一级开发过程
1.1土地级发展的概念
一级土地开发是指政府或其授权企业对一定区域内的城镇国有土地和农村集体土地进行统一征地、拆迁、安置和补偿，并进行相应的市政配套设施建设，使该区域内的土地达到一定的建设条件，成为“耕地”，然后将耕地有偿出售或转让的过程。
1.2一级开发工作流的三个阶段
土地的第一阶段包括“程序前阶段”、“组织实施阶段”和“土地进入阶段”。
一般来说，标准化一级开发的主要子工作阶段包括取得授权、完成项目审批、融资、签订征地补偿协议、取得征地批文、取得拆迁许可证、完成拆迁、取得市政工程施工许可证、市政工程移交、土地供应验收、成本和地价审核、土地市场交易和一级市场投资回收。实际上，这些节点在时间上是相交的。
02
一流的开发项目模式
2.1一级开发项目模式
一级开发项目模式可细分为旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目、国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目八大类。虽然项目模式名称有差异，但实际上有些模式只是因为历史原因而改变，项目的性质并没有改变。
2.2各种模式的比较
03
一级开发实践分析
3.1手续前期的关键问题
授权回复
规划条件
审前土地使用
立项
注意事项:
A.前期主要涉及三大委托单位:国家发展改革委-项目审批；规划局——规划条件的审查和确定；国土资源局-土地规划核实。
b一般很早就取得了土地授权，此时土地核实和规划的条件还没有确定，很多项目都卡在了规划条件的确定上。一般来说，规划条件基本是在项目获批后确定的。
3.2组织和实施阶段的关键问题
土地征用
理论上征地早于拆迁，但从实际操作层面来看，大部分项目拆迁早于征地，很多项目一授权就拆迁。严格来说，拆迁行为其实要等到项目获批。
征地需要经过一系列审批程序，需要上报省国土资源厅。从时限上看，从征地开始到征地结算至少需要半年时间，有些情况下还需要解决农用地转用指标问题。征地需要市国土资源局上报市长签字，然后才有可能出具征地批复。
破坏
从经验来看，很多一级开发项目因为前期手续没有完成而难以推进，很少有项目因为拆迁难度大而难以推进，除非项目要求拆迁完成后才能入市。
土地收储
市政建设工程
市政建设工作值得重视。很多项目的供地条件是七联一平，但很多项目供地时很难做到七联一平，导致很多项目房源出售，市政工作未完成，影响后期市政配套设施验收。
3.3土地入市
土地入市阶段需要经过现场验收、地价复核、其他入市手续、土地入市和入市交易。
现场验收
地价审计
其他市场进入程序和土地进入
04
问与答
问:征地过程中会发生哪些费用？
答:主要由土地补偿费、人员安置费、青苗补助费三部分组成。支付时间为取得征地批复后。
问:一级开发期间规划条件变化频繁的原因是什么？
a:不确定因素很多，其中一个可能是地块本身的因素造成的，比如拆迁问题，导致规划的改变；也可能是政府领导对地块的态度导致了规划等方面的变化。
问:有没有一级开发项目在征地批复下发前就开始土地评估？
答:如果项目成本已经确定，拆迁已经完成或者没有拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还不能进行。此外，地价会议可以不经市长参加，但地价必须经市长同意才能确定，因此时间必须超过一个月。
问:土地收购方面，如果后期的土地同时收购，会签订协议并支付，有风险吗？
a:有征地审批的地块，这部分地块没有风险，而没有征地审批的地块，提前签订协议后付款，可能会面临土地手续不全，村集体后期违约的风险。
问:集体土地所有权的前提条件是什么？
答:确认权利的前提不一定是规划意见，一般只要地块没有异议即可。
问:你通常所说的土地指数是什么意思？
答:一般来说是指农业转化指标，即耕地占补平衡指标，可以跨区域买卖。建设用地指标由各地区上级领导分配到各地区，因此只能向上级领导申请指标，不得买卖。
问:土地市场价格是如何确定的？
答:一般来说，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收入。政府的应计收入由领导人会议决定。现实中，政府会根据市场情况调整土地出让价格。在部分市场不景气、政府资金紧张的情况下，经上级主管部门同意，土地出让价格可以低于土地成本价。
问:农业转化用地指标的购买成本由谁支付？
答:一般来说，一级开发单位支付给土地整理公司。如果主开发主体与第三方签订了债权债务协议，在这种情况下，第三方公司可以向主开发主体公司付款并开具发票。
问:某城市改造项目审批有有效期吗？
答:一般有效期为2-3年。如果时间过长，政府可以变更委托书，更换一级主体
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圆桌对话，健康医疗、文化旅游产业的最新政策以及当前产业发展中遇到的核心问题，并回答问题
第三节
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汉马研究会创新导师、御方城文化产业研究院农业旅游项目贸易顾问、御方城幻光总经理雷
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易方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席、商务部规划标准专项顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意乡村营销策划有限公司董事长、联合国专项规划专家陈博士
第五节
文化旅游落地运营与杨康房地产创新模式分析
王志刚是荷兰贝克护理管理咨询有限公司CEO，王志刚养老工作室创始人，中国老年医学会医疗保健促进会专家委员会委员
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杨康文化旅游小镇征地、奖励申报技巧及知识产权赋能文化旅游项目专题讨论
刘俊义，中国旅游规划研究中心高级研究员，易方城特色小镇产业联盟规划委员会委员，綦建旅游常务副总裁
易方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席、商务部规划标准专项顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意乡村营销策划有限公司董事长、联合国专项规划专家陈博士
黄凯默设计有限公司创始人，易方城特色小镇产业联盟文创专委会执行主席，台湾旅游工厂教父
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