这是去年疫情中的一篇文章。去年我对房价的判断是，疫情没有改变房价的逻辑。在央行为应对疫情放水的情况下，一线城市房价肯定会反弹。这件事引起了很多批评，但事实表明真相站在谁的一边。去年，世界上几乎所有主要国家的房价都上涨了，包括美国、韩国等，达到了多年来的新高。原因很简单:当央行放水时，我们很少看到好城市的房价下跌。
我一直在强调今年房价的通胀逻辑。随着全球通胀预期越来越强，通胀步伐清晰可闻，通胀是今年房价的主导因素。人类反通货膨胀的历史也告诉我们，房地产仍然是通货膨胀下最好的反通货膨胀选择。
受房价困扰的不仅仅是中国人。看看全球房价的一些数据:从去年第四季度到今年第一季度，经合组织37个国家的房价上涨了7%，这是过去20年来最大的涨幅。2020年英国房价上涨了8.5%，这是自2014年以来最大的年度涨幅。2020年美国房价上涨9%，房价中位数达到32.91万美元的历史新高。然而，在韩国首尔，房价上涨到了很多人不相信生活的程度。
房价为何如此？以下是我2020年的文章。文章中的逻辑在今天并没有改变，只是从去年的放水变成了今年的通货膨胀。对任何人来说，当你开始善待法律，法律也会善待你。
虽然我经常批评经济学中很多不靠谱的假设，比如市场是理性的，信息是完全透明的，提醒大家不要迷信经济学和经济学家。但是，经济学最大的缺陷不是这些不可靠的假设，而是经济学的逻辑框架决定了，用经济学的方法预测未来时，基本上依赖于过去发生的事实和数据。
然而，经济史告诉我们，未来不是过去的翻版，甚至与过去完全不同，这也意味着用经济方法预测未来是愚蠢的。一个最基本的事实是，没有人预料到马云会是今天这个样子，马云自己也没有预料到。没有人预测到今天中国的房价会达到这个高度。即使在十年前，也没有多少人相信网上购物会成为中国人购物的主要方式。
历史总是惊人的相似，但历史从来不会重演。惊人的相似告诉你，人类历史的发展有规律可循；历史不会重演。它告诉你要突破历史数据的限制。有些历史是不可预测的。
研究人类经济史，你也会发现，人类任何一个财富领域似乎都有一些规律，但同时也总有很多不可预知的事情，这就是人类经济史的魅力所在。如果一个人过去掌握了财富规律，他至少可以有足够的温饱；但是，一个人如果能突破过去的束缚，看得更远，就能达到普通人达不到的财富高度。为什么世界上10%的人拥有90%的财富，因为只有10%的人有能力突破历史，看到新的未来。
我们大多数人只能是普通人，所以我们必须相信，基因突变只是一个非常偶然的事件。当我们来到这个世界上，大多数时候，我们的智商不会超过普通人。对于普通人来说，财富的目标一定要定得低一些，比如有足够的温饱。舒适生活的基本前提之一是你必须相信法律，并通过过去的历史捕捉最基本的财富规律。但是我发现很多人最大的问题是不相信法律，比如房价。
有固定的房价吗？当然有！例如，对于今年的房地产，我有三个基本的说法:
第一，不管有没有疫情，中国房地产已经进入了一个与过去完全不同的新周期；
二是房地产作为最佳投资的时代已经结束；
第三，在央行放水的情况下，我很少看到好城市好房子下降的先例。
这三句和最后两句解释的太多了，不想多说。但是，很多人记不起我从2017年开始强调的第一句话。
为什么我总是说，当中国房地产的基本面和过去完全不一样的时候，炒房者基本上就会退出中国的房地产市场，未来的房价上涨只会反映城市的基本面和房子本身的质量。比如，我不认为今年深圳的房地产价格大幅上涨，所以我不能对深圳前几天出台的以抑制房地产投机为主要目标的调控政策给予太高的评价。
很多人思考中国的房地产问题，预测未来的房价，却依然停留在过去“房源不足”、“住房短缺”的情况下的市场变化，没有意识到中国房地产的主要矛盾也发生了颠覆性的变化。自1998年房地产市场化改革以来，中国用了近20年的时间实现了从住房短缺到供需平衡的历史性转变，这是房地产市场化的一大成就。中国城市的出现和中国居民的生活条件已经达到了世界上许多国家的平均水平。
房地产市场的主要矛盾已经从过去的缺房变成了资源配置不当造成的不平衡和不足。
大部分城市基本告别了缺房，这是我们对中国房地产最基本的判断。关注大多数。最是什么意思？也就是至少80%的城市房屋告别了短缺。当然，我过去一直提到，我们没有搞清楚中国的住房供求关系，包括中国的住房数量。但这并不影响我们对整个市场基本面的判断。无论是户均住房拥有量、人均居住面积的数据，还是未来房地产市场的增量相互印证，都可以肯定地认为房子基本够用。
比如2017年国家统计局有一个数据:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中，城乡居民人均住房面积比2012年分别增长11.1%和23.3%，年均增速分别为2.7%和5.4%。
对于人均住房建筑面积40.8平方米的数字，很多人抱怨说已经“平均”了。认为这个数字有水分。至于这个数字，我觉得把城乡放在一起有点奇怪，但是这个数字最大的问题不是夸大，而是错过了很多房地产数据。例如，
第一，大量小产权房无法统计，合法化前不会纳入整体数据。中国有多少小产权房？数据差距很多，但我认同的数据是60亿到70亿持平；
第二，一些特殊的房子没有计算在内。暂时很难评估这部分的数据量，但数量应该不小。也就是说，按照目前城镇居民人均居住面积36.6平方米计算，2016年全国城镇人口为79289万，因此城镇住房建设总量超过290亿平方米。如果加上60亿到70亿平方米的小产权房和其他大概率不小于小产权房规模的特殊物业，我国城镇住宅总建筑面积应该超过400亿平方米。城镇人均居住建筑面积应达到人均50平方米，而不是36.6平方米。如果按照80%的比例换算成使用面积，我国城镇人均居住使用面积实际达到40平方米。
40平米是什么概念？根据我在徐殿清先生的书中找到的数据，2009年，美国的平均居住面积是67个单位，英国是35.4个单位，法国是35.2个单位，德国是39.4个单位，意大利是43个单位，荷兰是40.8个单位，日本是36.9个单位。换句话说，中国的人均居住面积低于美国，但实际上在2009年已经超过了英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论，人均居住面积超过35平方米后，房地产将迎来拐点，快速增长和高房价阶段将结束，房地产将进入稳定发展期。
这是股票，每年都有上涨。以每年6%至8%的房地产增长率，实际上基本可以满足未来基本居住、改善和新城市化人口的住房需求。
更为显著的是，包括北京、上海、广州、深圳在内的二手房成交量已经超过新房，这意味着中国房市已经从增量房市进入存量房市，这也是一个非常有说服力的房源告别短缺的指标。
同时，按照未来10年中国城市化的步伐，只要房地产投资年增长率保持在5%左右，只要建成新房数量达到5亿平方米，就能充分满足新城市化人口的住房需求。事实上，过去五年的房地产开发投资和房屋竣工都远高于此。
因此，我们认为房地产市场的主要矛盾，以及从短缺到失衡，中国房地产市场的失衡主要表现在:
首先，住房短缺的时代已经结束；当前房地产市场的主要矛盾是不平衡而不是短缺；
二是错误的城镇化战略导致大小城市资源错配；
第三，市场与政府的错位导致担保市场的不完善；
四是房屋市场化、政府垄断土地造成的“土地荒”；
五是高端物业稀缺造成的行政干预扭曲；
六是住房市场与其他房地产市场严重失衡。
这是下一步房地产需要重点关注的问题。
那么，和判断80%的城市住房够用一样重要的，就是“不平衡”。事实上，这种不平衡不仅仅指大城市和小城市之间的不平衡。当然，在城市化完成之前，大城市和小城市的不平衡是最主要的不平衡，但这种不平衡也表现在两点:
一是商业地产和住宅地产不平衡。随着经济增长进入中低增长周期，大量商业地产和写字楼将成为常态，商业地产的洗牌不可避免。包括深圳的房地产，一边是空写字楼，一边是火热的住宅楼。
第二，房子过剩和好房子短缺之间的不平衡。我一直说，一个城市最安全的房子一定是价格最高的房子。中国所有的城市都缺少好房子。尤其是北京，好房子不多，除了那些稀缺的四合院和故宫。不平衡是我们判断中国未来城市房价的核心逻辑，而不是总量。总额毫无意义。事实上，中国房地产已经进入下半年，住房已经告别绝对短缺阶段。下半年最大的担忧不是总量，而是结构和不平衡。
了解了这两点，你就会明白为什么我觉得有些城市的房价还是太低了，有些城市的房价可能已经达到了历史的高峰。对于未来房价的走势，仍然可以有一个基本的判断:
你所在的城市首先要成为我提到的20%的城市，也就是未来人口会增加的区域；
第二，要关注城市20%的好房子。也意味着80%的房子没有投资价值。对于你来说，如果你的房子不属于这两种情况，最好的选择就是扔掉你手里多余的房子。需要提醒的是，我从来不认为现在的价格有多危险。价格本身并不危险，但基本面而不是价格是危险的。在一个城市里，最安全的房子是价格最高的房子，而不是相反。
