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房地产一直是资产配置中的刚性需求，从个人投资者到大型企业，都或多或少在房地产领域有投资。
在中国人的意识中，房地产是一种稳定盈利而不亏损的投资模式。其实也是真的。与虚无的股票、证券和期货相比，房地产是真实的。
一个普通的北京或上海的老阿姨，可能同时持有三套房产，每年靠租金收入完全满足她的生活需求。
但是海外房地产是如何成为投资领域的刚性需求的呢？
这两年，对于国内投资者来说，可以说是一场“灾难”。2015年后，新一轮房价上涨在2017年政府“限购令”下戛然而止；18年间，股市再次迎来一轮“崩盘”；中国和美国的毛衣站增加了国内经济的下行压力...放眼国内市场，理想的投资方式很少。
但国内投资者想去海外市场，会发现海外市场比较复杂，资产种类繁多，语言不通，缺乏专业知识和专业指导，容易陷入陷阱。
与股票、期货、国际汇率等投资形式相比，海外房地产具有一些独特的特点，使其比国内房地产投资更具优势。
海外房产有哪些“独特之处”？
房屋产权
中国房子的产权一般是40年、50年、70年，而海外购房者一般至少享有99年的产权，其中大部分是永久产权。
预付定金
中国房地产的首付至少占总额的35%，而海外房地产的首付一般占总额的5%-50%。
在贷款方面
国内买家通常在签完物业合同后才开始偿还贷款，而海外买家只有在现有房屋交付后才开始偿还贷款。
在法律保护方面
在中国，购房者可以不用自己带律师就能买到自己的房产。在海外，购买房产需要律师的全面介入，以保护买家的权利，规避诸多风险。
就租金回报而言，
国内物业的租金回报率在0.7%至3%之间，而海外物业的租金回报率一般在2.5%至10%之间。
客房供应
国内房地产是指建筑面积，大部分是毛坯房。海外房产是指室内使用面积，交付标准是带家具包的精装修。
它在哪些方面满足了投资者的需求？
整体来看，海外置业除了自住的基本需求外，还可以在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、继承、税务筹划等方面发挥作用。
据统计，在选择海外置业的高净值个人中，自住和移民的目的现在已经排到了第三位，而投资和子女教育出国留学成为了最重要的两个目的，分别约占75%和56%。
这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主体作用密不可分。
具体而言，海外置业的作用体现在:
分散单一货币的风险
沃伦·巴菲特说过投资的三个基本规则:第一，保住本金；第二，保住本金；第三，永远记住前两个。
高净值个人全球资产配置和投资组合优化的主要目的是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险来临时，一篮子鸡蛋的损失可以用其他篮子的利润来弥补，这就是风险对冲，最大化抗跌价值。
在完成“分散风险”的第一步后，初始本金可以相对安全地积累到最大。接下来，投资者需要考虑如何从海外房产配置中获取利润。
增加租金和贷款的杠杆
欧美国家大多不实行“限购限贷”政策，为房地产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房地产贷款的“杠杆”，可以放大投资收益，从基础收益中获得更多收益。
顾名思义，“以租养贷”就是用贷款买房的方式把房子租出去，用租金偿还贷款和所有持有成本，有剩余。这不仅是利用杠杆获得长期利益，也是实现其背后诸多功能的前提。
生一个有房间的房间
巴菲特曾说:“人生如滚雪球，财富也需要滚雪球”。
投资海外房产也可以滚雪球。在核心区购买一套有升值潜力的优质房产，买家会利用房产未来的升值来投资下一套房产的首付。第二个地产将如上操作，实现“地产裂变”。
以房养老计划
他有房住，老的时候拥有很多海外房产，已经通过租房还清了贷款。以后每个月产生的租金就相当于给自己发了养老金。
等于花一小部分钱给自己提前买了一份养老保险，安度晚年。
而且如果是海外旅游区的房产，每年都可以去自己家度假，享受异国情调的环境，丰富自己的退休生活。
候鸟式养老
随着全球化进程的加快，人们对于退休后的居住地有了越来越多的选择。
过去，北方人冬天经常去海南养老。如今，养老的选择不仅限于国内，海外的养老热潮也在逐渐兴起。
国外养老具有基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等诸多优势。更适合追求养老条件的退休老人。
通过住房学习
对于留学海外的留学生来说，“居住”是一个需要解决的大问题，每年的房租也不是一笔小开支。但是，“以房代学”可以帮助留学生解决“居住”和“学习”两个问题。
比如家长在学校所在的城市买房产，其中一套是留给孩子的，其他房间都是租出去的。
用房子租金偿还一部分贷款，剩下的作为孩子生活费的一部分。
等孩子回国，房子就卖了，今年的升值完全可以支付他们留学期间的费用。
资产继承
对于高净值个人来说，除了投资和自住，购买海外房产最重要的是“资产继承”。海外房产一般都有永久产权，也就是说买家购买的房产有继承权，可以传给后代。
此外，许多欧美国家对父母转让和继承孩子的资产有税收优惠。
比如法国就有这样的免税继承政策:父母和祖父母最多每15年可以向成年子女免税转让约19万欧元。此外，一些特定的房产将有至少30%的税收减免。
纳税计划
境外房地产作为非金融资产，不在CRS披露范围内，可以有效规避CRS。
此外，国内买家的个人信息也将受到隐私保护，不会被公开曝光。
海外置业发展阶段
事实上，海外房地产自发展以来，以“资产配置”为主要目的，经历了许多重大变化。总结了海外房地产变化的四个阶段。不同时间阶段的背后，其主要购买群体和购买目的是不同的。
第一阶段的
时间段:2000年至2008年
买房群体:国际学生和移民
买房目的:只需要自己住
2000年后，海外房地产在中国基本实现商业化。现阶段购买海外房产的主要群体是留学生和移民。
2000年以后，中国留学人数呈现快速增长的趋势。由于当时的移民政策没有那么严格，大部分留学生毕业后选择留在当地定居，满足“自住”的基本需求成为海外移民购买海外房产的主要目的。
第二级
第一阶段的
时间段:2008年至2011年
买家:高净值人士
购房目的:享受消费
2008年受全球次贷危机影响，海外留学生更倾向回国发展，购房主力转向高净值个人。与此同时，买房的目的也发生了变化。
这一时期，海外地产在高净值个人中被赋予了新的身份——“享受”资产，以城堡、农场、酒庄为代表的地产类型在这一阶段受到高净值个人的追捧。
第三阶段
时间周期:2011年至2017年
买房:房地产投机者和移民
买房目的:炒烂尾楼，移民刚需
2011年前后，中国房地产市场开始逐渐收紧，缩小了投资者在中国房地产市场的投资渠道。国内投资者此前的投资操作是“无效的”，而不是“国内任性的投资可以遍地开花”。
因此，房地产投机者将目光投向了海外房地产市场。炒烂尾楼风靡一时。投资者在房产未竣工时支付少量首付，在交房前卖给他人，赚取中间差价。
其中，以中国阿姨为代表的炒房者，虽然英语不好，但并不影响他们在国外流浪街头，“占领”国际房地产市场的一席之地。
同时，受欧洲“黄金签证”等移民政策的影响，移民对住房的需求也明显增加。
第四阶段
时间周期:2017年至2019年
买家:新中产及以上阶层
购房目的:全球资产配置和税务规划
2017年，海外政府开始出台政策控制房地产投资市场。
例如，澳大利亚、新加坡和加拿大政府对海外投资者征收印花税，其中新加坡和温哥华对外国投资者征收20%的印花税。
同样的房子，当地人需要100万，而外国投资者需要120万。切断大部分想投资的人。
与此同时，“新中产阶级”不断壮大。
以“新中产”为主力，买家逐渐回归主流市场，投资心态日趋成熟，追求资产的稳定性。投资目的变更为资产配置、税务筹划等。，并通过纯杠杆投资，实现“以房养房”和“以租养贷”。
海外房地产经历了近20年的发展变化，从最初的自住功能到如今的资产配置功能，其重要性逐渐被投资者认可。
随着人们从“教育”、“税收”、“自住”等需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套餐”，满足了购房者的多重需求。
海外地产正是因为满足了当下主流投资群体的各种需求才需要的。
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