今年是非常特殊的一年。年初，很多人的收入受到影响，买房计划被推迟。但是，随着人们的生活回归正轨，收入逐渐恢复，开始有了买房的打算。当然，也有一部分人因为楼市趋势变化而选择观望，也推迟了购房计划。

不管是什么原因，都是耽误了。对于刚需买房的人来说，还是想尽快买房。只有买了房子，他们才会安心。

因此，2021年对于购房者来说是非常重要的一年，但是今天的楼市确实迎来了一些变化，这将对明年将要买房的购房者产生很大的影响。

01央行“三道红线”拔得头筹，房企发展方向发生变化。

过去，房企都追求规模扩张。扩张的后果是房企负债越来越高，房企经营风险越来越高。企业寻求扩大规模是好事，但像房企一样依靠负债扩张只会增加房企资金断裂的风险。

今年9月，央行和住房和城乡建设部邀请12家重点房企召开座谈会，为这些住房项目设置“三条红线”。这“三条红线”的具体内容是:

1.剔除预付款后的资产负债率不超过70%；

2.房企净负债率不得超过100%；

3.现金与短期债务的比率小于1。

这“三条红线”主要是为住房融资设置的。如果房企达不到标准，未来的融资将受到限制。对于负债率高的房企来说，融资非常重要。“三条红线”新规提出后，房企无法再追求无止境的扩张。为了满足“三条红线”的要求，房企不得不开始减债。如今，房企开始了新的发展方向，开始追求绿色房企。相信企业新的发展方向将有助于房企健康发展，促进房地产市场健康稳定发展。

02从过去房价普遍上涨到现在楼市分化。

20年前，中国的平均房价只有2000元左右，但根据国家统计局的最新数据，平均房价已经连续几个月超过1万元。房价涨幅是过去的4倍，这只是房价的平均涨幅。在一些城市，房价上涨了10倍甚至20倍。一般来说，过去大多数城市的房价一直在持续上涨，只有少数城市的房价稳定或下跌。因此，我们也认为，过去二十年是一个房价普遍上涨的时代。

近年来，房地产市场发生了一些变化。2017年以来，该地区大部分一二线城市房价基本开始企稳。比如北京，2017年以来楼市基本横盘；在天津，房价自2017年以来已经调整了三年；而在郑州，房价和三年前差不多。当然也有少部分一二线城市，主要在长三角和珠三角地区。

到2018年底，三四线城市的上涨周期已经过去，三四线城市的房价已经开始调整。现在楼市基本进入分化状态，包括一些楼市火热的城市，一些因为房价虚高而调整的城市，还有一些因为楼市调控严格而横盘的城市。

无论如何，房价的涨跌已经逐渐成为常态，楼市的整体稳定和局部分化已经成为楼市未来发展的主基调。

03从“闭着眼睛买房”到“拿钱等着看”，人们的买房观念发生了变化。

一直以来，买房都有保障，这已经深入人心。然而，这种观念正在改变，越来越多的人开始选择“观望”，犹豫是否尽快买房。一方面，买房的观念变了，因为楼市变了；另一方面，由于今年楼市寒冬，很多人买房的热情也逐渐平复下来。

事实上，买房观念的改变对楼市影响很大。过去人们只追求买房，现在买房人追求的是好房子。过去，人们基本上对买房感到恐慌。看到售楼部人潮汹涌，担心买不到房子，着急交定金签合同。现在，越来越多的人慢慢看清了楼市和开发商的套路，买房时也逐渐变得冷静理性。因此，目前的买家已经开始追求好房子和升值空的房子。买房观念的转变也会让真正好的房子流行起来，而那些相对差的房子可能会贬值。

基于以上三大楼市变化，可以说现在的楼市真的和过去不一样了。这些变化虽然对刚需买房的人有利，但在楼市新环境下，2021年买房可能会有三个坏消息，打算买房的人一定要提前知道。

//1.你可能会错过买房的好机会。

在今年的“金九银十”中，不少房企开始提供促销和折扣。最近，笔者的一个朋友打算买房。我和朋友也去过几个售楼部，发现很多房子都降价了。当然，其他楼盘也有一定的折扣。虽然没有房地产企业宣传的那么大，但确实比去年的价格低。

对于房地产企业来说，迫于“三条红线”的压力，想要快速摆脱债务，于是推出一些去库存的优惠活动。房企打折促销，肯定会让刚需买房的人受益。但是，房企打折也有一定的时间限制。对于买家来说，他们可能会错过打折出售房屋的最佳机会。另外，很多房企只给清算折扣，可能和我朋友一样。当他们准备买房的时候，选中的房产房子已经卖完了。

//2.你可以买一栋贬值的房子。

在楼市分化的背景下，房价涨跌是正常的。楼市分化对刚需肯定是有利的，因为不用担心房价持续上涨，也不用急着买房，也有可能遇到降价的房子，降低买房成本。但是，楼市的分化对于刚需客户也有一定的风险。对于刚需客户来说，最大的恐惧是买房前房价没有下跌，但买房后房价开始下跌，这并不等同于自己的高位。

无论是刚需还是投资者，都不想买会贬值的房子。但是，楼市分化的时候，谁也不能保证一定能买到保值的房子。因此，笔者建议，如果你是投资者，对自己的眼光没有绝对的信心，就不要轻易投资房地产；如果是刚需，尽量选择居住体验好的房子。当然，城市的潜力和位置也不容忽视。对于刚需来说，房子最重要的价值就是居住价值。

//3.我们可能会面临延迟交付房屋或未完成的财产。

由于年初楼市寒冬，房屋成交量大幅下降，不少开发商因房子卖不出去而资金紧张。虽然楼市恢复较快，成交量与去年基本持平，但整体成交不如去年。目前部分开发商仍处于资金紧张状态，可能造成工期延误、交付延误。此外，今年前几个月的停工也将造成交付延迟。其实延期交房是可以接受的，有些开发商甚至可能因为资金断裂而破产。如果没有房企接手，甚至可能会有未完工的楼房。

因此，在这个特殊时期，购房者一定要非常谨慎。如果他们能买到现有的房子，他们就不应该买更快的房子。只要是期房，就可能有延期交房和未完工的物业。如果一定要买期房，也要选择口碑好的知名地产公司，这样可以最大限度降低延期交房和烂尾开发的风险。

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