本作品版权归凤凰周刊财经所有，授权深圳市腾讯计算机系统有限公司独家享有信息网络传播权。未经授权，任何第三方不得转载。

作者|曹蓓编辑|王碧强

中国富人在现阶段会因为全球疫情、经济下行、资产对冲和配置而大量购买海外房产吗？

“我现在已经学会使用直播软件了，以前从来没有安装过。”周一，南在大阪做了10年的房地产经纪人，主要针对中国客户。他说，直播软件和微视频里作品太少，不好意思展示，连账号都记不清楚。“在学习尝试之前，也是希望看到其他同龄人这样做。”他笑着说。

新冠肺炎疫情爆发后，他的生意受到很大影响，营业额大大减少。“我自己也有一家药妆店，在旅游区关了一户人家，只保留了位置最好的一家。”从做房产中介到做开发商开发房地产，再拓展到包车甚至药妆生意，南周一几乎经历了在日本买房的全过程，这个时候应该是他最难过的时候。

日本房产图片 日本房地产图片

直播是他在中国的朋友、前搭档露露得知的。“他们现在在英国伦敦做。我看了好几遍，很有意思。”楠周一说。然而，露露的情况和他一样。她以前在朋友圈里拍伦敦的美景、美食、美景，现在这样的九宫格已经很少了。

“我们受到严重影响。伦敦的房价相对于其他地区来说比较高，所以客户过去是看不到房子的。此外，伦敦的价格真的下降了，所以人们买涨不买跌，所以他们很少交易。真正识货的基本上是香港的大客户，内地几乎没有。”露露说。

澳大利亚的一位房地产销售顾问给同一个没有直接挂电话的客户打了六七次电话。有一次他听到钢琴的声音，马上对顾客说:“你的孩子是不是在练习断弦？我在澳大利亚读书的时候，曾经学过钢琴。”然后我就开始说澳大利亚的环境和教育资源，可惜这个客户第八次拒绝了她，决定近期不考虑在澳大利亚买房。

一家大型海外房地产平台最近联系了几年前咨询过他们的Kiki，在泰国曼谷推广特价房。“周边单价已经是3万+。这个离地铁站很近，只卖2万。这不是流行病。开发商想快速变现。”

家里无事可做，琪琪会顺便发现有逢低吸纳的心思。就在她快要感动的时候，琪琪搜索“泰国买房”，然后她庆幸又果断地黑化了中介。“他们差点被卡住，真的被洗脑了。”

过去几个月，整个海外房地产市场损失惨重。多国疫情、航班停飞等因素，导致相当一部分想在海外买房的中国人陷入观望或放弃计划。“一批留学中介被甩，中国大公司不断裁员。”一位业内人士表示，“幸运的是，这些中介大多没有成本，只有几个人和两个办公室，所以可以坚持一段时间。”

“随着中国投资者暂停交易，一些房地产市场因新冠肺炎疫情而感到不安。随着来自mainland China买家的咨询数量明显下降，一些海外房地产市场正感受到肺炎的威胁。澳大利亚阿德莱德的一家房地产中介已经暂时关闭。泰国和美国等房地产市场也因中国活动和利益暂停而感到尴尬——突显出疫情对房地产行业的影响。”香港《南华早报》此前报道称。

根据官方统计，4月份美国现有房屋销售额下降了17.8%。泰国房地产信息中心预测，全年交易量将减少70亿泰铢，约占总量的25%。

“希望尽快结束。”楠周一说。

有意思的是，全球主要国家的房产中介似乎对疫情后的反弹信心十足。“对于中产及以上阶层，更多人会多选择一项保障，以保障财产和生命安全。当特定的黑天鹅事件发生时，人们会希望有另一种选择。”虽然这个分析来自一个房地产项目，但听起来很有道理。

“疫情最严重的时候，武汉的客户开了第一单。”

4月，疫情最严重的时候，南在周一开出了疫情后的第一单，但在他看来，过程相当曲折。

买家在武汉。他们之前在上海的一个推介会上加了微信，对方一直关注他朋友圈发布的房源动向。

“对方不是第一次在日本投资买房，而是他们之前买了比较简单的小房子，而且总价不是很高。这一次，我可能觉得这种单户条件很好，我动心了。”周一，南回忆说，是一对夫妇买了房子。女儿在京都上学，查阅视频时被隔离在家。

根据他的判断，这是一个典型的中国客人，因为他们的后顾之忧和买房的过程都是和国内的模式比较，所以沟通不是很顺畅。

“比如银行贷款，这单房子本身身上就有贷款。如果放在中国，这样的房子在签署交易前必须还清贷款，但在日本不是。在贷款期间，你可以签合同，并在转账当天付款。，一手取消贷款，一手同步。”这遭到了对方的反对，必须要求业主先还贷。

僵持了几天，客户回来了，再也没提过。“估计我问过好几个中介，得到的答案都一样。”楠周一说。

在接下来的房屋检查中，他们不断指出房屋的缺点。起初，南认为不可能完成，准备放弃。然而，经过几次协商，对方决定购买。“后来我才意识到，他们以为日本房地产市场可以像中国一样，通过找错路来和房东讨价还价。”

他连夜准备好合同和材料，然后提交，没想到又出了问题。

房子右侧有一个停车场，空可调插件空超出限制3 cm。如果停车场符合规定，要求车主整改或者交费是合理的，但是原车主已经30多年没有遇到这样的问题了，因为根本看不到。

“本着职业道德，我在合同上做了标记，但客户认为必须解决。”几经周折，周一，楠承诺，以后一旦出了问题，卖家负责整改，然后代理费也打折了。

“弱势群体，我能怎么办？”他嘲笑自己。

过去行情好的时候，南周一绝对不会这么做。如果你不买，总会有人买。而且，日本业内有一条不成文的规定，如果客户在中介看房，通过中介公司向卖方提交申请，如果买方因中介费等原因换了另一家中介，卖方一般拒绝再次提交申请。

“也就是说，当时我已经提交了资料，这个客户如果不从我这里购买，很难更换中介，这和国内的情况有很大的不同。这整个楼盘大部分一般只认第一中介公司。我以前遇到过这种情况。买方在第一家中介提交了非常低的价格，被卖方拒绝。于是他换了另一家中介公司，价格略有提高，直接被拒绝了。”但是没有办法。就目前的情况来看，南周一不得不这么做。

我已经几个月没有收到账单了。以前除了房地产还开了两家药店，现在旅游区的那家关门了。“没人来旅游，费用太高。”去年他到天津开了日本药妆专柜，不付房租，是提成制。现在，即便如此，人工成本也是一项必须计算的费用。

我做这一行十几年，经历了国内买房人在日本买房的全周期，遇到一批批来看房、堆积订单的客人，把国内资本大举推入日本房产中介市场，对于中国买房人来说，“鱼龙混杂”的情况在日本迅速出现。现在，他觉得自己太闲了。

“无论如何，它都活了下来。希望疫情尽快结束。”他判断，疫情稳定后，交易会有一个反弹期。“从客户和国内合作渠道的反馈来看，很多客户都在询问日本房子的情况，很多在日本没有买房经验的人也开始考虑疫情结束后可以来这里看房。每个人都有相似的想法，都会分散风险。对于在武汉进行交易的客户来说，这可能是同样的考虑。在这种情况下，他们想给自己多一个选择。在一定程度上，这场疫情加速了将这种情绪和想法变为现实的紧迫性。”

"我差点冲到曼谷去讨价还价。"

在勒索了在曼谷卖房的经纪人两周后，Kiki还会接到其他经纪人的电话，询问她是否会考虑在泰国买房。她会在听第一句之前死去，和两个月前一样。

“疫情期间我不出门的时候，特别想去东南亚的海边，所以去芭提雅的时候就搜了我们住的酒店，把它关了。”琪琪说。

这样的例子并不少见。中国是泰国最大的客源国。泰国国家旅游局数据显示，今年前三个月中国赴泰国旅游人数为124.7万人，同比减少60%。另据报道，泰国芭堤雅一家五星级酒店的54岁男厨师宋吉在市场上卖寿司。

浏览此类新闻的结果是，曼谷和芭堤雅的房产将很快出现电话营销。

两三年前，她真的搬到泰国买房了。她可以花几十万元在北京买一间浴室，但她可以成为拥有永久产权的曼谷房主，保留租金，期待升值。当时她经常听说身边的人在曼谷、芭提雅、普吉买房子，价格也一路上涨。那个阶段去东南亚买房上岸特别流行。“总价低，不卖自己的养老金值得。”每个人的退路都差不多。

泰国房地产市场越来越热。琪琪害怕身居高位，所以会放弃。

但是，这个中介的推荐真的让她又动心了。

“这是一个上周在曼谷卖了30套的房产。它在曼谷大学城，精装公寓，一套26平米的公寓，总价30万，单价1.1万左右。在曼谷几乎找不到，而且是泰国最大的开发商。下一条700米轻轨将于明年年初开通。”根据她了解到的信息，曼谷的房价已经达到了3万多元/平方米，核心区还有5万元/平方米。“还有一个清算项目，卖3万左右。开发商可以降价到2万进行清算，也可以贷款。”

几天后，中介通知他，十几套可以贷款的房子都卖完了。“现在钱在缩水，为什么不投资？”有这么好的折扣，比2018年便宜，所以开始有更多的客户。目前只能全款购买几套房。“他发了一张截图。2018年项目总价约64万元，现在只卖54万元。”在过去的三年里，房价每年上涨10%左右，所以每个人都会拍得这么快。"

大数据带来了更多的“推荐”以及推广代理。

《在泰国买房的血泪史》《在泰国买房的陷阱》《在泰国买房被坑的真实经历》...看完之后，对泰国房产一无所知的琪琪已经尝试为中介交钱，将中介黑了。

“不懂炒作的人永远不会知道实际情况是什么。比如很多项目说离轻轨只有几百米，指的是直线距离。如果你真的想去，需要20多分钟甚至半个小时。在泰国这么热的地方，会塌，没办法租出去，或者再卖；而且泰国有政策，外国人不能直接在Airbnb这样的网站上租公寓，只能找代理商，成本很高。再加上高昂的物业费，实际上5%-8%的租金回报会减少一半以上。”琪琪说的时候，已经看起来像半个专家了。“而所谓的涨价，内部人士可以明确表示你把房子卖了，称之为涨价。”

《财经》微信官方账号“越女办公室”的作者夏夏，2016年在泰国买了一套面积30平米的小公寓。位置和社区都不错，但同时也有很多不好的地方。

受托人效率低下，不负责任，只好去曼谷处理房子，来回折腾了很久。

后来她把房子交给朋友，做了一个账户:2016年买房时，1元人民币可以换5.3泰铢，后来只能换4.5泰铢，房子升值收益达到15%。她的第一次租金是2016年5月，她租了20天。扣除平台费后，她拿到了26255泰铢，约5700元。她粗略算了一下，按照这个趋势，这套房子靠短租一年赚7%+不成问题。

但是，需要向托管朋友支付30%的租金，以确保更高的入住率。这还是家庭价。当地政府一般要支付租金的40%到50%的托管费；还有日常维护费用、清洁费用、日常耗材、水电网费、物业费等。"这部分的费用超出了我的预期."

最后得出的结论是，如果未来平均收入与2016年5月相近，年租金回报率约为3.5%。后来她说房租因为疫情降了很多，已经空半个多月了。

“更别说买了好几年未完工的楼之后还不起房的情况了。听说芭提雅有很多这样的楼盘。”仅仅这几点就足以让琪琪放弃，她花大量的精力，冒很大的风险去做一些回报率无法保证的事情，是不明智的。

接下来的几天，泰国房产中介发来了Kiki两个客户的截图，当地分公司同事全款的截图，只有几个白盒出售的全屏幕出售的截图。

删除他的微信后，琪琪哼了一声。

“有个客户去美国看房，被迫留下来，就买了一套公寓。”

“几年前，客户去美国看房。疫情爆发后，他们没有回到美国。随后国外疫情开始爆发，所以他们不得不在美国停留更长时间。他们中的一些人直接在当地买了一套公寓。虽然不在湾区比较贵的地方，但房子还不错。”美国房地产市场中介负责人李颖芝表示，疫情期间做交易的人有两种，一种是孩子要去美国留学，另一种是对美国很了解的“老”客户，后者有明确的逢低买入目的。

美国全国房地产经纪人协会5月21日表示，美国4月现有房屋销售环比下降17.8%，为2010年7月以来最大百分比降幅。

“和整个行业一样，我们确实受到了很大的影响，交易量有所下降。”李颖芝坦言，“美国、英国的房产和东南亚、日韩的不一样。单套的价格要高得多。因此，人们在购买时非常谨慎，很少有人在网上购买，除非是美国人那种。非常熟悉的资深买家。”

而这部分人是疫情期间的主要交易主体。“美国许多好房子在疫情期间都经历了相对较大的降价。他们很了解市场、地理位置、环境、过去的交易价格等。他们中的许多人是我们的老客户，所以这些人很快就会开始。”

英国房地产市场的情况也类似。

“本来，今年伦敦房地产市场开局非常好，各种数据显示，买家对伦敦的信心明显增强。尽管由于3月份新冠肺炎疫情爆发，交易量有所下降，但房地产研究机构Molior的最新报告也显示，2020年第一季度伦敦房价涨幅超过了2018年以来的任何一个季度。然而，随着疫情的蔓延，最近几周房地产市场的活跃程度有所下降。主要原因是它只能依靠技术虚拟观看，而不能去项目实地考察和一般的不确定性。“这对伦敦房地产公司Lulu来说不是好消息。交易量的下降让他们不得不想别的办法。和国内市场一样，他们公司也开始直播。

6月11日，这是他们在伦敦的好房子系列的第一期。她在直播间与伦敦合伙人的销售顾问取得了联系，他们以问答的形式播出了这些房子。第一期，她看起来有点紧张。虽然她经常在朋友圈拍漂亮的照片，但这是第一次在镜头前工作。

折扣肯定是必要的。直播结束后，他们推出了价值6000英镑的折扣套餐，限时30天。

“国内买家基本都在观望，我们对直播产生交易的希望不大，而是通过宣传积累一些潜在客户。香港只有一些真正交易的大买家。”

一位业内人士表示，由于这一影响，许多留学中介已经关闭了门店。“中国的大公司也大面积裁员。”

虽然生意受到了很大的影响，但李颖芝身边并没有很多同龄人。她最近看到一个中介，在同一栋楼工作，去美国留学。在这段时间里，仍然有许多顾客来来往往。“也是一个客户群体，有的还不错。”

李颖芝和露露都对未来充满信心。

“根据英国房地产网站的数据，在英国宣布重启房地产市场后的一周内，这个房地产网站的住房需求激增了88%，与3月份相比增长了20%。此外，在线房地产浏览和交易的数量也大幅增加。”露露说，疫情过后，肯定会有一波大反弹。

这一反弹也得到了美国、日本、澳大利亚等地房产中介的认可。“毕竟需求还在，但需求暂时被抑制了。此外，尽管美国的交易量下降了，但房价并没有下跌。在一些刚需地区，如加州内陆帝国、萨克拉门托、佛罗里达州和休斯顿，市场交易仍然非常活跃，尤其是最近。”李颖芝说。