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双11，天猫、JD.COM、苏宁等电商巨头有序卖房，其中天猫推出143套深圳房源进行拍卖。除了新颖的方式和优惠的价格，学区还有很多竹笋。梳理了电商卖房的“三国杀”现场后，电商巨头为何开始卖房？在业内人士看来，这种跨界试水更多的是一种营销活动。它碰到了谁的蛋糕？
从行业来看，电商销售场景多，引流渠道多；房地产开发商和电商巨头联手做了更多的交易，目前看来是“双赢”的生意。但可能反映了房地产行业销售的压力，电商跨境卖房也抢了房产中介的生意。双11抢购有折扣，有法律专家指出，消费者没必要在网上“捡错”，有些坑要谨慎避免。
电子商务发展买房场景
房源主要来自开发商，也有拍房子的方法
今年双11，阿里、JD.COM、苏宁都跨界卖房，消费者可以在电商渠道买房抢房，包括学区等竹笋。除了五折出售等优惠之外，这些房子还包括新房和与开发商挂钩的特价房，以及法院拍卖的房子。
以天猫为例，在“双11”之前，国内首批上万间特价房上线，其中深圳房源143间。10月25日起，深圳消费者可在天猫APP上搜索“双11学区房”或“阿里拍卖”开始购买并支付定金，10月29日将集中销售。这些深圳的房子和其他一万套房一样，都来自司法拍卖、新房等。大部分以五折拍卖。
记者浏览网站发现，深圳的房源分布在南山、龙岗、大鹏新区、福田、罗湖等城区。以福田区某复式公寓为例，起拍价仅为36.88万元，仅为市场评估价的10%多。上线后，立即有1.8万人在线观看。
根据阿里拍卖提供的数据，过去一年，有近3000万人在该平台上参观和购买房屋。目前国内几乎所有法院都推出了阿里拍卖，这些法院也将参与今年天猫双11。事实上，除了法院，阿里拍卖今年在天猫双11还与更多的政府机构、企事业单位合作，推出了一系列特价二手房和优惠新房，为消费者提供更多的房型。据悉，在整个双11期间，将会有上万个特价房，包括热门学区、地铁和景区。不仅是二手房，还有专门的新房也会参与拍卖。
这种销售场景在JD.COM和苏宁也能看到。其中，JD.COM在10月中旬的首届JD.COM科技地产大会上率先吹响了“电商卖房”的号角。在“11.11全球好东西节”上，JD.COM将联合70个城市的200多家开发商，投放6000多套优惠房源，新房全价打五折，优惠金额超3亿元。记者注意到，通过“北京好房子精选”，用户可以利用AR/VR、全景漫游、电子沙盘等多媒体技术获取全面的项目信息和购房体验。苏宁与恒大有着深厚的合作，数万套恒大房源将在苏宁推广销售，但具体的销售和优惠政策需要稍后正式公布。
电商巨头为什么要一起卖房？
双赢业务:电商流量更大，开发者处理方式更多
从行业来看，电商销售场景多，引流渠道多；房地产开发商和电商巨头联手做了更多的交易，目前看来是“双赢”的生意。从房地产行业的角度来看，从营销的角度来看，电商卖房是成功的。
深圳资深零售商Sophie告诉记者，经过十年的发展，目前的双十一已经成为全国性的购物节，消费者已经形成了良好的消费习惯。类似于实体零售，买卖房子也是电商的一个场景，但更新颖。“电商巨头拥有强大的流量入口，零售可以通过电商找到更多更好的客户；同样，房地产开发商可以在这里找到更多的目标。对于电商巨头来说，目前线上流量开发的成本越来越高，用卖房的噱头吸引新的关注并不是坏事。
仔细观察，在JD.COM，阿里、苏宁的买卖房子，很多都是与开发商合作推出的。其中，苏宁与恒大渊源颇深，万套房源来自恒大地产。这在一定程度上也反映出房地产已经进入“房住不炒”的拐点，在销售压力下需要更多高质量的方式来提高成交率。
据业内人士分析，考虑到很多房地产开发商想在四季度“以价换量”，这种合作具有一定的意义。从行业基本面来看，房企三季度业绩继续分化，调控政策仍较为严格。在四季度冲击销售和支付的压力下，“以价换量”成为主流，双十一自然成为好机会。
有先例:买房还是要现场看，网上卖房抢眼
事实上，这个行业在网上卖房并不少见。除了天猫，JD.COM和苏宁已经开通了房地产渠道或专门的平台。JD.COM甚至举行了一场特别的新闻发布会，宣布进入房地产领域。在前几年的互联网浪潮中，一些基金也瞄准了一线城市庞大的二手房存量市场，试图用互联网玩法改变传统中介门店的“生活”。
最典型的就是互联网销售平台爱屋及乌，不仅高喊“干掉中介，让店滚X”的口号，还以5轮每年3.5亿美元3个月的融资一举成名。但是资本对回报周期有严格的要求，房地产本身就是一个低频不规范的行业。随着资本的退潮，爱屋及乌也陷入了“拖欠工资”、“裁员”、“提成减少”、“关店”等一系列负面新闻。今年年初爱屋及乌的网站和APP停止运营，公司网站转让给名为“一楼房东”的公司，而爱屋及乌的APP显示服务器丢失，无法正常打开。
看这几年网上卖房的案例，似乎都是“雷声大雨点小”，最后难免会变成广告牌。深圳资深房地产人士李表示，电商跨境销售只是一种营销渠道。他认为，现在中介有线上渠道，综合电商公司在卖房。但是在双11，天猫的流量远远超过其他卖房平台，所以开发商等人都希望通过天猫卖房。同时，由于房地产交易的复杂性，最终的买卖要线下完成，线上主要是为了导流。
同时，在具体交易费用方面，南方记者发现，部分特价房在最终成交后需要支付一定的软件服务费，上限在几十万到几百万不等，部分房源还需要支付佣金。这是否意味着电商平台在与传统中介竞争？李说，就卖房而言，中介和电商的轨迹是一样的，但过程要切。换句话说，网上买的房子必须线下签约，线上竞争只是第一步，大部分手续必须线下办理。
购物节期间买房会出错吗？不一定！
点击下单，支付定金，出价更高。如果没有竞争，出价不低于起拍价，点几下屏幕，就能成功拿下天猫的一套房子。从知道标的物到中标，时间只有几天甚至更短。好像网上买房和买衣服鞋袜一样容易操作。但真的有那么简单吗？在11月11日这样的特殊节日，特价房真的能“捡漏”吗？其中，新房限价、隐性税费、拍卖行涉及的隐性风险提醒消费者网上卖房要谨慎。
阿里发派:“漏水”需要做很多准备。一些城市的新房限价
南方记者从阿里法拍了解到，阿里拍卖的房源主要包括司法拍卖、政府拍卖、商业拍卖和大众拍卖。这一次，国家特价房不仅是法国拍卖行，也是政府的公有住房和开发商的特价房新房。深圳和全国的整体情况基本一致。
拍卖行的溢价水平是多少？阿里法拍回答，拍卖价格是否溢价取决于参与人数、拍卖次数等。因为买家在投标前需要做很多准备，所以在投标时会有很多的偶然性。经常提到的“捡错误”意味着我们很幸运地发现竞争对手并不多，我们可以以较低的价格获得我们喜欢的目标。此外，如果部分城市对新房有限价，则会在拍卖公告中标注该房屋的拍卖价格不得超过一定范围。同时，阿里拍卖也提醒参与拍卖的用户理性出价。
起步价比市场价便宜，但也有很多隐性税费
单从起拍价来看，拍卖行的价格确实比市场价低很多。天猫福田山语清辉192.43㎡的房子，起拍价1096万左右，市场价1500多万，起拍价便宜近500万，等于打三折。目前有近万人观看。
但仔细研究发现，有租赁或转让的拍卖行相当多，成交价格不包括转让时双方行业的所有税费，包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税、应交地价、土地使用费等，均由买受人承担。
律师:购物节的法国拍卖房不会比平时便宜
专门从事二手房交易纠纷诉讼的广东新荣律师事务所张懋镕律师告诉南方记者，商品房拍卖与普通商品交易完全不同，依法拍卖房屋尤为典型。普通商品的价格由商家决定，最后与电商平台协议销售。但拍卖行是标的物，拍卖行的基本原则是“价高者得”，这就决定了拍卖行的价格不受电商平台、法院等任何第三方的控制。
对此，律师张懋镕认为，在双11购物节上，法国拍卖行并没有比平时便宜，而只是一个营销噱头。换句话说，“法国拍卖行不会因为双11而降低最终成交价，这是无关紧要的”。而从债权人利益最大化和执行人利益最大化的角度来看，“价高者得”的原则不会改变，最终拍卖价格取决于市场。
律师:存在法国拍卖行无法交付的风险
除了有问题的性价比，拍卖行的“非盈利性”增加了“捡错”的不确定性。南方记者搜索过往媒体报道发现，报纸上出现了“男子网上拍卖买房两年房产证交房难”等诸多案例，不少网友在论坛上讨论了拍卖交房难的问题。
律师张懋镕告诉南方记者，拍卖行的核心风险在于房子的交付。虽然广东省高级人民法院明确规定拍卖行必须清场交付，但不能排除某些特殊情况导致拍卖行交付。他建议买家在投标前明确是否有关于交货的特别声明。
律师张懋镕也表示，仍然存在未付费用和房屋租赁的风险。值得注意的是，合同法规定买卖不违反租赁，即拍卖合法租赁关系之间产生的房屋不能违反租赁。因此，一些买家发现这些房子在拍卖后有一个持续十年或二十年的租约。然而，有两个例外。如果拍卖是先抵押，为了实现抵押，可以打破租约；长期租赁合同在被查封前被查封的，也可以解除租赁。在可以毁约的情况下，法院可以清场。
广东华商律师事务所律师周正峰补充道，核心问题是有没有购房资格，是开发商的特价房还是拍卖房。此外，法国拍卖行规定，拍卖成功后，应具备10个工作日内一次性付款的能力，这对于资金有一定的要求，而贷款的前提是先找担保公司垫付资金，再将款项转给法院。如果房子是公司的产权，税可能会比较高。
撰稿:南方记者陈英山陈蓉
