近年来，济南的城市发展迅速——东进，到孙村、蔡氏和国电以外的高速公路；往西，济南国际医疗中心同样高速后启动；北渡黄河，先行区建设如火如荼...

但如果要问，济南城市发展最难的骨头是什么？恐怕还在二环以内！具体是在东西二环之间，小清河以北，黄河以南。

1、老城区要升级吗？“钟繇”创建5个区

近日，济南二环迎来改造契机，近期重点打造片区和项目的“中国优”战略行动计划公开发布。

所谓“中优”是济南的城市发展战略之一，其具体范围是济南二环路环绕的老城区，面积约160平方公里。

此前，天桥区曾与融创签约对该片区进行改造，打造“春雷小镇”项目。但目前，区域改革没有实质性进展。

在尧山、洛口两市建设绿色廊道的规划中有提及。我们之前讲过，瑶山区最近发展很快，拆迁量很大。尤其是尧山周边，几个新项目正在改变周边城市的形象。

但该地区仍有不少棚户区，尤其是小清河以北和铁路线以南，城市更新任重道远。

该计划建议加强黄河和小清河沿岸的天际线和景观控制。

小清河，济南母亲河；黄河，中国的母亲河。目前部分路段景观较好，如小清河北湖段。

然而，它的大部分段落有一个城市的一般外观。我们来看看小清河沿岸的两张图:

这两张照片拍摄于2019年上半年，到目前为止变化不大。这种景观，沿着二环内的小清河，很可怕。

除上述区域外，小清河以北、二环以东区域也是一个大型棚户区。

除了近两年开发的滨河左岸、翡翠外滩等一些项目，这里大部分区域都需要改造！

3.买房，去老城区还是新城区？

很多人经常问我们是买房，去老城区还是新城区。

对济南楼市的观察相对保守。就像我们昨天说的，不建议大家在配套设施非常不完善的地方买房。因为那些地方的房子住起来不方便，难租难卖，未来升值潜力需要等很长时间。

从这个意义上说，老城区的房子相对成熟，生活也比很多新城区方便。

但另一方面，老城区最大的问题是城市更新速度太慢！

5年前，济南东部的汉宇片区刚刚成型，房价8000多元；当时，小清河以北、二环以东的济南老城区，很多楼盘的价格也在7.8万元左右。

如今汉宇地区二手房普遍在1.67万以上，区内高端房源2.67万；小清河以北地区，新房价格多次只有1.34万。每个人都有相似的起点，但现在差距越来越大。

总之，新城的房地产通常可以从城市发展中享受到更多的红利；在老城区，当城市改造缓慢时，房子升值通常会较慢。所以如果不考虑个人工作、教育、社交圈等特殊原因，推荐你在一些发展较快的新区买房。

当然，我们还是不建议你在一些很偏远的地方买房。“先锋”这个角色要承担巨大的时间成本，这是很多人承担不起的。

最后，祝愿济南“钟繇”早日大踏步前进，啃下那些硬骨头，让济南老城区的人们也能享受到更多城市发展带来的红利。

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