1999年，35岁的莫天全在北京定慧寺以西的刘庄找到了一个住宅区，租了一套三居室。
房间里，有他花钱买的服务器、电脑等设备，也有他雇的经理。几个月后，名为“中国物业网”的网站上线。经过反复思考，他最终决定将域名改为Soufun.com。
之后，在公司的年会上，莫天全会反复讲述自己创业的故事。在他看来，这不仅是搜房网的历史，也是中国房地产行业数字化的开始。
另一方面，当姚劲波卖掉2000年创立的易域网去北京时，他没想到5年后在北京创立的58同城会成为莫天全搜房最大的竞争对手。
然而，直到2013年，行业网站和房地产开发商共同投资的互联网平台才实现了互联网工具的广泛使用，与整个行业的数字化相去甚远。
这时出现了一群高举互联网应用大旗，试图用互联网思维颠覆整个房地产的“疯子”。
其中最著名的是爱我家。联合创始人邓薇在创立爱屋及乌之前是土豆网的首席财务官。她曾直言，爱屋及乌的成立是为了“以互联网飞机大炮的手段，挑战传统地产代理商的刀耕火种。”
然后，没有事后的想法。在2019年的鼎盛时期，获得中国中介交易前三名的网站，因为没有形成自己的业务闭环，最终悄然消失。
因为爱屋及乌在巅峰时期对所有房地产电商平台的强烈冲击，其最终的失败也代表了传统电商思维的数字地产模式，已经进入了死胡同。
另一方面，不甘寂寞的房地产开发商也纷纷推出了自己的平台，希望借助互联网的优势提升自己的管理水平和市场竞争力。
其中，恒大和万达跑得最远。
问题是，经过大量折腾，即使这两家房地产公司被认为是最成功的，但它们作为互联网平台的职责已经成为消化库存的工具。
当然，房地产信息化20多年的发展历史告诉我们，仅仅试图将自己的业务流程数字化，或者将一些房地产交易放到互联网上，并不是真正解决房地产行业数字化的正确答案。
因为，在这种情况的背后，只有企业将信息和业务流程数字化，而没有企业完成数字化转型。
然而，“数字化”和“数字化转型”这两个词的区别却是天壤之别。
1.
/房地产数字化转型的痛点/
探索房地产的数字化，很多人不仅付出了资本，也有很多精力。然而，人们关注的焦点过于集中在信息和业务流程的数字化上。
2015年5月，自称用互联网思维颠覆整个地产代理行业的爱屋及乌，走到了属于自己的辉煌巅峰。当时，随着网络上“快鱼吃慢鱼”的思想，挥舞着资本和补贴的大棒，爱屋及乌在短时间内迅速扩张。
爱屋及乌为了提高中介的积极性，曾经将经纪人的佣金率提高到65%，而平台方只拿到了很小比例的业务佣金。
因此，创始人邓伟曾自豪地说，互联网的发展是一个“快”字，规模上去了，一切都可以解决。“我们每个季度都是别人的一整年”。
所谓的跨境抢劫案曝光后不久，爱五屋的二手房交易量就达到了上海的前三，仅次于中原和链家。同年9月，爱屋及乌二手房成交量达2400余套，仅次于链家4000余套，位居上海第二。
之后，在一年多的时间里，公司发展了1.6万名员工，把战火带出上海，烧到了北京、广州、天津、武汉、成都等城市。
当时有媒体评论说，爱狗爱狗称霸江湖的时代，就是房地产行业数字化的时代。因为这样的互联网神话在其他行业比比皆是。
随之而来的巨额亏损让越来越多的投资者感到极度尴尬。因为这家公司赚钱的速度没有烧钱快，一批互联网精英爱屋及乌，逐渐失去了资本的信任。
2019年3月，这个线上名人电商平台消失，进入历史。
当然，房地产开发商也看到了房地产数字化背后的机遇。
在爱屋及乌失败的同时，恒大集团瞄准这一领域，重金打造自己的房地产交易平台。疫情爆发后，基于该平台的线上购买机制，让恒大2020年上半年的业绩看起来不错。
2020年12月30日，恒大成立房车宝集团，将全国152家合作中介与恒大汽车、地产销售部门整合，旨在利用整个平台凝聚的资源，销售汽车、地产。
当时恒大房车宝推出，有媒体认为恒大房车宝打造的“全民经纪模式”将彻底改变房地产行业的数字化。
不过想法很好，但是经过近半年的发展，整个平台只推广销售恒大自己的房地产产品，基本相当于一个房地产公司的网站。
从爱屋及乌到恒大房车宝，无论是互联网精英起家的跨界业务，还是从行业起家的地产业务，他们的错误其实都没有触及到这个行业真正数字化的痛点。
这很容易理解。
因为房地产其实是互联网plus中最难被互联网攻克的行业之一，它太注重线下的个性化服务，尤其是二手房领域单一讨论的现实，说明整个行业的服务基本都是以定制化服务为主。
毕竟，互联网要想真正带动行业，就要让行业符合互联网业务的本质，过去在互联网上取得成功的行业必须在互联网上销售标准化的产品或服务。
在房地产领域，一方面这是一个家庭的大投资，不可能完全依靠互联网实现整个交易过程。所以，无论是一手房还是二手房，线下服务都是最重要的组成部分之一；另一方面，为个人买家提供的线下服务极其复杂，无法在该领域实现标准化。
然而，以往所有失败的房地产数字化案例，无一例外都想将房地产交易行为数字化，却没有考虑到围绕房地产交易产生的服务的数字化以及所有相应管理和商业模式的数字化。
这是房地产行业互联网或数字化转型至今未能成功的关键。
2.
/炮弹数量/
2021年7月8日，在上海举行的2021世界人工智能大会期间，科控股股份有限公司数字化空展区正式揭牌。
在这个空的房间里，展示了VR采集硬件设备Galois、自主研发的VR拍摄云台、VR观影屋、未来家居、贝壳建筑书、智慧工地、视觉SaaS等前沿科技产品，这些都是科控股股份有限公司在数字化空趋势下的数字化实践成果，受到了业内外嘉宾的极大关注。
实际上，“数字空房间”的概念最早是由科控股公司提出的..期望住宅服务的整体信息能够数字化再现，与实体空房间同构，推动住宅服务向全新数字场景过渡，最终实现让房地产行业真正进入数字时代的目标。
所谓“数字空房”，是基于物联网、大数据、人工智能、VR、AR等数字技术群体。，利用信息技术实现物理住宅空房间的全景以及全生命周期信息的收集、存储和应用，使住宅空房间在线可知可感
换句话说，科控股股份有限公司期望利用digital 空之间的一系列技术，帮助房地产企业的房地产产品数字化和存量巨大的二手房数字化，然后通过互联网触达用户，实现用户通过互联网完成的一体化交易行为。
这个过程，其实包括三个部分:如何让购房人感知到住房情况，如何让他体验到房子的真实状态，如何通过房子未来的变化引发购房人的购买欲望。
整个“数字化空房间”的实施，其实就是在推动全行业业务流程数字化的基础上，通过三个维度向全数字化商业模式转型。
首先，在基础维度上，它帮助用户通过视觉观察、识别和简单的工具来测量数据。目前，在科控股有限公司的数字空领域，VR观影产品已经得到广泛应用。
该技术可以实现房屋形态1: 1的真实重刻。在VR信息采集方面，壳牌自主研发的手持拍摄工具云台让手机一键轻松拍摄VR；但如果使用专业的采集硬件伽罗瓦，测量面积误差可以控制在0.4%以内，采集图像质量可以达到8K微单级别。
这使得购房者可以在云端查看房产的真实情况。
其次，房子里有视觉无法直接观察到的隐藏维度，比如光照、声音甚至“时间”。
因此，大会期间，贝壳AI装饰设计产品“未来家居”亮相，让百万单位实现一键家装，满足消费者的定制化需求；“贝壳建筑书”具有全景鸟瞰图、项目指南、日照分析等多种功能。，可以实时模拟居住区的光照情况，展现建筑的采光特点。
三是交互维度，指人与空之间、人与空之间的交互行为和偏好，以满足服务向个性化、自动化的高阶智能应用。
这款外壳首次呈现为“智慧工地”，可以利用AI自动判断施工进度和工艺是否达标，并记录隐蔽工程的全过程，让消费者对装修进度了如指掌。
3.
/贝壳数字化转型背后的逻辑/
长期以来，“住宅”自然具有低频、高价值的交易属性，其中部分严重依赖线下链接，成为住宅服务业不可逾越的数字鸿沟。贝壳依托十余年连锁家居的深耕经验，找出住宅服务“房-人-流程”三大要素，重构房产交易。
由于链家本身就有线下服务体系，而左晖是链家之后打造的一个空壳，而左晖在2008年就在推动链家的信息化转型和数据统一，所以空壳终于有能力成为这个行业系统化、标准化服务的推动者。
这一点非常重要。因为互联网型电商公司的核心竞争力其实就是产品和服务的标准化。
二手房市场本身就是一个不规范的市场，每套房子的价格、布局、位置、业主信息都不一样。真正遵循互联网电商产品标准化的传统思路，绝对是死路一条。
毕竟，存量房业务实际上取决于房地产经纪人、最终买家和房主之间的服务和沟通。整个shell系统的核心点是数字化和标准化这个过程的所有元素。
这意味着利用新技术带来的一系列场景来重构存量房屋的抵押和产权，壳牌致力于提升整个流程的效率和体验。
这就是推出“data 空”背后的逻辑。
长期以来，壳牌一直定位为“科技驱动的新型住宅服务商”，并在朝着这个方向不断努力。“数字化空房间”就是利用大数据、VR、AI等综合数字化技术，拓展垂直领域的多场景应用。
在“数字空房”的基础上，结合以贝克汉姆助手为代表的工具，贝壳构建了新的行业基础设施，推动多方合作，将整个行业开放输出给经纪人、店主、品牌、开发商，煽动整个住宅服务产业链的数字化。
由于贝壳对房地产经纪服务的各个环节进行了标准化、数字化，也使得整个房地产行业在历史上首次形成了完全数字化转型的标杆。
这些庞大而充实的“货源”赢得了消费者的信任，也让以VR为代表的新技术在后续的消费场景升级中应用到看房、装修、设计等诸多环节成为可能。
财务报告显示，2020年全壳网累计VR拍摄房源数将达到911万户，VR磁带观看发射次数将超过6600万次。
此外，疫情过后，居民在住房服务上对线上服务的依赖增加，使得房地产行业数字化程度较高的科控股有限公司正式留在微信九宫格，给线上产品带来高流量。因此贝壳的MAU逐月保持增长，2020年第四季度MAU达到4818万，同比增长88%。
至关重要的是，曾经在存量房业务增长中非常重要的“数字化空”技术，现在应用到了新房业务中，称为VR销售部。
该技术依托壳牌多年来对二手房交易的深度改造，通过VR技术打破时间和空限制，开启新房线上销售新模式，彻底创新用户体验。
至此，科控股公司领先的VR技术在全面渗透二手房交易后，也将开启助力新房交易的正向循环，助力新房项目的海量线上曝光和高效淘汰，实现客户、开发商、经纪人“三赢”。
4.
/数字产业的未来/
创始人左晖一直强调，科控股依靠线下服务能力和线上信息平台的有机结合。事实上，这是曾经纯粹以互联网为基础的房地产电商最被忽视的地方。
自从马老师说了那句名言“用互联网改造一切”之后，很多充满激情的年轻人在从事创新创业的时候，都在想着用互联网的思维颠覆所有的传统行业。
然而，真正意义上的互联网对传统产业的颠覆是需要前提条件的。
如果一个行业信息透明度高，模板化能力强，这样的行业很容易被互联网的思维颠覆。但是如果遇到一个标准化程度很低的行业，互联网的思维在这个领域会比较困难。
马云有很多投资失败的案例。虽然没有大规模宣传，但大部分都与这类不透明或不规范的行业有关。
他也没能投资房地产互联网，因为这是一个非常不规范的行业，需要大规模的线下服务辅助。毕竟，从看房、交易到过户的近20个繁琐环节，大部分都必须通过线下人力沟通完成。
在这个过程中，我们并不注重线下服务的质量，而是一味地突出线上电商平台的信息整合、互联互通的属性，只能导致把这个所谓的电商平台变成一个信息集散地。
虽然现在很多人都在分析贝壳为什么会成功，但其实这一套奠定底层标准的行为才是他真正的护城河。
事实上，在整个线下服务行业的信息化中，首先要想办法将所有服务标准化，然后模块化，最后全部成为标准的互联网产品，而这个过程必然是一个组织结构、业务形态乃至商业模式的数字化转型。
房地产行业恰恰需要一家具备线上线下运营能力的公司来引领整个行业实现数字化。
这一次，科控股股份有限公司推出的“数字化空房”是阶段性的成果，但对于科控股股份有限公司和整个房地产行业来说，这只是数字化转型的开始。
正如首席执行官彭永东所说:“对我们来说，将行业从行为重新设定为理念是最困难的事情”。
问题是，已经迈出第一步的炮弹更容易走在后面。
