新华社贵阳4月19日电债务高企，拖欠工资，商铺停摆，印尼项目被指遭遇流动性危机。随着一系列危机的爆发，贵州前地产龙头程红利集团越陷越深，程红利过去发展中积累的问题在危机中继续发酵。

危机:现金流紧张

近日，有网友向本网站举报，贵州地产程红利集团部分员工已拖欠半年以上，公司开发项目贵阳花果园商铺虚假承诺，无法办理产权证。另据报道，上述情况主要是程红利集团印尼项目现金流问题造成的。

针对上述舆情事件，记者发函贵州程红利集团核实。集团公关部确认了拖欠工资和退店租金问题的确认。对方回应:“部分资金没有及时到位，正在有序恢复。”关于集团的现金流，对方没有透露更多信息。

程红利集团是贵州最大的本土房地产企业。成立于1998年，至今在贵州只开发了两个地产项目，一个是“山水千城”，使其首次进入开发市场，另一个是“贵阳花果园”，超高密度项目，总建筑面积超过1830万㎡。最近，李鸿欠薪和商铺退租事件也两次指向这个“神盘”项目。

记者了解到，此次员工欠薪风波的主体是程红利集团旗下全资企业程红利智能科技集团有限公司和贵阳弘毅房地产开发有限公司..

记者独家获得的一份文件显示，弘毅地产是“神盘”花果园的主要开发公司，而程红利智慧科技定位为数字化运营服务商，主要运营程红利旗下的物业资产海豚社区、交易平台海豚房、智能停车平台海豚停车。运营的核心资产是位于“神盘”花果园中心的贵阳商业购物中心项目海豚广场。

图源：宏立城前员工提供 资料来源:由程红利前雇员提供

资料来源:由程红利前雇员提供

程红利部分员工投诉称，从2020年下半年开始，程红利智能科技拖欠工资6个月，拖欠人数接近100人。而且弘毅地产已经拖欠部分员工工资一年多了。

除了拖欠工资，花果园项目中的其他问题持续发酵。一家花果园店的老板在网上发帖称，他们买的店被程红利抵押给了银行，无法办理该店的产权证。此外，程红利承诺的10年租约和无理由退货的协议没有得到履行。

图源：人民网领导留言板 来源:人民网领导留言板

需要注意的是，今年3月19日，弘毅地产发布了关于花果园商铺租金、退房、退款的处置方案，称2021年3月至7月每月将筹集2000万元。专项资金用于办理退房退款，付款清单由公司定期支付

图源：花果园业主提供 来源:花果园业主提供

程红利在公告中还表示，由于花果园项目销售压力、商铺业主退租、银行融资收窄等因素，公司目前经营压力较大，公司将加大自筹资金力度，尽快解决相关支付问题。

起源:打雷的伏笔已经出现

事实上，早在现金流危机出现之前，李鸿市的项目就出现了一些“地雷”。

数据显示，花果园项目是贵阳市最大的棚改项目，有2万多拆迁户。2009年和2011年程红利两次拿下该项目土地，征地楼面价仅为160元/平方米，远低于当时贵阳600元/平方米的平均楼面价。

当然，超低的“优惠”地价离不开政府的支持。面对贵阳花果园棚户区改造项目，省市各级党委政府确立了“政府主导、市场运作”的发展思路。程红利的一位员工在接受采访时表示，当时贵阳市政府允许程红利“熟挂”，即政府先将生土地挂牌，让开发商先行支付土地费进行拆迁和土地整理，然后将准备好的土地建成后进行出让，大大降低了程红利的征地成本。同时，政府允许程红利在项目基础开挖阶段，只要提前支付25%的工程费用，就可以获得对外销售的预售证书，便于资金快速回笼。

当时程红利总资产只有35亿元，却花了29亿元拿下了花果园项目的地块。但与此同时，这种低成本的投资，为程红利带来了超过1000亿的价值。2010年，花果园正式开业。由于项目量巨大，程红利采取了低价倾销的策略。5000元/㎡的开盘价几乎只有贵阳平均房价的40%左右。结果，2012年贵阳新房销量突破1100万平方米，花果园占一半，达到550万平方米。2012年，花果园仅有一个项目的销量在房企销售榜单中排名第八，超过了华润、世茂等房企的年销量。并且在2012-2017年连续五年获得全国单品销量冠军。

图源：中宏数城整理 来源:洪钟数字城市整理

虽然项目销量持续激增，但神盘背后也存在不少问题。有业主声称开发商买下花果园后无法办理房产证，给想卖房的业主造成了很大的困扰。

一位接近花果园的人士向记者透露，由于体量较大，整个花果园共有A到U共21个面积号，分几个阶段进行开发和售房。为了回笼资金，一些楼盘无证出售，导致无法及时办理房产证。与此同时，花果园的低房价也是以牺牲生活舒适便利为代价买下来的。

还必须提到的是，2017年8月，花果园项目销售结束，信用评级机构大公国际信用评级有限公司宣布撤销花果园项目主要开发商贵阳弘毅房地产开发有限公司的信用评级。

公告显示，2016年，贵阳弘毅的经营状况将面临重大变化的可能性。为核实相关信息及其对贵阳弘毅信用状况的影响，及时、客观、公允地披露债务发行人信用状况的变化，贵阳弘毅多次被要求提供跟踪评级相关信息。但贵阳弘毅始终拒绝配合大公对其进行跟踪评级，也未提供任何评级信息，违背了发债人诚实守信、自愿向社会公开偿债信息的义务。

出海:“搁浅”的印尼梅加达

无论是拖欠工资还是退租，都直接指向了程红利的资金问题。多位与程红利关系密切的人士表示，该公司陷入财务困境的主要原因是其在印尼开发的超级市场美格达新城。

2017年，花果园项目的住宅销售接近尾声，在项目中大赚一笔的程红利集团开始寻找下一个落地项目。然而，继花果园之后，普通住宅开发项目似乎无法满足李鸿城市发展的“野心”。

程红利一位前副总裁在接受采访时表示，程红利集团负责人肖春红认为，国内其他项目“没有超越，也没有挑战”。如果他想做，他会做一个更大的。”此后，李鸿市将目光投向海外，印尼梅加达新城吸引了它的目光。

记者了解到，美格达新城最初由印尼最大的金融控股财团之一力宝集团开发，位于印尼雅加达，占地2200万平方米。该项目占地面积比花果园项目大几倍。梅加达新城价值278万亿印尼卢比，将成为雅加达最大的卫星城。

有业内人士预测，兆达新城的规模相当于一家国内TOP20房地产企业一年在全国的项目总和。力宝集团CEO曾表示，这个项目是公司67年前创业以来最大的投资项目。第一阶段，美格达新城已开始建设25万套住宅，将直接容纳100多万人口的城市社区。

2017年，力宝集团因看重李鸿“中国神盘”的发展经验，邀请力宝城参与美格达新城的开发。合作模式是力宝走出去，李鸿市负责开发和销售。

然而，在这个超级市场背后的巨额投资中，程红利和鲍莉存在差异。梅加达新城早期开发由力宝出资，李鸿市负责输送人才。但是，李波后期不愿意继续供血，成为了李鸿城唯一的靠山。但由于印尼限制期房销售的房地产政策，快速销售和高周转策略的方式在当地并不可行，加上前期的大规模投资和国内融资渠道的限制，程红利很快陷入巨大的资金压力。

2018年，关于程红利资金链紧张的传闻时有传出，花果园项目中心末端海豚广场、双子塔建设进度缓慢。在资金压力下，公司高薪体系崩溃，主管工程、成本、设计、营销、财务的总裁级高管、副总裁相继离职。最终梅加达新城未完工，程红利在中国的项目运营也面临困境。在此之前，铸就“中国第一神盘”的程红利和碧桂园曾有过火花。2017年9月26日，双方签署战略合作协议，希望全面开展多种合作模式。然而，最终因合作土地复杂的债权关系而泡汤。