前天一场史诗般的地球拍卖，引爆了整个无锡楼市，掀起了一股热浪。各大地产项目动作频繁，之前几个纯新盘集体亮相，而申潘开盘后3秒就结束了清算，使得楼市活跃起来。
用一句话总结:需求可能会迟到，但你终究会参加。
然而，在楼市的狂欢盛宴中，却错过了主城富力山的楼盘。
涨不上去，卖不出去，口碑差，成了这个报价的代名词。为什么R&F山最终会陷入这样的困境？我当场发现有三处重伤无法绕过。
1.尴尬的产品定位。总高度为46层，平面面积从165 m 2开始。不是纯粹的高端项目。精装26000/m2的价格是区内最贵的；
2.市场对公寓设计的接受度较低。再现深圳豪宅格局，但面积太小空，超高层入住率低，未来难卖。空心大平气和，很难得到一个产品；
3.R&F一期的业主在房屋收回方面经验不足。从评价来看，业主对房屋的收回并不满意。谈到装修，有些人直言需要敲回去；说到策划，甚至有虚假宣传的嫌疑。
来源:安居客
我和很多房地产专业人士交流过，发现大家都在为富力山的房产挥汗如雨。很多人说，这个楼盘最华丽的部分是售楼处和样板间之间的通道，是物业顾问倾注心血的“黄金”价值。
另外，是关于品牌之争。近年来，R&F物业多次被推到舆论的风口浪尖，出现过度负债、国家维权、营销抄袭和佣金拖欠等问题...每一次抢劫都像是每个人心中的一颗钉子。
我们不禁感叹，曾经是华南五虎之首的R&F到底怎么了，甚至逼着无锡地产人直接发朋友圈发泄感情。这也困扰着大家:R&F，你能扛多久？
来源:朋友圈
R&F 26年发展史
曾经是老虎，现在是饿狼
回到大约10年前，R&F地产成为华南五虎之首。然而，繁荣的背后有悬崖。
如今，碧桂园和恒大在一骑绝尘后成为了地产大佬，但昔日的老板R&F却渐渐失去了风光，仿佛陷入了泥潭，无时无刻不在挣扎。
去年，R&F以1446.2亿元位列中国房地产企业交易榜第21位。碧桂园和恒大分别获得冠军和第三名。
来源:易居柯睿
其实用传奇这个词来形容R&F物业的发展并不过分，尤其是在起步阶段。
R&F于1994年在广州起步，至今已有26年。在旧城改造中发了财，可以说“家家烟囱倒，而R&F有贡献”。之后，他搭上国家战略发展的顺风车，承接了许多城市改革项目，以惊人的速度增长，成为城市改革受益最大的房地产企业之一。
到2007年，R&F迅速扩张，布局了沪、津、成等11个核心城市，以161亿元的销售额位居房企第四，仅次于万科、绿地、中海。
结果2008年，金融危机猛烈来袭，R&F首当其冲。由于大量商场重仓现金流困难，开始掉队。根据2011年的数据，R&F物业的销售额为287亿元，排名第14位。
至此，R&F不再属于第一梯队。
2013年，R&F物业第一次进入无锡，也就是No.10号，从征地到交房都高调入驻，后续维权也如火如荼，全城皆知。后来，在无锡，R&F桃园、R&F城和R&F运河10号相继建成。
来源:新浪地产
后来，R&F辛辛苦苦冲回了第一梯队。直到2017年，R&F以199.06亿元吃掉王健林旗下77家酒店，成为最大的五星级酒店老板，一度在地产界引起轰动。
不幸的是，总的趋势似乎已经抛弃了R&F..根据年报，截至2019年，R&F酒店业务已连续7年亏损。2013年至2019年，其酒店板块的亏损分别为2.49亿、1.4亿、1.67亿、1.83亿、1.46亿、4.59亿和10.08亿。
然而，除了业绩不佳，债务危机是R&F的痼疾，昔日的老虎变成了饿狼。
R&F变成了“负利润”
信用透支，超高债务热潮
随着R&F物业的一系列扩张动作，负债规模也在上升。
2016年至2018年，R&F物业的净负债率分别为160%、170%和184%。2019年三季度末，净负债率进一步提升至218.4%。
中国房地产业协会报告显示，2019年房地产上市企业平均净负债率为92.52%，而R&F的净负债率远高于行业平均水平。
来源:牛牛财经
根据《R&F财务报告》，2019年末R&F总负债3475.27亿元，较2018年末增加511.94亿元；资产负债率高达81.33%，而净负债占总股本的比例高达198.9%。
千亿债务，舆论不断。深度查看财经微信官方账号曾给出一个评价:R&F未来两年的营收可能不足以偿还目前背负的债务。
为什么这么断言？我们来看看R&F上交的成绩单。
2019年，R&F实现年营业额908.1亿元，较2018年的769亿元增长18%。净利润为100.9亿元，较2018年的87亿元增长16%。
来源:R&F房地产财务报告
要知道2019年，R&F物业的原定销售目标是1600亿元，但实际完成的只有86.4%。总说负债会减少，但负债率会上升而不是下降，达到198.9%的历史高点。
如此高的财务杠杆，营销也是使尽浑身解数。但多年来，房屋质量问题一直纠缠着R&F物业，深陷质量之门。
新盘卖不出去，老盘被质量门夹住了
无锡业主高呼:黑心R&F，欺诈买家
R&F物业在全国范围内面临口碑危机，各大城市都在经历R&F业主维权难的局面。
打开百度搜索，关于R&F维权的新闻结果高达520万条。不仅如此，百度百科还包含了R&F质量门的词条。因此，在谈及R&F时，“维权”一词是绝对不能绕过的。
据部分媒体统计，2004年至2013年，全国R&F项目中发现质量问题并被权威媒体报道的只有17个，R&F甚至被戏称为“豆腐专业户”。
我们回头看看无锡和R&F，它们也经常陷入维权的困境。
1.太湖新城富力10号，神话破灭，房子墙壁漏水发霉
被称为匠心铸造的No.10号，也可以算是无锡R&F的标杆产品..
据太湖明珠。com，No.10号早在2013年就打着精装房的旗号登广告了。遗憾的是，2015年业主拿房时，发现精装房存在墙体发霉、阳台漏水、地板发黑等问题...业主愤怒维权，声称房子漏水，室内发霉，精装发霉，学区作弊。
业主表示，售楼处已经公示了西施小学附属学区，但学区仍未落地。更重要的是，直到现在，2020年依然有业主在抱怨房屋质量问题。
来源:微博
2.在吴昕区R&F，精装换上了“雷人”装，交付的墙面裂缝明显
去年年底，吴昕R&F区迎来了交付，这让人们大吃一惊。精装设计，配备的地板居然和硬纸板差不多，业主说连地暖都不敢开。
据无锡交房报告显示，此外，该房产刚刚交房，部分设施和墙面明显破损开裂。更有甚者，客厅阳台天花板的角落因为下雨有大面积渗水。外立面瓷砖也有严重损坏，倾斜与台面分离，存在明显的安全隐患。至于目前的环境，欢迎业主透露。
来源:无锡发货
3.梁溪区富力运河10号学区维权
去年5月，富力运河10号业主集体维权。他们买房的时候打广告说是滨河小学，但最终还是被划到了鲁庄小学。学区突然变了，业主不忍和开发商商量，但最终还是解决了。
R&F的名声如此之大，买家自然不愿意购买。我实地参观了无锡R&F唯一的项目富力山，踩盘一个小时，售楼处没有一群来访的客户，太难卖了。
富力山售楼处空空波动
引用前R&F人对老东家的评价:这是一家活在自己世界里的公司，像在体制内一样，总是受到形式主义的制约。
是的，房地产野蛮生长的时代早已褪去；依靠关系，忽视质量和服务，忽视业主眼睛赚钱的房地产时代早已一去不复返。
目前R&F需要努力，钻产品，对买家负责；只有狠抓管理，对工程方负责，才能在这场洗牌的房地产游戏中生存。此外，与其他房地产企业相比，R&F不得不负债前进。
最后，我也期待曾经的贵族R&F能够触底反弹。
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