导读:在如今的拆迁活动中，手续不全的无证房屋屡见不鲜。在协商补偿安置事项的过程中，如果涉及到签订合同，普通人的无证房屋很可能会被突然认定为违章建筑。如果事后不签合同，就只能眼睁睁看着房屋被拆成违章建筑，房屋和装修的赔偿全部归零。此外，还有一些特殊的环境整治违法活动，也给人们带来了违法建设的困扰。那么，如何识别违章建筑呢？被认定为违法建筑是否需要拆除？
追溯“违章建筑”的源头，前世会发现它总是蒙着一层面纱，没有一个完整清晰的概念。究其原因，我国对建设行为的调整和约束经历了从政府告知令调整到利用规范性文件甚至利用部门和地方政府规章、行政法规和法律进行管理的立法过程，建设行为涉及土地使用审批、规划许可、水利、交通、文物保护、园林绿化等领域。
因此，“违法建筑”可以分为广义和狭义。广义上的“违法建设”是指违反土地管理、城乡规划、水利、交通等法律法规的建筑物、构筑物，狭义上的“违法建设”是指违反城乡规划法律法规的建筑物、构筑物。实践中的违章建筑一般指狭义上的“违章建筑”。
根据《城乡规划法》第六十四条、第六十五条的规定，在国有土地上的城市规划区内，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的建筑物，由县级以上城乡规划部门或者负责集中执法的城市管理部门、乡镇人民政府分别认定违法建筑物，限期改正或者拆除。
其中，国有土地上的违法建筑，能够限期改正的，处以建设成本5%至10%的罚款；
无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处工程造价百分之十以下的罚款。
当然，并不是所有无证房屋都简单地适用上述规定。《城乡规划法》特别是《城乡规划法》前身《城市规划法》实施前的无证房屋，应当作为历史遗留物区别对待，按照比例原则合理处置，允许以其他方式补救。
很多地方基层单位拆除违法执法时，考虑到各种执法目的，只要没有建设工程规划许可证，拆除只是一句话。
事实上，按照现行的城乡规划管理法律制度，简单的无证经营是不可拆除的。例如，以下六种情况不应拆除:
第一，如果违章建筑对现有规划的实施影响不严重，可以采取补救措施加以纠正，就没有必要拆除。
所谓严重影响规划实施的情形，一般是指占用规划道路红线、规划绿地或者广场、市场、车站等公共设施用地，或者影响邻里、消防、交通的情形。
这种做法的实质是适用比例原则，即达到行政执法的目的和目标，对对方利益的损害最小。
典型案例例如，最高人民法院在1999年邢终字第20号终审案件中，依据哈尔滨市城市总体规划中关于中心街规划的原则规定，结合中心街建筑风格的实际情况，判定汇丰银行应当拆除部分超规划区域，而不是全部无证区域。
第二，虽然对现有规划的实施有严重影响，但无法拆除——即拆除违法建筑可能会影响相邻建筑物的安全，损害无过错利益相关者的合法权益或对公共利益造成重大损害。
2010年，北京市朝阳区某小区一栋楼的业主在未取得建设工程规划许可的情况下违法建设。执法过程中，后朝阳区城市管理综合行政执法监督局发现，如果拆除三楼，会对原建筑基础及相邻建筑造成安全隐患，不能排除楼梯坍塌等后果。最终，其没有强行拆除违法建筑，而是申请房屋权属登记部门冻结房屋。
三是由于地方政策落实不到位等原因，没有审批或改造程序，但属于村民唯一居住地。
由于农村发展水平、行政管理、村庄规划的制定和实施等方面的实际情况，宅基地上的房屋存在很多手续不全甚至没有手续的情况。
在很长一段时间内，这个问题不是农村村民单方面能够克服和解决的，主要过错也不是农村村民造成的。相反，这种管理状况主要是地方行政机关造成的。
行政执法的最终目的是实现公共利益，保障社会正常运行。这类房屋拆迁执法，一是违反比例原则，二是将相对人及其家属置换，对其权益造成过度损害，三是导致公共利益与多数个人利益对立，以牺牲不必要的个人利益为代价实现形式上的公共利益，违背了行政执法追求的终极价值。
因此，这种情况一般主要考虑建设行为人家庭的住宅安全利益，贯彻“以人为本”的精神，不作为违法建筑拆除。
四是村民在自家或自留地修建的附属建筑，如车库、仓库等。
一般这样简单的附属建筑是不会报一级审批的。在一些地方，建设将以地方立法的形式得到明确批准。比如《江苏省村庄规划导则》第三条规定，村民可以结合庭院灵活布置主房、农机及农作物储藏室、加工间等辅助用房，在满足健康生活的前提下，方便生产。
由于这些建筑未建在村庄公共区域，难以对村庄规划产生重大不利影响，也很少导致邻里关系不和谐，因此不应作为违法建筑拆除。
第五，建设行为人因招商引资或行政承诺而修建的建筑物，不应简单认定为违法建筑物而采取行政强制措施。相反，从维护政府公信力的角度出发，结合保护信托利益的原则，应当允许补救措施合法化。
比如在笔者所代表的一个案例中，十几年前，为了解决没有得到补偿安置的失地农民的生计问题，某政府协调用地单位开店，区政府、计委、国土、建委、街道等部门都开会批准了建设项目。
村民在前述行政承诺的基础上投资开店后，在政府部门的配合下办理了水、电、环卫、工商、税务等手续。这种建设行为是基于行政承诺，建设行为人的财产利益应当受到保护，不应作为违法建筑予以拆除。
第六，长期无证建筑。在1984年《城市规划条例》实施之前，由于没有规划许可制度的要求，当时的建设行为并不需要办理规划许可手续。自然，以前形成的无证房屋不能视为违法建筑，需要拆除。
《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，部分省市将选择当时较晚的时间节点或结合当地乡村规划体系的实际实施时间节点作为规划许可程序的边界。
早于这个时间建成的房屋不属于必须拆除的情况。它们应该首先计入违章建筑的账户。随着城市的发展，应该通过房屋征收和搬迁的方式合理解决。但是，晚于该时间新建的无证房屋将根据具体情况进行处置。
最后，明律师事务所律师团队提醒大家，在执法过程中，执法部门不应将未经规划许可的房屋作为违法建筑拆除，而应以维护公共利益为目的，依法处置。公共利益是社会全体成员或大多数成员享有的利益，它强调利益持有人的公共性。受益范围一般不特定于多数人，其利益在一定范围内具有共同性、普遍性和整体性，应考虑诚实、公平、秩序、稳定等社会整体发展因素。
实践中，有一些地方执法部门在房屋征收拆迁中打着拆迁违法的旗号压低补偿。需要注意的是，违法建筑的认定应当依法进行，严格适用比例原则，遵循区分规划影响程度的法定要求。
对于广大市民来说，应提高法律意识，在今后进行新建或改建时，及时依法办理所有行政审批事项。如果现有房屋遇到拆迁和违规的危机，不要丢掉自己的位置，而是要学会用法律武器来维护自己的合法权益。
