受疫情影响，叠加中美关系的变化，中国原本巨大的海外消费力开始回归，地方政府开启疫情后复苏战，中国经济内循环加速，商业地产增长可见一斑。
一方面，住宅地产的红利逐渐下降，商业地产从配角变成主角。面对激烈的股票竞争，对经营效率和营业收入提出了更高的要求。
另一方面，跨越互联网和移动互联网时代，当前的消费者行为模式和消费阵地全部数字化。尤其是逐渐成为消费主力军的Z世代年轻人，以“数字世界原住民”的视角，在数字世界中表达、传播、接受各种信息，引领消费新潮流。
市场趋势发生变化，消费者全面上线，引发了品牌渠道多元化的博弈，推动了购物中心合资模式的大发展。
品牌方刷爆了小红书、淘宝、Tik Tok、点平等众多线上社交渠道，打开了与消费者连接的前线，部分削弱了线下商场的渠道吸引力。
随着租金话语权的弱化，购物中心提升实体交通价值迫在眉睫。
从物业管理模式到交通管理模式，利用交通聚合、场景营造、服务体验等优势，搭建数字化营销平台，将平台能力赋予商户，与商户共同共赢，从而坚守强势品牌，消费客流，形成良性循环。
毫无疑问，科技的进入和技术的加码已经成为购物中心数字化转型的有力武器。
商业地产数字化运营
四大变革点
疫情前孕育的变化，在疫情的刺激下，最终从量变加速到质变，新模式的轮廓变得更加清晰。
//改变点1:不做线上商场，做数字化商场
“购物中心需要在线平台吗？你想做电商吗？”这个贯穿2020年的话题，年底会有一个明确的答案。
答案当然是。但与其做线上商场，不如做数字化商场，即数字化、互联网化的传统商场，让营销无处不在，让交易无处不在，帮助商家做好每一件事，为会员做好每一件事。
这是一个线上和线下的整合过程。线上离不开线下。疫情过后，客流恢复速度远超预期。消费者的社会需求和对服务、体验的需求强烈。
线下离不开线上，通过数字化、线上化、互联网化，对生产和交易流程进行改造和升级，增强抵御黑天鹅的能力，这是做好业务的核心基础。
//变化点2:从成员的一维单向操作，变为消费者和商家的二维双向连接
购物中心运营的本质是连接。连接商家和消费者，连接品牌和会员。满足消费者与商家之间的二维双向连接，是购物中心提升运营能力的高层次要求。
过去线下商场的客户和商家的运营是分开的。其中一个重要原因是内部组织架构和权限划分明确，市场策划负责做活动，商场运营负责收租金，有的会成立单一会员管理负责新会员，三者互不打扰，更不用说协同工作提高效率。
突如其来的疫情让原本分散的线下商场营销运营体系走向合资，规划不再只是为了中庭的美观，更是为了链接品牌；会员不仅要考虑引入新产品，还要考虑与商家共享会员资格。
//改变点三:营销不局限于会员制，延伸到整个商城业务的数字化
“数字智能化”频频刷屏，营销成为必不可少的话题。
与以往不同的是，营销不再局限于会员制，而是延伸到整个商场的业务运营数字化。必须强调的是，商场的业务不是收租，也不是物业，而是交易。
在吃饭、购物、打卡、购物的数字化过程中，营销目标不再是脱离各个部门，而是融合在一起。
无论是大型商业集团还是单个项目，都需要进行营销升级。在一个合格的数字营销运营平台上，私域的卡券营销可以替代评论，裂变团购配送可以获得高效增量，还可以提供就餐点餐、在家外卖等综合服务，再加上提前支付秒杀积分的模式。
//转变点四:从物业管理思维到企业管理思维，落地KPI靠销售
操作是一项复杂的工作。近年来，“购物中心百货化运营”呼声不断，百货零售圈大量人才加入购物中心体系。几个操作系统较强的单体项目业绩数据亮眼，比如自营美妆的郑弘，自营超市的金宝。
可以清楚地看到，购物中心不再是传统的物业管理思维，而是商业化运营的思维，落地的KPI不再只是出租率，而是销量。
业务运营能力将决定一个项目甚至一个连锁项目的成败。
◎正鸿城+小程序主页和嘉禾金博天地小程序“邀礼”活动
数字营销改革已经到来，
商店怎么样？
购物中心的数字化营销改革已经到来，商场只有向这种集体颠覆性的探索进军，才能真正认识属于未来的光明。
//不想反复磕磕碰碰，但组织升级要走在前面
在过去的一年里，数百家商场在上面的坑里跌跌撞撞。归根结底，组织和团队的升级跟不上营销的数字化升级。
在一个数字化的商场里，无论是招商、运营、策划团队都需要有数字化的思维，使用数字化的工具。
以广州李颖广场为例，与英智科技的合作始于去年5月。在明确数字化营销目标后，李颖广场立即成立数字化团队，组建团队成员，落实到人的具体责任。
我们每次与李颖广场团队沟通，都会深入探讨实施过程中的具体细节和问题，梳理出详细的问题清单和相关的改进或解决方案。
2020年6月，李颖云杰小程序上线，成绩单亮眼。第一次街头直播持续4小时，浏览量超过6万，相当于周末更高标准商场的客流量。接下来的两周，单日平台访客量突破10万，相当于很多同规模项目的开业客流。
◎李颖广场计划数字营销活动，并继续运营小项目
小程序营销成功后，李颖广场策划团队在客流较低的8月份，针对私域流量池，开展了为期一个月的朋友帮扶活动。
奖品为随机品牌100元优惠券，邀请8位朋友帮忙。一方面带动市场上很多品牌去店消费乘客，另一方面通过微信交流快速拆分新会员。
与传统营销活动相比，裂变活动可以形成持续的自我传播，创新效率可以提高300%。活动获得两个小高峰，长尾效应带来1万新会员。
//设定合理的KPI目标，DAU、交易率等指标具有很大的参考价值
数字营销时代，客流、租金、会员这三个考核指标是分不开的。DAU、交易比率等综合指标更有参考价值。
DAU，不关注会员数量，关注日常用户活动。因为购物中心是区域交通场所，客户群体明确，粘性越强，价值越大。另外，会员数量是“死数据”，活跃会员才是真正的消费力。
商户活动是联合经营模式下的重要指标。数字营销在满足停车需求的同时，也让客户享受到商家提供的服务，让商家成为舞台上的主角，在流量平台上展示商品、营销、获取客户、提供服务，从而形成生态活动。
交易比例，以及商家愿意在数字商场投放多少笔交易，是对商场运营能力的最终认可。无论是合资还是租赁，如果数字商城能够帮助商家增加收入，那么营销+支付+客服的一体化渠道更有可能增加交易比例。
2020年深圳壹方城全年客流下降2.3%，一季度租金积极下调，但全年销售额突破50亿元，同比增长近10%。
这个热门地产圈的数据背后，是易方城在因疫情减租的同时快速启动数字化战略的直接结果。为了实现这一目标，作为合作伙伴，盈智科技对其进行了合理的加入和拆解。
回顾易方城周年庆2000万销售案例，可以看到双方团队在周年庆前三个月就设定了目标，然后运营团队拆解了任务——初创期、转型期、渗透期、爆发期，从商户运营、消费者运营、商城营销三个方面实施了每个阶段所需的动作，并设置合理的数据指标来判断实施效果。
在这个过程中，英智科技输出了购物中心数字化营销增长运营中的一个重要成果输出——运营地图。
◎一方淘小程序和AR导航互动营销
◎购物中心小程序成长运营图-盈智科技
//选择优秀的合作伙伴，事半功倍
商场不仅需要一套软件，还需要合作伙伴带来的各方资源。
一个优秀的合作伙伴需要具备以下基本素质:提供的产品是连续的，可以迭代升级；它会沉淀数字营销的方法论，但具体的玩法可以随时间而改变；聚集效应，形成生态。
天宁五岳广场是新城商业首个“智慧商场”，实现会员刷脸、车位智能定位导航、可视化客流数据运营管理等。
天宁五岳广场自2019年10月开业以来，在数字化运营过程中，一直与英智科技紧密合作，旨在为消费者带来舒适、智能的体验。
在这个过程中，数字营销平台产品的闪购迭代了19次，运营经验总结了38次以上。从数字化建设初期到成长期再到稳定运营期，一套相对清晰的方法论逐渐形成，可以指导每一项营销活动高效开展。
去年10月，利用人脸数据的多屏互动，天宁五岳广场完成了一周年庆典。当天小程序刷脸抽奖吸引了2万+新会员加入，平台互动高达24万人次。手机小程序、互动导购屏、舞台抽奖大屏联动，鼓励GMV当天突破1000万。
◎天宁五岳广场周年庆充分利用面会员三屏联动
在日常运营中，天宁五岳广场不断采纳营销建议，优化营销策略，产生亮眼数据，也为构建闪购方法论提供了丰富经验。比如在一次帮扶活动中选择热门奶茶作为奖品，更容易在短时间内实现会员快速增值，更容易通过设计和购买优惠券来带动传播裂变，以及如何控制新增成本，如何增强长尾效应。
值得一提的是，天宁的闪购平台采用商户店铺每日直播、优惠团购券、社区运营、周三闪购日等方式。，并且私有域流量以每天100多个新成员的增量稳定地存储水。DAU超过5000人，总体保留趋势稳定。月活跃用户留存率接近40%，是行业平均水平的2倍，而新增留存率是行业平均水平的8倍。消费者与场地之间的粘性大大加强。
//数字手段贯穿整个运行周期
企业发展的本质是在资源竞争的环境中提高效率。在资源竞争过程中，决策能力起着关键作用。
为什么有经验的人有价值？因为经验其实比普通人更依赖数据积累和分析，比普通人做出更正确的决策。
数字化手段用来帮助存储操作，过程中的每一个环节都有数据支持。Winner Tech完整的产品体系将贯穿商业运营的全生命周期，成为商业客户的智能伙伴。
城市商业地图可以基于3000+商圈数据库和区位、人群、商业等多维指标，清晰准确地分析地块的优劣势，实现智慧发展。
云业务管理是新一代数字化智能业务管理系统，是传统ERP、行业大数据和BI分析相结合的创新产品。帮助客户更好地推广线上业务，进而基于内外数据融合和BI能力提升决策效率和质量。
TI智慧客流现已进入4.0时代，整合安防系统实现现场客流洞察，成为高数字化性价比的新型现场基础设施。客流数据将深度指导运营目标的设定，优化现场运营，提升门店运营能力，辅助提升消费体验。
MI Flash Shopping在购物中心数字化营销中连接消费者和商家，是所有场景下最适合消费者的智能营销系统，通过数字化整合和持续运营，帮助购物中心提升商业价值。
用数字化的手段贯穿购物中心的整个运营周期，让开放的数据能够带来更大的价值发挥。
