对于长租公寓来说，无论是采用重资产模式还是轻资产模式，在获取房屋时都需要一次性支付大量的现金，而装修改造的成本对于任何企业来说都是非常有压力的。而租金收入是长期稳定的现金流入。现金流出与流入周期的不匹配使得住房租赁企业经常面临现金流为负的困境。面对这种困境，获得资本市场的支持尤为重要。
长租公寓创新金融产品盘点
作为政策支持领域的长租公寓，金融产品创新势在必行，长租公寓专项债和租金相关资产证券化产品应运而生。自2018年初龙湖正式发行首只30亿长租公寓专项债以来，累计发行规模已达260亿。资产证券化作为事后融资工具，起步较早。由于资产证券化比发债更注重标的资产的资质，2017年魔方、紫茹等品牌率先发行ABS产品。特别是证监会和住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》后，资产证券化产品规模快速增长，目前达到223亿。
规模统计
注:数据来自公共信息
发行规模260亿，利率受主体、期限、宏观经济等多重因素影响
产品发行规模方面，已发行产品23只，规模260亿，房企占比3/4，达到190亿，其中龙湖70亿、万科55亿明显领先其他企业，最大国企成都兴城投资集团发行30亿。从产品发行利率来看，利率主要受主体评级、期限、宏观经济等因素影响，但总体来看，国企仍具有成本优势，除了昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司发行利率为7%，低于5.5%，最低的是越秀地产3.83%。虽然国企整体利率比较低，但专项债最低利率是万科拿下的，为3.65%，最高是杜松基础产业的8.5%，意味着房企整体差距还是挺大的。
发行规模
利率
注:数据来自公共信息
专项债问题持续，后期发行和投资监管更加严格
同时，租赁住房专项债务面临诸多问题。一方面，很多家长租的公寓品牌都在打雷或出走；另一方面，一些房企滥用租赁专项债“借新还旧”。这些问题引起了监管部门的重视，不少企业申请租赁住房专项债，多次被终止或暂停。例如，幻想曲50亿元规模的租赁住房债务终止，中城联盟租赁住房专项公司债券于12月暂停发行。相信在市场资金紧张的大趋势下，租赁相关债券发行和后续投资的后续监管会更加严格。我们还跟踪了已发行专项债券的房企长租公寓的进展情况，70%的房企发行了长租公寓品牌。
有专项债务的房地产企业长租公寓品牌情况
资产证券化产品统计
资产证券化作为一种事后融资工具，起步较早，由于资产证券化比发债更注重标的资产的资质，所以2017年，魔方、紫茹等品牌率先发行ABS产品。
2018年以来，国家各种鼓励政策相继出台，旨在引导长租公寓向可持续健康方向发展。特别是4月证监会、住房和城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化的通知》进一步明确了住房租赁资产证券化的基本条件，优先支持利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目证券化，使资产证券化产品进入爆发期。
规模
注:数据来自公共信息
房企方面，越秀50亿租赁ABS、景瑞7.2亿CMBS、恒大100亿租赁REITs、深圳人才安居200亿租赁REITs等一批资产证券化产品获批，为长租公寓的快速扩张“解渴”，保利和碧桂园的机架式REITs产品一期成功发行，为租赁市场的长效融资机制进行了开创性探索。
发行人更加多元化，标的资产未来估值会更高
截至目前，已发行资产证券化产品的企业有19家，其中房地产企业9家，国有企业7家，包括碧桂园、恒大、旭辉、保利、上海地产、越秀集团等。运营商先试水，但最近没有发布新产品。目前仍只有三家，分别是魔方公寓、紫茹公寓、新派公寓，规模都是顶级运营商。从资产证券化产品的实际发行情况来看，主体评级的影响仍然不可避免。随着金融市场的进一步完善，相信未来资产证券化产品会逐渐摆脱主体，更加注重标的资产的资质。
企业编号
注:数据来自公共信息
产品规模223亿，未来REITs可能成为主流产品
截至目前，已发行资产证券化产品25只，总规模223亿。产品类型方面，发行are 14只，规模82亿，其中上海地产已发行18亿。发行了9只REITs，但规模超过ABS，达到114亿，其中深才安珠集团发行了31亿，是最大的单一证券化产品。
从利率来看，国企还是有成本优势的。其中深圳人才安珠集团发行的REITs利率低至4.38%，其他国企基本在5.5%以下。一般来说，三大运营商的利率都在中游，这与他们的规模和品牌认可度是分不开的。
注:数据来自公共信息
随着公募REITs越来越近，长租公寓品牌面临的挑战也越来越多。紫茹、魔方等“二房东”品牌在发行公募REITs方面存在天然劣势，资产较重的集中式公寓品牌将是未来公募REITs发行的主力军。
我应该送出什么产品？
随着长租公寓发展进入新阶段，融资需求越来越旺盛，理财产品的选择要根据自身主体评级、承担成本等方面综合考虑。
与普通债券相比，由于政策支持，租赁住房专项债券的利率相对较低。但由于长租公寓事故频发，专项债发行屡遭封杀，未来监管将更加严格。如果想尝试发行租赁住房专项债券，除了考虑主体情况外，还应考虑融资标的土地是否为租赁住宅用地。
对于资产证券化产品，ABS规模小但成本高，而类REITs和CMBS虽然成本低但规模相对较大。发行什么样的产品，要看规模、成本、保有量等因素。
此外，随着公募REITs的破冰，长租公寓与公募REITs的结合，让人产生无限联想。相比之下，商业地产项目的REITs模式似乎相当可行。从最初的“长租公寓可以推动公募REITs”到“长租公寓期待公募REITs的甘露”，这种态度的转变是由于长租公寓盈利能力不足的致命弱点逐渐显现。相比上半年长租公寓的“规模竞争”，下半年的“运营能力和盈利能力的竞争”才是我们更期待的。
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