今年北京供应的第一批30个地块中，只有4个地块位于五环路。其中，3宗地块位于朝阳区王四营乡，因其稀缺的地理位置和纯住宅用地而备受业界关注。

新京报记者走访现场时发现，王思营区周边工业氛围浓厚，但医疗、教育等配套设施稍显不足。社区氛围上，地块周边主要有两个限定房，安置房和公租房。从二手房交易平台来看，区域内部分二手房单价在4.3万元左右。

4月16日晚，北京市规划和自然资源委员会发布第一批集中供地核心数据，涉及土地合理上限价格和政府持有商品房产权预设份额。

其中，王四营乡一期开发项目土地合理上限价格分别为31.5亿元、30.95亿元、54.5亿元。三个地块的最高溢价率在5%左右。

那么，作为北京集中供地计划中的第一批“明星”地块，这三块地最终会花落谁家呢？未来潜力如何？它将给该地区带来什么变化？

起始楼面价超过4万元，叠加多种转让规则

北京公布的第一批集中供地计划中，朝阳区五环路以内有3个地块，均位于王四营乡。

无论从起拍价、成交量还是楼面价，该地块均无。1304-L03是三个地块中的第一个。

1304-L03地块起始价51.9亿元，土地面积约4.88万平方米，建筑控制规模约12.2万平方米，相当于楼面价约4.254万元/平方米。1304-L01地块起拍价30亿元，土地面积约3.24万平方米，建筑控制规模约8.1万平方米，相当于楼面价约37037元/平方米。1304-L02地块起始价29.45亿元，土地面积3.27万平方米，建筑控制规模7.3万平方米，折合楼面价约40342元/平方米。这三个地块的网上竞价将于4月22日开始。

值得注意的是，根据新规，三宗地块均设定了溢价率上限，并在竞价过程中设定了卖价承诺。根据北京市新规，竞买人须提交《房价承诺书》模板，承诺结合房屋的楼层、朝向、位置等因素，承诺项目内商品房最高平均销售价格及每套房屋销售价格的浮动幅度。此外，在招标过程中，采用“公租房”建设竞建+高标准建筑方案竞建的招标规则。

具体来看，1304-L01地块土地合理上限价格为31.5亿元，“公租房”上限面积为1.39万平方米；1304-L02地块土地合理上限价格约30.95亿元，“公租房”上限面积1.38万平方米；1304-L03地块土地合理上限价格为54.5亿元，“公租房”上限面积为2.44万平方米。对比起拍价，可以算出三个地块的最高溢价率在5%左右。

此外，根据土地出让要求，三宗地块所建“公租房”由朝阳区保障房发展有限公司回购持有，回购价格定为每平方米1万元。

博罗营新村安置房项目正在建设中。图片来源新京报记者饶摄

综上所述，三个地块周边人口密度较高，会形成一定程度的人口集中；该地区的教育和医疗等有利项目也在建设或规划中。

三宗地块入市，将促进区域配套设施升级。就1304-L01地块而言，土地出让文件中提到，受让方需建设建筑规模约8500平方米的养老设施和建筑规模约3000平方米的社区卫生服务中心。根据1304-L02地块出让文件，该地块需建设苗圃用地，建筑规模约4160平方米。这可以说在一定程度上补充了区域内现有的配套资源。

此外，三个地块的出让文件规定，出让地块内住宅建筑规模中90平方米以下的住房面积比例必须达到开发建设总面积的70%以上。

行业:位置稀缺，或者补充分钟寺

和硕地产首席分析师郭毅认为，从五环路地段的属性来看，这三块地相对珍贵。“上次能想到的朝阳五环的土地应该是北京一号院和阎良马，都是豪宅项目。”

从地块的起始楼面价和竞价规则的限制来看，郭毅预测王思阵营地块的预售价格不会太高。“这样，王就能与分殿形成互补关系。因为分钟寺新建商品房单价基本在10万元到11万元的价格区间，如果王在分钟寺下一个梯度，除了朝阳东南南区的高端改善外，其实还能承担品质提升的需求，所以我觉得相对来说，市场前景还是比较乐观的。”郭毅说。

而且，郭毅还认为，王思营街区的市场进入可以满足这个街区的居住需求。“就东南三环与四环之间的这一段而言，仍有很多居住需求需要改善和提升。”郭毅说，“基本上，在大王路板块买房的家庭的居住周期已经达到了十几年。许多家庭正面临着人口的增加和家庭结构的升级，迫切需要改善和升级他们的生活，包括面积的改善和质量的提高。从王的角度来看，身边有这样的先天条件，自身相对完整的配套规划可以承载这类买家的一系列生活需求。”

新京报记者|饶

编辑|吴昕

排版|饶