前阵子，站长叔叔终于住进了10年前买的拍卖行，那段艰辛是一段血泪史。今天站长就用这个例子给大家讲讲期房和现房的优缺点，帮助大家快速了解期房、现房和准现房的区别，从而筛选出自己喜欢的房子。

优缺点分析

很多消费者认为“建成的房子是现有的房子，未建成的房子叫期房”，但这样说有一个误区。根据我国的销售规定，只有持有房产证和土地使用证的房屋才被称为“现房”，即使在其他情况下建造房屋，也只能算是“准现房”。

从风险的角度来看，现房的风险当然是最低的。现房签订《现房商品房买卖合同》，一手交房。即使有问题，也可以和开发商协商解决。现在，买房后因为质量问题维权的案例数不胜数。买现房最大的好处就是可以亲自观察小区及周边配套环境，防止被忽悠。

此外，购买现有的房屋也可以立即装修，无需等待。一般来说，现房的周边配套会比期房更完善，意味着居住便利性更高。对于很多人来说，买一套现有的房子也可以省下等待期间的租房费用，可以省下一笔钱。

期房一般是指在建的、尚未竣工、不能交付使用的房屋。从取得商品房预售许可证开始到取得房产证结束，这一时期的商品房称为拍卖行。大部分期货公司甚至还没有打好基础，只有沙盘和效果图可以借鉴。买房看沙盘时，除了房子本身，还有很多东西需要探索，比如从沙盘中仔细了解建筑密度、绿化分布、配套位置等。

需要提醒大家的是，沙盘和图片大多是美化过的。毕竟图片和实物是有差距的，市场上房企鱼龙混杂，有的拍卖行还有虚假宣传。未完成拍卖或错货的维权事件并不少见，这些维权事件中也有一些大开发商。而且现在很多房企都已经破产了，如果不幸遭遇，即使维权在可预见的未来，也会陷入一个大坑，浪费大量的时间和金钱。

当然，期房也不是一无是处。为了吸引客户，期房价格会比同期现房低10%左右。现在的房子客人单价很高，很容易就能达到几百万。10%以上的优惠幅度不是小数目。而且户型、层高、朝向空的选择都比既有房屋大。如果不急着用，选择行业排名靠前、经营稳定的房地产公司买期房也不错。相对来说，性价比和安全性都有一定的保障。从实际购房者来看，期房更适合那些供不应求的人和投资者。

实践经验

站长的朋友小张，2009年毕业后从南京来到北京，开始北漂。刚开始没必要买房，因为工作变动频繁，地址也不固定。但是随着工作的稳定，生活的安定，年龄的增长，尤其是谈女朋友，小张萌生了买房的想法。和很多年轻人一样，他在留在北京发展和回老家买房之间挣扎。最后，他权衡了两地的薪资差异，决定留在北京发展事业，于是就把在北京买房提上了日程。

现在大多数人在北方买房都要脱层皮，小张也是。他动员家人卖掉在南京的一处房产，凑了120万，最后在通州买了一套现房。由于是现房，小张开始装修房子，很快就搬进来了。就在小张买房两个月后，通州的房价开始蹭涨。看到房价飞涨，小张当时真的很开心，结婚日期提前了。

在小张的同时，还有一个同学是站长。当时她选择了一个相对便宜的拍卖行，位于南四环的一居室。当时开发商承诺一年半后交房，但过了约定日期，开发商通知她延期交房；第二次约定日期后，开发商再次通知延期交房。这两次延期后，学弟家延期半年才收到钥匙。

虽然开发商按照合同给了一部分违约金，但相比收楼延迟造成的租金成本，站长比小辈多花了差不多一万。更麻烦的是，她在收房当天拿着钥匙走近家门时，发现房屋质量问题非常严重，卫生间外墙有漏水痕迹，窗户没有关紧，精装修赠送的消毒柜完全坏了，厨房墙砖空鼓包严重...无奈的学弟只能在开发商给的单子上一个个填写问题，等待装修。

在这里，站长会讲讲自己叔叔在期房深坑的经历。我叔叔的家是一个新的省会城市。前阵子，他家终于住上了新房，是很多年前买的——10年！是的，在这漫长的10年里，当我叔叔累了的时候，他骑着自行车去看他用钱买的项目，点燃一支烟，看着那个一动不动的大坑。看了10年，终于等到了开发商填坑，盖楼，按我的意愿收房。至于为什么不维权，当然是因为这段时间房价一直在涨，如果退房后想买其他房产，就意味着要多付好几倍，所以舅舅只能忍着等开发商填坑。

这些例子生动地反映了现房和期房的优缺点。但是很多人愿意赌价格。毕竟虽然有延迟风险和质量风险，但单价一般比现房更划算。具体如何选择，还是要考虑个人情况再慎重决定。

知识普及

无论你买的是期房、现房还是准房。为了防坑，需要检查开发商的开发经营资质是否合法，“五证两书”是否齐全。而且需要核实你购买的房屋是否在《商品房销售许可证》记载的楼号内。

“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。其中，国有土地使用证是非常重要的物权凭证。对于没有《国有土地使用证》的房屋，不仅房屋的“物权”不完整，而且土地使用权的部分也没有法律效力，房地产的价值会严重降低。

因为《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。这条规则自动延长了寿命只有70年的房子的使用寿命。也就是说，房子到期后，儿孙们还可以使用，意义重大！

如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不用说“传世”了，房子的价值自然会大幅度缩水。

生活中，其实很多人之所以痛苦，是因为没有仔细检查过“五证两书”。一位站友告诉站长，他是2017年买的房，开发商承诺2018年6月交房，但直到交房日期过后，他才发现自己买的房子还没有取得预售证，甚至连地基都还没有开始挖。不管逾期交房，房子能不能建都是个问题，有可能变成未完工的楼。为此，他曾经要求退房，甚至找了几个朋友跟售楼处商量，但他还是被开发商拒绝了。后来只有律师才能维权，费用昂贵，费时费力。

这个站友至少可以找到开发者。如果开发商携款潜逃，显然更“致命”。所以，买房前查“五证两书”很重要。

当心诡计

购房合同也是重中之重，签字盖章后才具有法律效力，所以一定要仔细审核。

根据《合同法》，因不可抗力不履行合同或者给他人造成损害的，不承担民事责任。为了防止这方面的损失，消费者在签订合同时必须高度重视涉及不可抗力的免责条款。一般来说，在采购合同示范文本中，约定不可抗力是迟延交付的免责条款。

比如今年疫情的爆发就是典型的不可抗力因素。很多建筑工地和企业都无法正常开工，很有可能一些拍卖行或者准现房会延期。开发商以此为由延期交房是合理合法的。但是要记住，如果不是因为不可抗力导致延迟发货，可以申请赔偿。因此，在开发商和买方之间的合同中，我们应该仔细检查交付时间和违约后的赔偿金额。

有些合同还是有很多花样的，合同里还有一些空的白色条款。大多数不懂小白的人都不在乎。这些空空格是双方确认后需要填写的内容。如果你真的签了这些空白合同，你需要小心。一旦开发商延期交房或日后与买受人发生其他纠纷，开发商可采取这些空白色条款的立场，填写对自己有利的内容，以逃避责任。对于空白色分句，如果确认没有补充内容，可以在空白色中画一条横线，避免在空格上做文章。