大家好，我是刘土。

在今天的文章开始之前，我先给大家讲讲我在安利的直播。如果不出意外，每周四晚上我都会在直播室和你见面。

一个小时，谈市场，干货，回答问题。

本周的直播将于明晚21: 00举行，主题为《二手房避坑指南》，我们也将聊一些不幸的案例。

视频号的直播是阅后即焚模式。如果有兴趣，可以点击下面的链接预约，不容易错过

好了，这是正文。

有粉丝问我，同一个小区哪些房子卖不好。我认为这应该从两个层面来考虑。

第一个层面，要看它的状态，即客观上有哪些因素影响它的未售销量。

最常见的如下:

首先是配套设施，包括垃圾站、住房分配等。，开发商称之为负面因素。

如果二手房存在这些影响，一眼就能看出来，影响的大小也很容易区分。

如果是一手房，就比较复杂了，所以要仔细研究它的规划，包括小区内部的沙盘。

可能没有标出。这个时候你要知道或者明确问销售人员这附近有没有类似的负配套。一般来说，销售会说实话。

你还要问一个问题，未来会不会建？

因为有一些配套设施前期看不到，但未来准备建设，不仅是小区内部，还有小区外部。

另外，你没有注意到，但它已经存在了。比如珠海前环有一个油库，离个别站点很近。如果外国买家去那里，他们可能不知道。

当然，这个油库最近要搬迁了，面向油库一侧卖得相对便宜的房子，未来会回归正常价格，反而会成为一个积极因素。

然而，在大多数情况下，这是有益的空，必须从多方面理解社区内外的各种设施。

二是地下停车场的出入口，往往成为噪音源，尤其是对于楼层较低的居民。

在一手房子的沙盘里，很多开发商不一定标出来，所以大家要特别注意这一点；

买二手房的时候很容易忽略，因为开发商为了避免一些影响，会在楼与楼之间或者楼的侧面建这个入口，不容易直观的看到。

第三是路边，尤其是比较大的高架桥，对二手也影响不大，因为所见即所得；

第一方面，一定要注意判断旁边的道路是市政道路，还是主干道的主干道，还是小区内的道路。

我们要区分不同的道路，不要被沙盘或者图纸蒙蔽了双眼。

最有影响的是修建一条高架路，以后再规划。这种高架路，如果是你入住后规划的，是无法避免的。

但更多的时候，楼盘在发售的时候就已经规划好了，但是没有在建，所以你不知道。

在这种情况下，当你买一手房子时，你必须从多方面了解信息。关键是要知道这附近有没有什么负面的计划。

第四种是最常见的，即顶楼、一楼、高层楼梯等。，这是典型的，不容易出售，除了一楼的花园。

公寓布局存在明显缺陷，如公寓布局不规则，大厅长，所有卫生间都是隐藏的。

当然，这件事也有地区差异。比如在北方很多板楼建筑中，除了两边的卫生间都是隐藏的，所以当地人不会太敏感。

相对来说，在一些公寓设计比较讲究的地区，人们更注重卫生间是否隐蔽，但在一些还处于房地产初级阶段的地区，大多数人并不觉得是否隐蔽。

第五，是内部流量的问题。如果一个小区很大，在里面通勤要花很长时间，在里面走很长一段路或者开车，早晚高峰期都会排队。

如果这样的社区买的很靠近里面，又不是特别好的一个群体，其实是比较难卖的。

最后，还有一个隐含的因素。除了我们能看到的硬伤，房子里还会有软伤。

比如邻里关系是否和谐，是否发生过非常事件，这两个有经验的买家都会通过走访得到，也会导致你的房子卖得不好。

除了这些客观方面，最重要的还是主观方面，就是不管这些因素对房地产的影响有多大，只要定价合理，也一样会卖。

比如顶楼和一楼，如果是比正常价格低20%到85%，其流动性与其他楼层类似；如果是正常价格的99折，卖起来会很困难；如果打三折，会变得更有市场。

因此，无论定价是否合理，二手房市场可以说是唯一的衡量标准，所有的不利和有利因素都会在合理的市场中转化为价格。

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我刚才说的都是肉眼可见或者可以逻辑分析的，但最重要的是要了解整个区域的定价体系是什么样的。

每个缺陷可能都对应一个折扣。否则光说好不好，就不是理性客观的分析。

比如最难卖的是鬼屋，但只要鬼屋的价格合理，也是很容易卖的。

简单总结一下

表面上看，一套房子是否好卖，是由配套设施、停车场出入口、噪声源、楼层、非常规户型等硬件因素决定的。有以上伤害的房子不容易卖；

在软因素上，有邻里关系和是否发生了非常事件。

但无论是硬是软，都不是决定性的。决定性因素是定价是否合理。

每一个缺陷都配有合理的价格。只有了解当地的定价体系，才能真正掌握合理的价格，知道房子该不该买，将来会不会卖。

以上是文字，来自六图

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