5月19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国建设新闻学会、建信房屋服务有限公司成功举办了以“长租房:完善政策规范发展”为主题的2021中国住房租赁发展论坛。论坛就住房租赁发展面临的问题进行了深入交流和探讨，从政策执行角度提出了解决长租房发展难点和堵点的建议，以促进长租房市场规范、健康、可持续发展。

建信房屋服务有限公司副总裁赵小英发表主旨演讲，对房屋租赁市场进行了深入分析，并结合大量实践经验，对相关领域提出了非常有价值的建议。

建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英 赵小英，建新房屋服务有限公司副总裁

市场情况:发展迅速，亟待规范

房屋租赁本身非常适合社会发展的需要。近年来，市场各方的积极性也比较高，所以整体发展速度很快，但同时也积累了很多问题，阻碍了行业的健康发展。在赵小英看来，问题有三个突出表现。

首先，住房供应存在严重的结构性矛盾。住房总量迅速增加，达到每户1.1套，但在地区和住房类型方面不平衡。一方面，部分地区浪费住房空，部分地区严重短缺；另一方面，适合房屋租赁的小户型房屋供不应求。

二是缺乏成熟的市场主体，制度化程度低。住房租赁机构发展较晚，机构化不足5%，集中度低，市场机构混合。突出的表现是部分是轻资产，在风险投资支持下进入市场的公司经历了大规模的资金链断裂和跑路事件，给整个行业带来了非常恶劣的影响。

最后，在金融市场上，行业的回报率相对较低，因此缺乏抵押品，导致整个行业缺乏获得金融支持的基础条件。

政策频出，住房租赁行业恰逢其时

赵小英认为，现在政策机遇很多，行业发展正当时。

2019年7月，财政部、住房和城乡建设部推进中央财政授予住房租赁试点，给予这部分资金支持。公司部分项目也从本次财务安排中获得了奖励和补贴。

2019年12月，Xi总书记指示大力发展住房租赁，银行要继续发挥好作用。

2019年12月，住房和城乡建设部强调进一步培育制度化、规模化租赁企业。加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台，其实完善住房租赁管理服务平台确实是促进租售权的重要一步。重点发展政策性住房租赁，探索政策性住房租赁的标准和运行机制。

2019年，六部委发布了《关于规范住房租赁市场秩序的意见》，对登记备案、房源发布、平台管理、租赁合同、财务管控等环节进行了特别强调和要求。

2020年9月，《住房租赁条例征求意见稿》发布，充分提出保护承租人权益，推广租赁平台应用，限制违规租赁贷款，加强市场主体监管。

2020年10月，金融委推动租赁住房市场建设，肯定了建行的经验，指出发展住房租赁是一项长期的重要战略，要求相关部委尽快出台政策，加快租赁住房市场建设，肯定了建行在盘活存量房源、建设长租社区、组建产业联盟、搭建租赁平台等方面的经验。

赵小英说:房企目前有三大业务方向，分别是平台运营、房源仓储业务和资产管理。房屋租赁是长期的；平台运营的建行金融家园为长租社区，房源存储业务从供应端和房源端入手。房源收储业务分为集中房源收储和分散房源收储，集中房源业主主要购买租赁权和委托运营。

在这个过程中，房东通过租赁权和经营权存放在建新房，这是有信托支持的。公司委托社会上的专业运营机构转让经营权和合同约束，真实运营房屋租赁，评估市场租金结构，同时充分发挥房屋租赁行业联盟的优势，从设计到装修，再到装修运营后的验收和消防，为租户提供入住管理链条上的具体环节。最后，租了房子之后，会很开心，很幸福。

目前，这种模式主要提高了住房资源的利用效率，缓解了供需矛盾，规范了市场行为。

完善长租房市场，明确租赁各方责任

今年“十四五”规划提出，不要投机租金，租购并举，提高长期租金，建立集体土地，扩大保障性住房租赁供给。保障性租赁住房的供应也是一个重要的推动领域。

对于租赁行业的健康发展，赵小英提出了几点建议:

1.推进住房租赁条例工作，希望明确租赁各方的权利和责任，希望政府公租房平台的建设和监管能够成为各地推进租赁住房过程中的强制性或重要方面，并做出政策安排。

2.由工改租、由商改租确实存在障碍，很多项目在推进过程中已经停止。如果允许项目不改变原计划用途，如果不改变原计划用途，只能调整其使用功能，能否作为政策使用，可以明确。

3.明确闲置存量土地和住房建设租赁住房的审批机制。在去年推进政策性租赁住房的过程中，很多省份都提出了这个建议。

4.至于加快行业税费的落实，在做REITs的过程中经验很明显。对于经济适用房，如果有一些关于土地供应和证券化的政策可以允许，也将是一个很好的市场前景。