关于印发《北京市商品房预售资金监督管理办法》的通知
京建发11号
各区县住房和城乡建设委员会，经济技术开发区住房和土地局，商业银行，房地产开发企业及有关单位:
自2010年12月1日《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》实施以来，在规范商品房预售资金使用、维护购房人合法权益等方面发挥了积极作用。为进一步加强我市商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于相关项目，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局联合制定了《北京市商品房预售资金监督管理办法》。现予印发，请遵照执行。
北京市住房和城乡建设委员会
中国人民银行工商行政管理部
中国银行业监督管理委员会北京监管局
2013年5月17日
北京市商品房预售资金监督管理办法
第一章总则
第一条为了加强本市商品房预售资金的监督管理，规范商品房预售资金的使用，维护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关规定，制定本办法。 和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》，结合本市实际。
第二条本办法适用于本市行政区域内申请商品房预售许可项目预售资金的筹集、提取、使用和监督管理。
本办法所称商品房预售资金，是指购房人以定金、首付款、购房贷款等形式支付的购房款。
第三条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府引导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
第四条北京市住房和城乡建设委员会负责指导全市商品房预售资金监管工作，组织相关管理信息系统建设。区县住房城乡建设主管部门负责指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。
中国人民银行营业管理部负责管理商品房预售资金监管专用账户的开立、变更和注销。
中国银行业监督管理委员会北京监管局配合市住房和城乡建设委员会对商品房预售资金及其他相关行业的监管进行指导和监督。
在主管部门的指导和监督下，商业银行对专户进行监管。
第二章总则
第五条房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当选择商业银行作为商品房预售资金监管专用账户的开户银行，与监管银行签订预售资金监管协议，并按照一个预售许可申请对应一个账户的原则与监管银行开立专用账户。房地产开发企业不得从专用账户提取现金。
预售资金监管协议示范文本由市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同制定。
第六条商品房预售资金应当存入专用账户，监管银行应当对重点监管额度进行重点监管，优先保障项目建设。
重点监管定额是指预售项目所需的建筑施工、设备安装、材料采购、配套建设、代建等相关建设费用的总造价。其中，住宅项目应包括按照本市有关规定达到同步交付使用条件所需的建设费用。
第七条房地产开发企业申请商品房预售许可，应当在预售计划中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议。预售资金监管计划应当包括以下内容:
项目重点监理定额；
项目付款计划；
专用账户名称和账号；
其他需要说明的情况。
房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当在销售场所公示预售资金监管方案和监管协议。
第八条市住房城乡建设委员会通过门户网站公示预售项目监管银行、专用账户名称和账号。
第九条工程款支付计划按照地下结构竣工、主体结构竣工、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。
若项目预售楼最高建筑为7层以上10层以下建筑，可增加“建筑层数减半”节点；如果预售楼盘中最高的是10层以上的楼盘，可以增加“三分之一楼”和“三分之二楼”的节点。
房地产开发企业应根据自身财务状况和融资能力，合理确定各节点的资金使用额度。初始登记完成前，专户内资金不得低于重点监管额度的5%。
第十条区县住房城乡建设主管部门应当参照本县建设项目的综合建设成本，并根据项目交付条件等情况确定。，项目的重点监管金额和各节点使用的资金金额应核定。在核定保障性安居工程重点监管额度和各节点资金使用额度时，应考虑保障性安居工程的建设和销售特点。
第十一条预售项目需要变更监管银行的，房地产开发企业和监管银行应当首先向区、县住房城乡建设主管部门提出申请。变更期间，区县住房和城乡建设部门暂停项目网上签约。
项目暂停网上签约后，房地产开发企业应与原监管银行解除监管协议，重新选择监管银行，开立新的专用账户，签订预售资金监管协议；项目已出售的，还应将监管银行变更情况告知所有买受人和贷款银行，将原专用账户内的资金全部转入新开立的专用账户，并注销原专用账户。上述事项完成后，房地产开发企业应当持下列材料到区县住房和城乡建设主管部门办理变更手续。区县住房和城乡建设主管部门恢复了项目网上签约。
变更银行监管申请；
发布监管协议；
新签署的监管协议；
收购人已被告知监管银行变更的证明；
已通知购房贷款银行监督银行变更；
新监管银行出具的资金转入新专用账户的证明材料；
原监管银行出具的原专用账户撤销证明；
区县住房和城乡建设主管部门要求的其他材料。
第十二条预售资金监管期间，出现房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。
第三章预售资金的归集、存取
第十三条项目在预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取定金以外的商品房预售资金。
房地产开发企业收取的保证金，应当在商品房网签后五个工作日内存入专用账户。
第十四条购房人申请贷款的，房地产开发企业应当向贷款银行提供专用账户作为贷款账户。贷款银行应直接向专用账户发放贷款。
第十五条专项账户资金超过剩余项目建设节点资金使用额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请提取多余资金，优先用于项目建设。
第十六条房地产开发企业向监管银行申请提取预售资金，应当提交书面申请，并提交以下材料:
完成地下结构节点，提交勘察、设计、施工、监理单位签署的《地基与基础分部验收记录》；
施工层数达到三分之一、二分之一、三分之二节点的，提交勘察、设计、施工、监理单位签署的相应层数的《主体结构分项工程验收记录》；
主体结构竣工节点，提交勘察、设计、施工、监理单位签署的《主体结构分部验收记录》；
在竣工验收备案节点，提交建设、设计、施工、监理单位签署的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
第十七条监管银行应当履行对专户资金支付情况的审计责任。收到房地产开发企业付款申请后，应当对申请材料进行审核。符合资金使用条件的，应当在五个工作日内拨付资金。
第十八条专用账户资金未达到剩余项目建设节点使用金额，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可以向监管银行申请退还已入账的相应购房款，监管银行应当在两个工作日内拨付。
专项账户资金超过剩余项目建设节点使用金额后，房地产开发企业与购房人解除购房合同，由房地产开发企业自行退还。
第十九条预售项目完成房屋初始登记后，房地产开发企业可持房屋权属登记证向监管银行申请解除资金监管并注销专用账户。监管银行符合要求的，应当在三个工作日内解除对项目预售资金的监管，并注销专用账户。
房屋权属登记的楼号与预售许可证楼号不一致的，房地产开发企业应当一并提交《房地产测绘成果备案表》。
第二十条有下列情形之一的，市和区、县住房和城乡建设主管部门可以暂停提取房地产开发企业专户资金，督促房地产开发企业尽快改正，并协调有关部门对专户资金使用情况进行监督。
预售项目发生的质量事故；
预售项目未按期交付或存在不能按期交付的风险；
房地产开发企业有严重违法违规行为，影响项目建设的；
市、区县住房和城乡建设主管部门认为的其他情形。
第二十一条专项账户资金未达到剩余项目建设节点资金使用额度，房地产开发企业因支付建设费用或农民工工资困难存在社会矛盾潜在风险，确需使用预售资金支付相应费用的，可向区/县住房和城乡建设部门提出书面资金申请，经区/县住房和城乡建设部门审核后，可启动应急资金支取。区县住房城乡建设主管部门应当对项目资金使用情况进行监督。
第四章监督管理
第二十二条监管银行应指定专人负责预售资金监管，并严格按照全市商品房预售资金监管系统相关接口规定准确、及时上传数据；按照市、区、县住房和城乡建设主管部门的要求，做好资料整理，报送专户账户入账情况，配合预售资金监管执法。
第二十三条监管银行发现预售资金未按时足额存入专用账户的，应当及时报送县住房城乡建设主管部门。
第二十四条监管银行应加强专户管理，建立健全授权审批等内部管理制度，定期检查预售资金审批和支出制度执行情况，发现违规开票等问题，立即纠正。
第二十五条区县住房和城乡建设主管部门应当做好日常指导和监督工作，建立预售项目检查制度，责令房地产开发企业限期改正，逾期不改正的，暂停网上签约。如发现监管银行违规，应向市住房和城乡建设委员会提交相关资料。
第二十六条房地产开发企业有下列情形之一的，由市、区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，暂停违法项目网上签约，并将其违法行为记入企业信用信息系统。情节严重的，暂停房地产开发企业在本市所有房地产开发项目的网上签约，并向社会公示。
未按照本办法规定收取和提取预售资金的；
以收取其他资金为由逃避预售资金监管的；
提供虚假证明材料申请使用预售资金的；
未按照本办法规定向买方贷款银行提供专用账户作为贷款账户的；
违反预售资金监管规定的其他行为。
第二十七条有下列情形之一的，由市住房和城乡建设委员会通知PBC营业管理部、北京银监局予以处理；违规情节严重的，对新预售项目不予监管。
未按规定审核付款申请和拨付预售资金；
发现房地产开发企业非法收取、储存预售资金，未及时报送区县住房和城乡建设主管部门的；
未按照预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；
违反预售资金监管规定的其他行为。
第二十八条建设单位、监理单位提供虚假证明或者采取其他手段协助房地产开发企业非法提取预售资金的，市、区、县住房和城乡建设主管部门应当依法对有关责任单位和责任人进行处理，并将违法行为记录在企业信用信息系统中并向社会公布。
查处单位和设计单位违反上述规定的，由市、区县住房城乡建设主管部门移送有关行政主管部门处理。
第二十九条违反本办法规定，有关部门工作人员在预售资金监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第三十条本办法自 2013年7月1日起施行。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》 同时废止。
