中房报记者 李燕星 北京报道

9600%的短期负债增加在上市公司年报中并不常见。

6月2日，金融街控股股份有限公司公司为资产负债率70%以下控股子公司湖北当代盛景投资有限公司债务融资提供7.2 亿元担保。截至今年一季度末，金融街为全资子公司和参股公司提供212亿元融资担保，占净资产比例61.2%，较2019年末的53.91%有所上升。

担保占净资产的50%，通常被认为是警戒线，但房地产行业超过100%的情况并不少见。然而，比风险更难避免的是金融账簿上的负债金额。金融街一季度财务报告中，短期借款48.5亿元，较2019年末的5000万元增长9600%。

查看金融街2019年3月31日至2019年底每季度短期借款，分别显示为20.44亿元、5.09亿元、5000万元、5000万元，对应的报告期增长变化为-75%、-90.17%、0%；拉长周期看2017年末至2019年末的短期借款额度，显示为9.5亿元、30.11亿元、5000万元，对应的年度增长变化为216%、-98.34%。

无论是短期负债对比还是增速变化，48.5亿元和9600%的数字在金融街近几年的财务报告中极为罕见。那么，9600%的短期债务增长在哪里？金融街在一季报中用了一个简短的描述:报告期内，公司发行了超短期融资券。

货币资金与短期负债缺口增大

金融街今年宣布了三期超短期融资。

第一期发行于今年1月15日至16日，发行总额29亿元，利率2.98%，起息日1月17日，期限270天；第二期发行于3月3日至3月4日，发行总额19亿元，利率2.65%，起息日3月5日，期限267天；第三期发行于4月14日至4月15日，发行总额25亿元，利率1.74%，起息日4月26日，期限267天。

截至今年一季度末，金融街共发行3期73亿元超短期融资券，平均票面利率2.47%；此外，金融街今年4月在金融街中心CMBS成功发行80亿，票面利率2.80%，创下国内CMBS历史最低发行利率；5月26日，金融街181亿元公司债券获深交所受理。

贝壳研究院数据显示，金融街4月融资规模位列房企融资榜首位，1月至4月融资规模排在房企融资榜第3位。

今年复工后，超短融资和公司债券与房地产企业度过了一个“蜜月期”。金融街的做法也是特殊时期房企大规模融资的缩影之一。

不过，金融街本身货币资金无法覆盖其短期负债的现实情况，则是其急需开启超短融通道以及增发公司债的另一个更为重要的直接原因。其中，181亿元公司债用途已经写明，用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款。

今年一季度末，金融街短期贷款48.5亿元。其发行的第一期、第二期短期赎回日均在年内，第三期为2021年1月；此外，金融街一年内到期的非流动负债为130.8亿元。短期借款和短期债务合计179.3亿元，较2019年末合计158.46亿元增加20.84亿元。

再看金融街的货币资金，2019年末是110.3亿元，今年一季度末减少到87.18亿元，这笔资金与金融街一年内到期的非流动负债与短期借款合计的179.3亿元之间，存在92.12亿元的缺口，比2019年末的缺口还增大了52亿元。

随着今年的大规模融资，截至4月末，金融街有息负债余额达984.25亿元，累计新增有息负债114.74亿元，占公司2019年末净资产的29.43%。

截至2019年末，金融街资产负债率73.53%，净资产负债率188.87%；截至今年4月末，其资产负债率上升至76.09%，有息负债984亿元占2019年末净资产比例达252%。

握有一手好牌，但得分不好

有着国企背景的金融街尽管可以拿到比其他普通房企更低利息的融资，但近千亿元压顶的有息负债势必会侵蚀企业利润。更重要的是，金融街的慢周转拉长了资金沉淀周期，使得负债产生的利息规模增大，进一步侵蚀企业利润。

成交量缓慢背后的原因一是受今年疫情周期性的影响，二是与金融街的业务以商业地产为主，住宅多为高端产品有关。

短期来看，金融街一季度的经营状况出现下滑。营业收入同比减少42.37%，归属上市公司股东的净利润同比减少73.07%，经营活动产生的现金流量也由2019年1至3月的21.16亿元，大幅下降至-45.92亿元。另外，商务地产与住宅地产两项业务一季度销售总额 25.4 亿元，同比下降65%，其中商务地产项目销售签约 4.7 亿元， 住宅地产项目销售签约 20.7 亿元。

对此，金融街在其年报中解释称，受疫情影响，根据政府要求，公司房地产开发项目售楼处关闭，项目现场停工，资产管理项目暂停或营业时间减少，导致公司报告期内收入和利润下降。

长期来看，金融街近几年的营收增长缓慢，2014年220亿元，2015年降至156亿元，2016年199亿元，2017年255亿元，2018年回落至221亿元，2019年262亿元；其对应的从2014年至2018年的存货周转率则是0.33、0.19、0.23、0.3、0.17，创5年新低。一般来说，存货周转率0.17对应的库存消化周期大概是5年至6年。2019年金融街存货周转率变为0.19，但同样低于行业平均周转水平，去化周期约1810天。

但在金融街板块，虽然房地产开发销售贡献的收入占大头，但最赚钱的还是物业租赁。2019年，房地产开发贡献收入235亿元，物业租赁贡献18.41亿元，但两者毛利率差异较大，房地产开发占比36.76%，物业租赁占比91.34%。

纵观金融街持有的物业资产，大多坐落于北京、上海、天津等核心城市的核心商圈，比如大家熟知的北京金融街，今年一季度租金707元/平方米，在一线城市CBD排名中位列第1。截至2019年底，其可出租物业面积为95万平方米，经营的物业资产面积19万平方米。资本市场对这部分资产的估值在300亿元左右。

持有优质物业资产难以发挥实力，说明金融街在周转缓慢的背后，管理能力亟待提升。过去几年，金融街不断将阵营从北京扩展到天津、上海、重庆、惠州等地。然而，北京以外的租赁物业项目和经营性物业项目的表现并不令人满意。

扩张需求叠加经营不佳，为缓解负债压力与经营压力，金融街被迫开启卖楼之路。比如金融街旗下表现最好的上海金融街海伦中心日租金5元至7元/平方米，其D栋、E栋共计16240平方米的物业在去年6月被出售给长城人寿；而在2017年金融街苦心培育6年天津地标建筑也被甩卖，引发关注。

对于今年的资金安排，金融街计划从三个方面入手:一是加强资金调度；二是协调销售、收款、项目支出、外部融资之间的收支关系；第三，抓住市场窗口，筹集中长期低成本资金。目前在管理能力不足的现实情况下，加上疫情的影响，抓住融资窗口融资是相当现实的，这就很容易理解9600%的短期负债增加。