降7.3%。

7月初，户主王女士告诉笔者，今年1月底疫情爆发，她的房子还没有租出去。一方面，北京外来务工人员减少，很多本地人没有租房意愿；另一方面，因为小区封闭，看房子很不方便，大家都担心安全。直到五月，房子才被折价出租。与往年相比，租金收入很少。

“而且二手房价格波动很大。5月前，我的房子比去年下跌了10%左右。直到疫情稳定下来，房价才开始逐渐回升。有一段时间，我真的很担心房子会贬值。”王女士继续说道。

除上述数据外，RealData还显示，2020年上半年房地产市场分化严重，新房和二手房市场基本恢复，但租赁市场在旺季偏冷。预计下半年仍有补偿性需求释放，二手市场和租赁市场将继续向“承租人”市场转变。

面对需求改善将成为新动力现象背后的诱因，楼市新生产者陈雷认为，原因有三:

一方面，在市场供应结构调整和地价上涨后，开发商为了保证利润率和提高改善房的比例，有了更多的市场改善供应。

另一方面，由于市场需求结构性调整，住房市场需求迎来置换高峰期。2008年的一波市场暴涨使得当时释放的购房需求成为近年来改善型市场的主力军，生育政策的调整也部分刺激了改善型市场。

此外，今年金融环境相对宽松，从保值增值的角度来看，置换需求将得到释放。

“向‘租户’市场转变的主要原因是市场供求关系。多年后是租赁市场的高峰期，但今年受疫情影响，租赁市场萎缩严重，尤其是需求市场萎缩严重，导致市场发生变化。同时，受疫情影响，租户收入减少是影响租赁市场转型的另一个因素。”陈雷进一步强调。

“留而不炒”的定位不变

楼市虽然稳步“回暖”，进入二次开花阶段，但很多不确定性风险并没有因为疫情而消除，市场抵御外部不利因素的能力有待加强。但是，仅仅依靠市场的力量是不够的，还需要外部政策和手段来实施和规范，以保证房地产市场的稳定有序发展。

从政策角度看，2020年上半年依然是房住不炒的基调。据RealData不完全统计，2020年初至6月29日，国务院、中国银行业监督管理委员会、中国人民银行等机构共发布了13篇陈述房住不炒立场前后的论文。

比如4月30日，北京市西城区发布了今年义务教育招生政策。其中最受关注的是，7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证的家庭适龄儿童申请入读小学时，将不再对应入读划线学校，全部以多校划线方式入读学区或相邻学区。西城区新政的出台，进一步刺激了北京二手房市场。

其次，从政策层面看，房地产调控的基调并没有随着疫情的爆发而改变，疫情爆发后提出的“新基建”也试图改变过去对房地产的依赖。近日，央行明确重申，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，必须坚持“不炒不留”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的方向。

天津大学法学院教授杨雅婷表示，上半年，各地楼市受疫情影响表现不佳，2月份更是像悬崖一样跌落。但随着疫情逐渐得到控制，呈现出从本地城市向楼市复苏复苏的趋势。相关数据显示，二季度66个大中城市新房市场成交量接近去年同期，一二线城市成交量恢复相对较快。经过疫情大考，春节后有资金实力的国企或央企在土地市场表现突出，高溢价交易积极抢地。大部分中小房企由于疫情原因，资金压力较大，难以在短时间内形成较强的竞争力。因此，下半年，尤其是一二线城市，在信贷限制等政策不变的情况下，楼市将稳步回归常态，大型房企将带来新的增长点。

瑞士房地产研究中心一位分析师预测，疫情期间市场累积需求集中释放后，房地产市场交易量快速企稳仍是高概率事件，疫情因素对房企下半年和明年业绩影响有限。在当前特殊形势下，房企积极应对市场变化是关键。

该分析师进一步指出，一方面，多数房企加大了线上销售渠道的推广力度，以缓解线下销售暂停对企业项目去节奏的影响。另一方面，在自身资本和抗风险能力受到考验的情况下，房企应重点应对短期现金流压力，顺应市场趋势，保持审慎态度，积极调整年度放量安排和资金周转。

针对未来房价走势，陈雷认为下半年城市市场分化严重，一二线城市受宽松金融政策影响，房价将明显回升；但受需求、购买力和市场信心的影响，三四线城市仍将持续低迷，但价格不会因政策调控而大幅下降。

相关专家认为，得益于我国疫情的有效控制，房地产行业的日常生产经营活动已从“冻结”转向基本恢复，从而集中释放了人民群众的住房需求，部分城市的房地产行业近期已出现明显复苏迹象。房地产市场的价格反映了现有住房制度下房地产政策和金融政策调控下的半市场供求的价值，未来的趋势将是上述因素之间的博弈，但总的趋势将是企稳。