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对于投资者来说，是炒股还是买房？顾云昌表示，楼市更安全，而按照中国人的理财观念，它还是更倾向于投资楼市。以前卖房炒股的都失败了，卖股买房的都赚钱了。
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最近股市一片红火，上证指数连涨8天，一口气从3000点涨到3450点。火爆的市场甚至给各种券商的交易软件带来了不小的压力，很多券商的app都无法登录、交易、操作卡壳。
股市极热，楼市不甘寂寞。“抢房”现象在各个城市相继出现。比如深圳楼市红火，千人争5套房，新房抖得像买彩票；苏州某线上开盘，一分钟销售额高达12亿；杭州总价最低1200万的楼盘，平均16人抢一套，胜率只有6.2%...
为什么房地产市场复苏强劲？在目前的市场环境下，我们应该买股票还是买房子？为此，腾讯财经推出了“展望2020年年中楼市”在线论坛。本次论坛，我们邀请了五位知名房地产行业专家与广大网友互动。
房地产行业的五位知名专家是:中华全国房地产商会会长顾云昌；易宪容，青岛大学经济学院教授；中国房地产业协会、中国住房研究会首席研究员李占军；商务部市场运行专家、全国房地产商会商业地产工作委员会主任委员王永平；和上海易居房地产研究院院长严跃进。
01
顾云昌:在过去，卖房子和股票是失败的，那些卖股票和买房子的人赚了
全国房地产商会联合会主席顾云昌认为，社会资金经常在房地产市场和股票市场之间变动。很高兴目前股市出现了阶段性牛市，因为这十年股市基本都在原点，房价涨了五六倍。
顾云昌说，从我个人判断，股市的表现往往是阶段性的，不可能一直涨下去，也不可能一直跌下去。但我也不希望股市太热情，楼市超越。以前卖房炒股的都失败了，卖股买房的都赚钱了。
对于普通投资者来说，是炒股还是买房？顾云昌表示，楼市更安全，而中国理财的理念更多是投资于楼市。股市需要中产以上投资者的投资渠道。因为我们现在缺乏投资渠道，我们的企业也需要通过市场来筹集资金，而中国的股市需要发展才能壮大中国的经济。
对于目前的房地产市场，顾云昌有两个判断:第一个判断是复苏比较快，上半年的复苏速度非常快。虽然疫情影响较大，但恢复速度也比较快，下半年基本可以进入正常情况。
第二个判断是分化，这不仅关系到整个房地产市场，也关系到整个行业的发展和新型城镇化的进程。所以我认为差异化是必然的，一个是城市的差异化，一个是企业的差异化。
城市分化非常明显。一些城市抢劫了房屋，价格飞涨。但是我们看到，三四线城市，尤其是鹤岗的房子卖不出去，只有一千块、几百块、一平方，形成了巨大的差异；企业分化也是存在的，但全球房地产开发企业有3.7万家，上半年破产的有200多家，这是正常的淘汰现象。
02
易宪容:房地产要回归消费主导型市场，很多因素造成了杭深房价高企
目前应该买房还是炒股？青岛大学经济学院教授易宪容表示，讨论房地产市场应该回到没有投机的中央住房问题上来。现在的讨论脱离了这个前提，把楼市看成是投资赚钱的工具，把楼市看成是和股市相对应的东西，事实并非如此。
易宪容指出，房地产必须回归消费导向的市场，消费产品要让每个居民都能保障自己的居住权。如果中国每个人都能保证自己有基本的生活条件，这就是为什么我们强调住房是一种消费品。要保证中国住房市场的长期稳定发展，我们目前的市场真正能够在10年、20年甚至30年内长期繁荣，也就是回到这个基本点。
比如最近宁波、东莞、杭州、深圳的房价都在飙升。为什么呢？第一，价格很便宜，成本很低，融资成本很低。而且，这些地方的房价和周边一线城市的房价差距很大。比如东莞和深圳差距很大。杭州、宁波和上海差距很大。他们的房地产投资政策比上海和深圳宽松得多。这时，因为自己定位不清，大家都涌入房地产市场。无论你是向银行借钱还是借其他钱，你一定是赚到了。因此，房地产市场有很多因素让这些城市突然推高，所以政府不能阻拦，必须让其稳步持续发展，回归基本点，不炒不活。
未来房地产市场要回归到不投机的基本点，让我国房地产市场的稳定发展一方面成为经济增长的动力，另一方面保证居民基本条件的满足。
第三，大量流动性无法出来后，部分流动性会进入房地产市场，不会引发金融风险。所以要把楼市和股市分开，要慢慢调整，改变基本现状，让房地产回归消费市场，让房地产真正稳定。
目前，中国有8亿多城镇居民和6亿多农村居民。事实上，农民在城市的城市化是完全不同的。只要基本面在，基本不投机。所以，既然住房是消费品，但我们现在是城镇居民，我们城镇居民平均住房的人均持有率是50平方米。这是什么概念？也就是除了大城市，对于三四线城市来说，城市居民的住房几乎没有问题。
03
李占军:下半年股市、楼市在“双龙出击”中会有不错的表现
中国住房研究会首席研究员李占军认为，股票市场和住房市场都反映了中国经济和投资者的价值取向。在今年的宏观经济政策中，货币相对宽松。在这种情况下，有利于住房市场和股票市场的进入。
“我们现在每年总共有13亿平方米的住房。13亿平方米的总量，如果每套房子按100平方米计算，大概是1500万套。”李占军不同意房地产市场供大于求的观点。
城镇居民方面，城镇人口约8.3亿，其中家庭不足4亿。4亿户中有1%是400万，所以实际上来讲，我们每年的商品房供应量，我说的是住房，不包括写字楼，不包括商铺，实际上只解决了总户数的3%左右，城市还不到2%，和一些地方差不多。新房，加上二手房的出售，改善了普通人的生活条件。这几年出现了一些困难，主要是新房和二手房倒挂，新房便宜。
因此，在这种情况下，实际上二手房的交易在过去两年中有所下降和萎缩。一手住房仍然占据中国房地产市场的主要部分。相信这些原因会导致今年下半年股市和房市的双重夹击。双方都会有不错的表现。李占军指出，住房市场和股票市场之间没有太大的矛盾，因为它们适合不同的投资者进行投资，这取决于它们价值的涨跌。
04
王永平谈商业地产投资趋势:过去一铺养三代，现在变成三代养一铺
对于疫情下商业地产投资的趋势，全国房地产商会商业地产工作委员会主席王永平认为，商业地产投资实际上分为两部分，一部分是机构投资者，另一部分是散户投资者。
一些机构投资者多年来发展壮大了自己。这个房地产开发商也是投资人，有些是基金投行。比如疫情过后，他们对未来商业地产的投资会谨慎乐观。如果这些资产的价格下跌，他们愿意来抄底。如果资产价格跌幅不大，很多人会谨慎，不会出手。这个市场短期内没有特别大的波动，除了一些开发商重新定价，这明显低于市场。这种商业地产的投资是根据现金流和投资回报来估算的，否则不会赚钱。
也有散户，也就是买商铺的，比过去谨慎了。以前我们投资做生意都是一店三代养的思想，很多人变成了一店三代，被锁起来了。还是有一些投资商铺和一些专业投资者比较关注运营，所以商业地产的投资也越来越回归运营层面的关注。
王永平表示，无论是住房投资还是股市投资，其实对商业市场的影响并不是特别大。相反，一些原本有商业地产投资的企业资金紧张，很多人可能想在市场走下坡路的时候出货卖给市场。但是这个时候很难接手，只有一二线城市有运营良好的优质资产，流动性好。在三四线城市，业务无论是新投资还是资产处置，都遇到了很大的困难。
王永平建议，我们说的是无房不炒，是否可以改成无房不炒，商业地产应该回归其投资属性，放开其投资限制，不会造成房地产市场价格特别大的波动。
05
严跃进:新型城镇化将产生大量住房需求，零售投资的转折点将在今年十一期间
上海易居房地产研究院院长严跃进认为，新型城镇化五个字提了很多，意味着农村要进城。很多人认为城市化，现在很多人都买了房子，还有这个市场吗？但其实说起来，城市里的人会越来越多。因此，它实际上是我们判断当前房地产和中国经济的一股非常重要的力量。我们经常说三驾马车，进出口不好，消费不好，投资不好。这三件事都是受疫情影响，即城市化不受疫情影响。
“如果放大一点看，美国的高科技和中国的新型城镇化一直在做。当我们看待新型城镇化的房地产时，会发现越来越多的人如果进入城市，会产生大量的住房需求。”严跃进说，除了城镇化，我觉得还有一个新的变化，那就是县城的城镇化。在过去的两年里，我们谈论的是普通人。当我们关注房地产时，我们谈到了棚改。三线城市城市化很厉害，但县级城市没有崛起。这次发改委提到了100多个城市，都提到了城镇化。当然，说到房地产，我们实际上应该注意什么？除了传统的城市化，我们应该关注这个县。实际上，这很棒。为什么呢？全国有3000多个城市，其中2000多个属于县级，200个属于县级，剩下的1800个县如果能放开，对今年的房地产市场非常看好，后面还有很多与房地产相关的基础设施和业务，我觉得非常好。
严跃进说，现在疫情带来了一些影响。但是下半年，如果店铺经营得当，我觉得还是有很好的定位的。作为个人投资者，店铺的投资不应该取决于你自己的个人喜好，因为有些人在投资店铺的时候想赚钱，同时也想开自己的店铺。这个时候，你得自己想想。如果带着这个爱好投资，往往会偏离这个政府计划，但是你关注的是一些核心主力和一些核心城市，即使这是今年新冠肺炎疫情的影响，但是如果这个风险降低，后续的一些商业消费就会爆发。举一个极端的例子，今年的十一假期将放8天。以前放七天。中秋节和国庆节在同一天。如果这些能放出来，我觉得可能就是我们说的投资商铺的商铺。
事实上，租售比的概念在中国有些模糊。现在，我们关心的是租或卖的问题，这样是否划算。这个问题不是因为租房问题。其实在很多城市，比如上海的一些大城市，商铺的租金收入还是可以的。不是租金收入不好，而是房价太高。如果你把这个租金和房价进行比较，你会发现一些租售市场明显不同。换句话说，在我国买房很容易赚钱，但做生意相对薄弱。
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