在房地产行业，最近发生了很多大事:

1、10月，万科物业更名，新名称为“万物云”，让很多人困惑；

2.11月，融创地产、金科地产在港股上市，恒大地产也将在月底前上市；

3月和12月，保利物业将在无锡举办中国“市长论坛”，这是公共物业服务领域的最高年度盛会。据说届时保利将对外发布新战略。

就在昨天，碧桂园服务做了一个大动作。在昨天的品牌年轻化大会上，碧桂园正式提出“新物业”的概念。

你觉得整个行业都不安分吗？

是的，作为近年来资本市场的一大风口，保利、碧桂园、融创等行业巨头相继完成上市，获得的估值远超房地产行业。还在门外徘徊的万科物业，渴望向资本市场讲一个更好的故事，以获得更高的估值。

就像有人的地方就有河流和湖泊一样，财产也是如此。现在这个江湖躁动不安，暗流涌动。

01

危险的迹象

据说自10月31日万科物业更名为“万物之云”后，圈内有些人有点摸不着头脑。

因为，从万科物业到万物云，万科走了，物业也走了，一个新的物种一夜之间出现。

在万科物业更名的同时，资本市场又发生了一件大事。

11月1日，主管央行的报纸《金融时报》发表了一篇由资深学者周露署名的评论文章称:如果大型互联网公司大量开展金融业务，却自称是科技公司，不仅会逃避监管，还很容易无序扩张。

虽然没有指名道姓，但大家都知道，周老说的是蚂蚁金服。

什么是蚂蚁金服？

马云说，它是宇宙中最强大的科技公司。

至于有多少牛蚂蚁，先看看马云怎么说。

在10月24日的外滩金融峰会上，马云用21分钟的演讲开了三枪:

1.中国的金融没有体系

2.国内金融监管以管理火车站的方式管理机场

3.中国的银行是典当行。

在上市的时候，马云的意图其实很明显:

1.你们银行都是小儿科，都是蚂蚁革命颠覆的对象；

2.2800亿的蚂蚁金服被低估了，你要赶紧买；

当然，马云永远不会承认蚂蚁金服实际上是在做金融。

据说王婆卖瓜吹牛，本来是真的。但是，马云在取得优势的同时，还狠狠踩了别人一脚，非常不好。

有句话说，走自己的路，让别人无路可走。

其实，用过借贷和花坛的亿万白人大概会说:蚂蚁是披着互联网外衣的高利贷公司。

所有人都知道后来发生了什么。11月3日，蚂蚁被上交所通知暂停IPO，随后港交所也暂停IPO。

回到物业行业，作为行业龙头，万科一直在玩颠覆，但万科颠覆了自己，也试图颠覆别人。

就像蚂蚁金服一直拼命与金融业划清界限一样，万科物业也一直在努力与物业行业划清界限。

今年5月，万科物业CEO在《致全体员工的信》中表示，今年各第三方机构发布的物业行业排名中，可能看不到万科物业的名字。

朱保全还表示，未来，万武云的竞争对手不是传统的物业公司，而是下沉的科技公司。

这和蚂蚁很像，好像宇宙中没有对手。

这实际上是一个危险的信号。

一个行业的老板，年收入超过100亿元，靠物业费生活，但说自己不是物业公司。问题来了，这是什么行业？其他的是什么？

其实在昨天的品牌年轻化发布会上，碧桂园直接“回归”万科，火力非常猛。

作为目前市值最高的物业上市公司，碧桂园的一举一动也非常引人注目。

碧桂园的“新物业”概念包括新技术、新服务、新生态、新价值四个维度，旨在成为国际领先的新物业服务集团。

但碧桂园试图与万科划清界限。

看上图，碧桂园强调:

1.它不是一个“技术”企业，而是一个永恒的“服务”企业；

2.不是“空管理，而是所有者的资产管理；

3、不是“新物种”，而是新属性；

其实明眼人一看就知道，所谓的科技企业、空管理、新物种，都是万科一个月前提出来的。

02

改名背后的真相

在过去的两年里，有10多家物业公司改名了。

其中，大致可以分为两组。

一所学校是科技学校。

他们强调，物业将是一个技术驱动的行业，物业的核心竞争力将是技术，核心资产将是数据，比如万科。

另一所学校是服务学校。

他们认为，物业服务是围绕人们的需求，将健康、医疗、教育、消费、养老等各种资源联系起来，提供更多的服务。典型代表是保利和碧桂园。

目前，服务是大多数公司的战略方向。

比如绿城服务、中海物业、融创服务、龙湖服务等。

略有不同的是，以保利为首的央企是物业行业的国家队，在某种程度上也肩负着一些国家战略的实施。您也可以将它们定位为国家战略的服务组。

不过，关于科技学校和服务学校的优劣，我们暂时不展示，先来看一个案例。

2014年，彩生活上市，物业行业的资本时代正式开启。

在彩生活上市之前，物业管理行业并不受欢迎。在房地产公司内部，它是房地产开发主业的附庸。

上市之后，我也做了很多事情。

1.大规模并购

比如行业内头部公司开元国际与大连万达旗下物业公司万象美的并购等。

截至2019年底，彩生活平台服务面积超过12亿平方米，在正当行业排名第一。后来行业发生了大规模的并购，都是从彩生活学来的。

2.互联网化

上市后，彩生活开始尝试各种增值服务，从一开始在全行业备受好评的“O2O”，到“互联网plus”。曾经，色彩生活试图颠覆整个行业。

但结果，色彩生活本身被颠覆了。

经过前两年的高光之后，色彩生活被资本市场抛弃。目前，彩生活的市值已经创下历史新低。

2019年，彩生活开始反思:公司长期、持续、大规模投资互联网，客观上挤压了基础物业的利润，导致基础物业的质量得不到有效保障和提升。质量和客户满意度下降后，物业费的收缴率也下降了。

早起赶晚集，为什么色彩生活如此？

答案是忘记本！

经过2019年底的高层人事变动，蔡的人生终于苏醒了。

彩生活表示，基础物业是整个物业管理的基本逻辑，在此基础上，要转化为为服务于人，打造温度社区，进一步强化业主的温度和粘性。

色彩生活的教训是什么？其实很简单。财产的本质是为人服务，技术只是工具和手段。

因为，即使是最先进的技术和科技手段，也只是服务模式的升级，而不管空的管理，场景的运维，核心的本质，还是人的体验和感受。

对此，日前，保利地产总经理吴在接受《中国经营报》等媒体采访时表示:行业本身的角色和价值没有改变；行业最初的使命没有改变；这是物管企业仍定位于服务业的底层逻辑。

出席碧桂园大会的中国物业管理学会会长沈建忠也表达了类似的观点。沈建忠表示，万物瞬息万变，而物业管理行业的本质不变，做好服务的初衷不变。

其实万科物业一直想做一个空壳的物业版。

但壳牌从不否认自己是一家中介公司。

壳牌强调科技，依靠科技赋能，但更重要的是，壳牌更注重服务质量。壳牌成功的关键是提供更好的服务，赢得客户的青睐。

至于科技和服务商的区别，有人评论说，有人想把估值搞高，有人想把事情做好。

你可能会充满疑问，作为行业多年的老板，万科难道不懂这些吗？

其实万科知道的太多了，比谁都清楚。作为多年的行业龙头，万科依然是行业内数一数二的公司，其对公司和行业未来的思考相对领先。

但别忘了，到目前为止，万科物业还没有上市，所以一定要讲好资本故事，然后提高估值。

物业行业的估值体系，在经历了色彩生活时代和碧桂园时代之后，现在正处于保利物业定义的大物业时代。

每个人都知道色彩生活的时代，所以不要啰嗦。

碧桂园时代是指规模和利润高速增长的时代。碧桂园曾一度市盈率75倍，市值1500亿。

然后是2019年保利地产开创的大物业时代。典型的迹象是，保利地产的公募部分在2019年末超额认购了222.68倍，冻结资金金额超过了阿里巴巴同期发行的金额。

现在无论是已经上市的融创地产，还是即将上市的恒大，资本市场都是按照大地产的逻辑来估值的。

03

行业突破，再次变革

很多人问为什么这个行业这么躁动。

答案其实很简单。

因为行业正处于大变革时期。

比如我们上面说的万科物业更名为万物之云，提出了三空的概念。

保利地产将进一步深化和细化对“大地产”的思考。

2019年6月，保利首次提出大物业概念，将大物业定义为全球化、全业务、全人物业、全价值、全技术。

事实上，碧桂园提出的新物业概念，与一年前的“大物业”非常相似。碧桂园将新物业定义为四个维度:新技术、新服务、新生态、新价值。

碧桂园是抄袭吗？其实不是。

我们前面说过，当物业行业发展到现在这个阶段，对于行业的发展趋势已经有了共识，巨头们的战略取向也大致相同。

对于目前行业的发展阶段和趋势，保利物业的观点是，物业行业正在经历第二次重大突破和提升。

物业行业第一次走出社区墙的边界，从社区走向社会，覆盖更多的公空房和细分业态。但这种突破是空，很多物业公司开始了多业态战略，即从传统住宅社区向商业物业、公共物业转变。

例如，早在2018年，保利物业就在行业内首次对行业多业态进行了划分和定义，明确了“住宅、商业、公共服务”三大轨道，并建立了相应的服务品牌。

住宅:家庭与礼貌，东方礼貌

营业所:兴云企业服务

公共服务:振兴中国

在今年10月的发布会上，万科物业也做了类似的划分。

住所:万科物业

商务办公室:一切梁星

城市:万科运城

碧桂园虽然没有明确的划分，但在昨天的发布会上，碧桂园也强调，类似的发展战略都是以人为本，纵横发展；深耕房屋，拓展城市。

就在前几天，保利地产总经理吴在接受《中国经营报》采访时提到，硬空阶段是大型物业发展的必然阶段。努力拓展不同业态空是现阶段大型物业最突出的标签。

在这方面，上市的碧桂园、融创、中海、招商局、金科和未上市的万科都是“住、商、公”三轨，都是典型的大型物业公司。

第二个突破正在发生:从硬空到软基础设施。

什么是软基础设施？

保利物业的声明立足国家战略，贴近国民生活，链接服务资源，实现数字化驱动的近场服务体系。

保利地产认为，国家在建设社会主义现代化强国的过程中，需要两种基础设施。一是以5G、UHV为代表的新基建，是国家经济发展的硬核支撑。二是以公共服务、公共设施、公共资源、公共环境为代表的软基础设施，是国家发展中民生福祉的柔性保障。

具体来说，在大物业时代，物业公司不仅要维护和运营各种空房间和场景，还要服务空房间的各类人群，为他们提供更好的公共服务、公共设施、公共资源和公共环境。

这些人不仅包括小区的业主和租户，还包括写字楼和酒店的用户和客人，以及各种公共空房间的各类人群。

碧桂园的观点也差不多。碧桂园表示，一切服务都是基于客户需求，这才是真正的价值创造，满足客户不断增长的需求才是新的价值。

不知道大家有没有注意到，在软基础设施阶段，更多的是强调各种公共服务的提供。

事实上，加大城市公共服务的扩张是大多数头部物业公司的共同选择。

因为物业巨头都知道，公共服务是星辰大海，无论是体量还是发展前景，都在居住、商业、公共服务三条轨道上。

换句话说，在未来的物业行业，公共服务的赢家将赢得世界。

在公共服务领域，三巨头都取得了很大的突破。

11月18日，保利地产与广州市白云区云城街道签署战略合作协议。

数据显示，白云区云城街道位于白云新城核心区，位于白云区，面积约3.56平方公里，常住人口约10万人。

在此之前，保利物业先后拿下广州南沙环卫一体化项目和无锡新城全球管理。

此外，保利物业管理着100多所学校和一二线城市的轨道交通、医院、景区等大量核心业态。

然后是万科，比如万科物业和珠海大横琴投资有限公司共同打造国内首个“物业城市”治理模式，并与厦门鼓浪屿签订物业服务协议。

两者唯一不同的是，在公共服务领域，万科定义了城市中服务的边界，而保利下沉得更厉害，冲进乡镇。

事实上，目前保利在公共服务领域的广度、深度和规模都要比万科大得多。

或许正因为我们在公共服务方面走得更远，对物业行业的未来方向有更深刻的认识。所以在战略上，当万科地产刚刚完成第一次突破时，保利已经在寻求第二次突破。