▎市场研究作者:世界联合会评估
达沙第商圈概述
大沙堤位于广州市黄埔区西部，南临珠江。大沙堤是黄浦的中心区域，是黄浦繁华的商业区。随着广州地铁5号线、13号线的开通，大沙堤地铁沿线的街边商铺也应运而生。近10年来，越来越多的名店落户大沙底及其周边地区。
大沙堤是一个新老广州人交汇的小世界，这里的一切都充满了生机和热闹。周边区域成熟度较高，包括海港村1、黄埔港支院、海港村5、怡园社区、大沙东社区、横沙社区、香汇园、钟鼎和君、丰乐社区、文冲安置房1-6期、万科城市之光、万科城市花园、广州石化院等。周边学校有广州市港湾职业培训学校、港湾小学、怡园小学、下沙小学、横沙小学、广州市黄埔区行政干部学校、万科城市花园小学、黄埔区文冲小学等。周边公共配套设施齐全。有黄浦区人民法院、黄浦区政府大楼、广州市社会医疗保险服务大厅、广州市大沙工商事务所、黄浦派出所、政协黄浦区委、黄浦青少年宫、广州市黄浦中医医院下沙门诊部、中山大学附属第一医院、黄浦儿童公园、黄浦荔枝公园等。随着广州地铁13号线的开通，大沙堤吸引了越来越多的人居住和购物。
经过多年发展，大沙第商圈聚集了黄埔潮楼名店城、泰丰购物广场、黄埔大沙时尚广场购物城、现代百货、汇润广场等大型综合性商业项目。一线街边店铺的租金每年都在上涨。
本次调查范围包括大沙底、大沙东主要商业综合体，一线街边商铺。详见下文分析。
图1:大沙第商务区研究项目分布图
大沙第商圈分析
商业综合体
黄埔潮楼精品城
黄埔朝楼名店城位于大沙堤西311号，地铁5号线大沙堤站C出口上方。共8层，建筑面积约1.2万㎡，每层约1500㎡。是集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性商业广场，现已形成成熟的餐饮商业模式。
负二层接地铁5号线车站大沙堤站，主要是特殊的吃穿，比如橘子果、方舒；负一层主要是数码、日用、餐饮等。，如屈臣氏、华为、梅钢城、Cafe de coral、天王表、OPPO、苹果等。；一楼是服装、金饰、餐饮，如皇后蛋糕店、六福珠宝、第一面等。；二层以服装餐饮为主，如味千拉面、麦当劳；三楼主要经营服装、鞋包、化妆和美甲；四楼是餐饮；五楼是金莎健身；六楼是餐饮管理处。
> >经营状况:负一、负二，一楼商铺现全部出租经营；三楼个体服装店处于空状态，四楼大面积出租给餐饮公司，但没有空店；五楼租给健身房；六层楼租给了餐饮公司。
> >租售层面:一楼商铺租金约800-1200元/平方米/月；二楼商铺租金约500-700元/平方米/月；三楼商铺租金约300-400元/平方米/月；四楼和五楼出租给金莎的大型餐厅和健身房，并继续经营；六楼是小龙烹饪餐饮管理处。
黄埔潮楼名店城租赁案例
黄浦朝楼名店城实景图
泰丰购物广场
泰丰购物广场位于黄埔区港湾路554号。2017年装修开放，建筑面积约6000平方米，共4层。正餐广场，一楼是小吃和特色餐饮；二层为餐饮，如妙新竹渡集、奉孝馆；三楼是餐饮和健身房，比如大嘴猫、蝌蚪爸爸、菲利克斯健身房。四楼是菲利克斯体育馆。
> >经营条件:一楼租金相对较高。截至调查日，仍有两个房间未出租，位于美食广场中间。二至四楼为全租状态。
> >租售层面:一楼商铺租金约400-600元/平方米/月；二层商铺租金约200-230元/平方米/月。
泰丰购物广场租赁案例
泰丰购物广场实景图
黄埔大沙时尚广场购物城
黄埔大沙时尚广场购物城位于黄埔区大沙堤东5号。主要经营服装、鞋包、精品、美容、美甲、化妆等。它属于低端等级。
> >经营状况:一楼以街边商铺为主，二楼商铺有少量小面积商铺出租，三楼基本为空，入住率较高空。
> >租售等级:商场一楼沿街分商铺，租金等级为800-1000元/平方米/月；二层以美容美甲服装为主，租金200-330元/平方米/月；三楼商铺多为空，租金120-220元/平方米/月。根据我们的调查，黄埔大沙时尚广场购物城的店铺是非卖品。
黄埔大沙时尚广场购物城租赁案例
黄埔大沙时尚广场购物城实景图
现代百货商店
现代百货，位于黄埔东路1-9号，2008年开业。共5层，一层主要为童装童鞋、爱婴前线、美容院；一楼主要经营男女金饰品、化妆品、手表和鞋子；二层主要是女装、饰品和皮具；三楼主要经营少舒服装、舒女装、内衣、家居服、床上用品及特种服装；四楼主要经营男装、男装休闲、运动装、皮具。
> >经营状况:目前为自营。
> >租售层面:现代百货由广州现代百货有限公司管理，收租方式有三种:按租赁面积每平方米固定租金；租金按营业额的一定比例提取；以上两种方法结合起来提取租金。根据每层的不同业态，黄埔门店采用的租金比例也不同；租金按营业额的一定比例提取，提取比例为20%~40%，具体视店铺规模、位置及商户经营品牌的实际情况而定；据了解，商户入驻时，招商部对商户的营业收入、品牌、定位等进行评估，因此没有租金保障。
现代百货商店实景图
惠润广场
2010年1月开业的惠润广场，是黄埔区首个一站式购物中心，商业面积近3万平方米。广州汇润广场是黄埔花园的核心物业，也是黄埔东区首个功能最全、业态最丰富的一站式社区购物中心。汇润广场将与大沙堤东传统商圈形成强大的黄埔东商圈，引领黄埔东全新的商业、娱乐消费。广场分四层，有超市、影院、特色餐饮、连锁电器、快餐连锁、电玩、品牌服装、体育用品、名表日用品连锁店等丰富业态。，力争成为集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的综合性购物中心。面积超过10000平方米的两层大型地下停车场有500多个停车位。
一楼是门店，临街的门店主要有麦当劳、广发银行营业厅、比利斯面包店、珠宝、护肤品等。二层主要经营美容健身、儿童玩具、教育培训、儿童乐园等。三楼以餐饮为主，入驻的餐饮品牌有香王府、江钰儿酸菜鱼、德玄茶。四楼是金艺国际影城、菲利克斯健身俱乐部、珠江钢琴艺术教室等。
> >运营条件:一楼入住率比较高。截至调查日，仍有两处未出租，一处是1017A，另一处是中央柜台。二层全租，目前还没有空店。三楼全租，还没有空店。四楼的入住率比较高。截至调查日，尚有两处空场地未出租，位于松林阁烧烤旁。
> >租售层面:一楼商铺租金约400-750元/平方米/月；二楼商铺租金约400-700元/平方米/月；三、四层每月约300-350元/平方米；对于三楼以上的，根据入驻的品牌，优质品牌可以给予一定的折扣。
惠润广场租赁案
惠润广场实景图
一线街头商店
达沙迪地区
大沙堤东路是黄浦区的商业龙头。是一条集美食、购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业街。它具有浓厚的商业氛围，是该地区最受欢迎的地区；商业氛围两边都很繁荣，中间很差。核心业务主要集中在街道西段，即黄浦区政府西至港湾路。该路段是黄浦区人气最高的路段，也是商业价值最高的路段，商业影响力大，辐射面广；该路段交通通达性较好，公交线路20余条，地铁5号线文冲站、大沙东站位于路段两端，交通驱动力较强。街道干净美观，是一条以零售为主的综合性商业街，拥有大沙时尚广场、黄埔新天地、国美、苏宁等密集商场，还有棋牌、足疗、娱乐、酒店等服务场所。本次勘察，大沙底片区起于大沙底地铁站，止于大沙东地铁站。
港湾路南起钢钳路，北接北正街，串联黄埔东路和大沙堤东路。这条街被黄埔东路分成南北两段。南段主要是住宅区，面向街道的商店很少，而北段是该地区商业最多的街道之一。北段长约600米。街道看起来不错，但人行道相对狭窄。由于这条街是黄浦区的主要商业街，黄浦东路大部分公交线路都经过这条街，车流量和人流量都比较大。是连接黄埔东路和大沙堤东路的主桥。大部分街道以临街商铺为主，商场很少。街道业态以商铺、餐饮、服装为主，其中商铺占比最大，约占总量的40%，包括文具店、日用品店、百货商店、珠宝店、眼镜店、超市、印刷厂、烟酒店等。，为消费者提供日常用品；餐饮业也是街道的主流业务，约占总量的24%。该路段餐饮行业的存在，既满足了周边地区生活工作的人群，又弥补了大沙堤东路餐饮行业相对较少空的不足，吸纳了大沙堤东路大量人气；服装占比小，约占总量的13%，主要是因为大沙堤东路主要服装品类的辐射影响；其他附带的形式包括药店、银行、中介和酒店。本次调查路段起于广州医科大学第五医院，止于黄埔东路。
大沙第地区平面位置图
> >经营状况:大沙堤片区销售案例较少，大部分商铺已出租，入住率较高，仅有部分商户转租或转让商铺。
> >租售层面:黄埔朝楼名店的街边店是这一带最繁华的，形成了成熟的餐饮商业氛围。租金水平约为1200-1500元/平方米/月。此外，大沙堤地铁C出口西侧住宅底商租金水平也在900-1000元/平方米/月。大沙堤东路是区域内最成熟的商业街，经营多为移动数码、服装、零售店铺，租金水平900-1，200元/平方米/月；但港湾路这一段主要是20-50平米的小面积店，经营的主要是小吃、服装、零售。租金水平为450-700元/平方米/月，离大沙堤越近租金越高。
达沙迪地区租赁案例
大沙第地区实景图
文冲地区
广州文冲地铁站位于广州市黄埔区石花路与大沙堤东路交界处。石花路勘察范围起于广州市康峰肿瘤医院，止于石花路广信商务大厦，大沙堤东路起于文冲a出口，止于黄浦区人民法院。
文冲地区平面位置图
> >经营状况:石花路能卖的案例很少，现在只有石花路187号店有售。面向石华路，道路状况良好，立面狭窄，装修较差，售价约4万元/平方米。
> >租售层面:文冲地铁口附近的街边商铺是这个区域最繁华的，形成了成熟的餐饮商业氛围。租金水平约为250-350元/平方米。以万科城市花园为商业中心的小商业区人流量大，周边有很多小区。租金水平为150-250元/平方米。石花路广信商厦方向，多为个人物业，出租较少，多为五金配件、窗帘布，租金相对便宜，租金水平在50-120元/平方米/月左右。大沙堤东路大部分以自营物业为主，附近商业街很少，人流大的岳石台花园底商，租金100-200元/平方米/月。
文冲地区销售案例
文冲地区租赁案例
文冲地区实景图
丰乐中路周边区域
丰乐中路周边区域为黄浦区中心区域，主要为人流平均、生活设施完善的居住区，包括医院、学校、银行等。大多数商业形式是餐饮和服装。本次勘察丰乐中路周边区域起于丰乐大厦，止于金逸大厦
丰乐中路周边区域平面位置图
> >经营状况:丰乐中路能卖的案例很少。由于/
> >租售层面:该区靠近丰乐南路的惠润广场拥有最繁华的临街商铺，已形成成熟的餐饮商业氛围。空商铺较少，随着新开通的地铁13号线，客流量逐渐增加。服装、餐饮、药店主要在惠润广场附近经营，周边有黄埔花园小区、易刚花园等高端住宅小区。小区底层临街商铺租金约220-。怡园东街紧邻下沙BRT公交站，周边有很多餐厅和水果店，但没有大型商场。附近有很多村庄，还有中山大学第一附属医院，人流量大。但都是经营比较低端的品牌，租金350-380元/平方米/月。
丰乐中路周边区域租赁案例
丰乐中路周边区域实景图
调查总结分析
经过十几年的发展，大沙迪已经形成了一个独立成熟的商圈。该商务区的开发是黄浦区重点支持的商业开发项目之一。广州“北优政策”的实施，为黄埔区商圈的发展提供了契机。每个商圈都有明确的主体和定位，针对不同的消费群体进行错位管理，有利于商圈和商业体的共同发展。随着交通和配套设施的日益成熟，受天河、越秀两区溢出效应的影响，大沙地板块不仅吸引了越来越多的人入住，也改变了人口结构，天河、珠江新城的白领在这里租房的人越来越多。
在本次调查范围内，大沙堤是黄浦的中心区域，也是黄浦繁华的商业用地。达沙迪早晚都是车水马龙。从黄埔大沙时尚广场第一商场到现代百货，我们发现各大商业综合体都有自己的定位，满足各种类型的客户。整体运营状况良好，空入住率较低。除个别商业综合体二层、三层、四层少量出租、转租外，一层商铺、一线临街商铺租售状况良好。
总的来说，由于商业业态的影响，大沙堤商圈商铺的价格和租金都要高于文冲商圈。该区域内，西大沙堤路与东大沙堤路交界处的商铺比港湾路、东大沙堤路等支路的商铺更具投资价值。近年来，随着商业人流的稳定，商业条件的稳定，商业的销售价格不断稳定增长，租金也在逐年上涨，所以整个商业区的状况良好。
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