在一定的产业政策和区域政策的指导下，产业园区是指通过提供基础设施、生产空房间和综合配套服务，将技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集中并向外辐射的特定区域。

1.政策分析

工业园区是区域经济发展、产业结构调整和升级的重要集聚形式。它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推进城镇化等一系列重要使命。因此，园区的运营管理得到了中央和地方政府更多的政策支持。近年来，国家出台了《关于促进国家级经济技术开发区创新升级打造改革开放新高地的意见》《科技企业孵化器管理办法》《中华人民共和国中小企业促进法》《国务院办公厅关于促进开发区改革创新发展的若干意见》《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》等政策，间接促进工业园区发展。

2.市场分析

世界工业园区的发展历程

世界现代工业园区的发展历程大致可分为三个阶段:第一阶段:1951年至1980年的缓慢发展期；第二阶段:1981年至1990年的快速发展期；第三阶段:1991年至今，扩散发展期。

产业链

园区运营管理行业产业链的主要参与者包括政府机构、园区规划建设单位、园区产权持有人、第三方服务机构、园区经营者和入驻园区企业。

图18:园区运营管理行业产业链

国内产业结构升级调整为园区发展带来机遇

随着“中国制造2025”政策的发布和中美贸易战的持续发酵，产业规制成为现代经济体制改革极其重要的方面，而产业园区作为资本、技术、人才等诸多要素的载体和集群，将承担起培育新经济增长模式的重大责任。

图22:2016-2020年中国三大产业GDP占比

数据来源:国家统计局、上浦华泰咨询

中小企业的快速发展增加了园区运营管理的需求

在大力推进工商注册、注册资本等商事制度改革的背景下，中国政府网数据显示，企业开办时间缩短了1/3以上。2019年新增市场主体2179万户，每天新增企业2万家，创历史新高，活跃度约70%。市场活力进一步增强，市场主体数量快速上升，体现了商事制度改革对促进中小企业发展的积极作用。

住房租赁价格的稳步上涨为园区租金水平提供了良好的保障和支撑

2016年至2020年5月，我国住房租赁价格总体保持上涨趋势。2020年5月住房租赁价格指数较2016年初上涨4.43%。租金价格指数的稳步提升，为工业园区的租金水平提供了良好的保障和支撑。

3.竞争企业分析

目前，第二代、第三代园区运营商占据了行业上市公司的绝对主导地位。他们进入资本市场较早，有一定的产业定位和集聚，与房地产业务有很大关系。主营业务收入来自园区物业的销售和租赁，相关园区服务较少，以上海市北高新技术有限公司、上海张江高新园区发展有限公司为代表..

图表25:行业内主要竞争企业及其产品主要对比列表

数据来源:公司官网、年报等。，上浦华泰咨询整理

4.风险分析

创新风险

近年来，工业园区的运营逐渐完成了从“重资产”到“重服务”的转变。原有园区运营商的转型升级和新运营商的快速成长，使得行业处于激烈竞争和融合的阶段。如果公司未能准确把握行业未来的发展方向，或者自身的商业模式创新未能获得市场认可，可能会对企业未来的可持续经营能力和市场竞争力产生一定的不利影响。

宏观经济风险和政策风险

商业服务业与宏观经济增长率之间存在很强的正相关关系。目前，中国宏观经济形势仍不明朗。因此，受经济增速和结构调整、区域发展环境、城市发展和投资环境的影响，行业发展存在一定的不确定性。

产业园运营管理行业面临的政策风险主要有产业政策、土地政策、财税政策等。随着改革的深入，上述相关政策的出台和实施将存在更多的不确定性。如果企业不能按照政策导向不断调整业务发展方向，做好政策风险应对，可能导致企业经营成本大幅增加，对企业持续盈利能力产生负面影响。

本节选自上浦华泰出具的《工业园区运营管理项目投资可行性研究报告》