12月1日-4日，“锚定”2020年第八届凤凰网全球中国房地产财经节开幕。300多位国内外重量级嘉宾隔海交谈，解读全球经济和房地产的变化。2020年，大势将在年底恢复，全面分析穿越周期的方式，精准引导行业新方向。
作为一名投资老手，十多年的经验磨炼了董毅对市场形势的高度敏感。在任一年，他不断带领团队探索更精细化的管理和运营策略。
在他看来，如今的市场正迫使企业从产品端和服务端升级，而精细化的管理和稳健的发展将支撑企业走得更远。
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市场趋势的根源是供求问题
与疫情后的珠三角、长三角楼市相比，今年华北楼市处于劣势，成交量、价格均有所下降。
这几年，董毅办理了北京和华北几十块地的收购，对华北市场有了更深的了解。在他看来，今年华北市场不温不火，从根本上说是供需问题。
市场趋势往往由供求关系决定。从京津冀供需数据来看，天津是库存量最大的地方。虽然今年土地供应减少，但历史存量仍然很大，土地存量超过5000万立方米。天津市场年消化能力约1200万立方米。即使没有新的土地供应，也需要大约五年的时间来消化。因此，天津市场面临着巨大的压力，石家庄也有同样的问题。
近几年北京的土地供应量在500-600万立方米左右，只有天津的1/3，但人口是天津的1.5倍，所以北京市场相对比较健康。
同时，董毅表示，可以预见，北京房地产市场将逐步回归理性，整体稳定也在意料之中，因为在限制竞房等调控政策下，房地产投机或恐慌性投资将得到遏制。
从需求方面来看，人口流动在很大程度上影响了市场。
近年来，北京、上海等中心城市人口逐渐分散。从人口数据来看，北京周边城市增量不大，更多的人流向长三角、珠三角等经济较为活跃的重点城市。董毅认为，人口流动带来了需求端的变化，这也是房地产市场南北差异的一大原因。
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提高标准赚“不容易的钱”
事实上，很多房地产企业和旭辉一样，都感受到了巨大的市场压力:押马快速走的时代已经过去，“未来没有容易赚到的钱”。董毅认为，当前的市场形势将迫使参与企业提高能力，从某种意义上来说，也可以促进行业整体标准的提高。
可见，从2019年底开始，旭辉已经开始迎接挑战。当时，旭辉在行业内率先提出“打造房地产行业透明工厂”的理念，从“标准透明、材料透明、工艺透明、检验透明、服务透明”五个维度出发，将“12大经验”贯穿于整个入户动线，力求在全阶段、全过程打造“透明”。
顾名思义，“透明工厂”就像一个透明的厨房，向消费者展示整个生产过程，需要勇气和力量来支撑。
“透明工厂是所有生产流程的前端。产品不卖给客户，就给客户看，每个环节都要到位。这是一个完整的系统，不是简单的工程问题，还包括品牌推广”。
董毅认为，透明工厂的引入无疑对产品质量和项目管理提出了更高的要求。另外，透明工厂不是简单的样板间，而是要按照交付标准将整个区域呈现给客户，所见即所得，这也要求项目建设中的每一个环节、每一个细节都必须兑现承诺，避免“货不对版”。
截至今年10月，旭辉已在全国落地20家“透明工厂”，客户满意度明显提升，预计今年年底将达到40家。
除了旭辉，我们注意到很多房地产企业都在做这样的事情，董毅由衷地表示:“我相信别人也会做这样的事情，最终的结果就是大家一起努力，提高质量和行业标准。这件事很有必要，对整个行业都有好处。”
当行业标准提高到一定程度，产品差距缩小，服务或客户体验成为下一个竞争领域。“当产品和服务优秀时，生活在其中的人就会产生价值。”因此，越来越多的房企开始关注社区运营。
董毅介绍，旭辉推出“37℃社区”“4: 30开学”“旭邻里节”等系列活动和灯光俱乐部，为业主提供专属社交平台。
今年以来，华北旭辉组织了近百场业主活动。“后期我们可能还会为孩子和女主人做一些活动，改善邻里关系，让社区更加和谐，增强业主对我们的信任，产生更多的附加值。”
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“三条红线”才能稳定，才能影响深远
今年9月，“三条红线”政策横空出世空，房地产行业可能面临又一轮洗牌。“三条红线”会对行业产生怎样的影响？一向对金融敏感的董毅也有自己的看法。
“三条红线”最突出的关键词是资产负债率。“三条红线”政策一旦实施，企业的借款将受到限制，发展的资金也相应受到限制，这意味着快速扩张的时代已经过去。
“弯道超车不会再发生”，董毅做出了这样的判断。房价的平稳走势一方面让“死角”消失，另一方面，控制性负债让房企无法利用财务杠杆快速扩张。
这种市场形势对经营稳健的大企业是有利的。徐汇每年都会组织戈壁徒步活动。董毅把戈壁行走比作同龄人之间的竞争:在戈壁行走，刚开始很容易超过一两个人，后面行走很难超过一个人。虽然他只领先500米，但他想超越过去，即使以1.1倍的速度，也要和他一起走5公里。
“追一个人越难，因为后面没有弱者。当前的房地产市场也是如此。头部企业高度集中，未来将变得难以追赶。”为此，董毅认为，稳健发展是企业不被淘汰的法宝。
“三条红线”带来的另一个变化是，房地产企业将更加重视库存管理。在快速扩张阶段，库存不是房地产行业的负担，而是会升值的资源。如今房价走势逐渐稳定，企业财政支出相对较高。董毅认为，“未来房企会更加注重库存管理和精细化。运营能力也将得到提升。”
为了提高精细化管理能力，旭辉不断通过突破产品和服务的壁垒，优化流程，提高效率，提高企业利润。
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做好产品仍然是最安全的选择
即将迎来一周岁生日的徐汇华北区域集团，在董毅的带领下，今年取得了很大的成绩。
中标北京3宗住宅用地，与往年市场份额相比，整体情况稳定；同时，独立交易和完全交易项目占比加强，从数据来看表现良好。以园区第17区为例，2020年1-10月，项目成交20.15亿元，远超其他项目，居顺义区住宅成交第一；在天津市场，旭辉的销售额已达70亿，位居天津市场前五。
“最后一个月左右，天津将力争冲刺千亿城市”；今年4月，旭辉第六代产品华北第一子CIFI-6于6月登陆石家庄。6月，旭辉AD与旭辉白金之家共同开业，销售额达4.8亿元...
对于新一年的期待，董毅透露，明年顺义将有一个20万平米的项目，也是旭辉的新一代产品。同时，将在项目示范区建设大型旭辉透明工厂；大量项目也将进入天津滨海新区核心区市场。连续三年，顺义冠军徐汇建成。明年能否继续辉煌，肯定会引起很多关注。
对于2021年的市场走势，董毅认为，在目前一城一策、分城调控的情况下，全国各城市不会同时出现大规模的大起大落，仍会在相对稳定的箱体内波动；具体到华北市场，去库存的压力还会继续，而北京市场的表现在供需方面可能相对更好。
与旭辉整体战略一致，华北区域集团仍选择在一二线城市推出高端改善产品。在董毅看来，这是一个相对稳妥的选择:“从未来市场来看，投资需求越来越少。一个项目一定要有它的逻辑，一定要是客户看到了就想住的房子。这种项目会更安全，抗跌落压力更小。这个原则实际上会贯穿徐汇华北的整个发展过程。”
结束
每个时代都有局部的现实，与未来纠缠，失去解释，在盛宴中醒来。欢迎来到锚定的世界。
分析全球经济变革下的危机之路、变革之路、发展之路，解读后疫情时代的政策走向和窗口，探讨资本新格局，开辟智慧美好生活。12月1日至12月4日，300多位国内外顶级智慧在不确定的时代下踏上了投机之旅。
