在许多热点城市，一路狂奔的楼市，终于在2021年年中出现了刹车的迹象。
各方市场信息显示，在新一轮强调控下，深圳、合肥、广州、成都、杭州等热点城市出现降温迹象。虽然房价没有大幅回调，但市场情绪实际上已经由热转冷。长三角、珠三角核心城市楼市整体表现较为突出，部分城市经过短期快速上涨后已逐渐企稳；不过，北方楼市整体景气度相对较低。
从去年年中以来的不断上涨，到今年年中不再上涨，刚需买房者的心态逐渐从焦虑中回归平静。业内人士预计，在全方位调控政策的共同努力下，叠加的涉房信贷将持续收紧，热点城市楼市将进入新的稳定期，刚需购房者也可能有一个从容买房的好时机。
区域分化明显的热点城市正在降温
调控政策频繁重叠，小阳春效应逐渐衰退，楼市市场分化显著。
日前，长春市住房保障和房屋管理局发布公告称:“近日，部分房地产开发企业按照商品房申报价格与购房人签订购房合同，并在一定期限内支付了部分购房款。这一行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱了正常的市场秩序，违反了房地产调控政策精神。”
在注意到类似消息后，正在全力冲刺年中销售任务的深圳房地产开发商向第一财经记者表示，主管部门并不是禁止房价下跌，而是着眼于防控楼市的调整期。开发商实施资本回报销售引发资本热潮，风险转嫁给政府。
“开发商实施回款销售，至少说明项目在当地很可能会遇到销售和去转型的困难，急需现金流回血。”该人士表示，预计这样的后续行为在楼市景气度较低的城市或景气度下降的城市会有所增加。
长春的市场是楼市越来越冷的城市的缩影，但在南方，一些城市仍然保持着一定的热度。比如5月份继续领跑一线城市的广州，在热门区域依然卖新房。上半年受限价政策影响，广州黄埔区、南沙区、番禺区等热门板块均有精装和毛坯房产品出售，避免了限价政策对利润的影响，去化依然理想。
一北一南是楼市分化的集中体现。
国家统计局近日发布的数据显示，前五个月商品房销售面积和销售量均创历史新高，分别增长36.3%和52.4%。地区之间的销售差距仍在继续。其中，东部地区领涨各大区域，商品房销售面积和销售量分别增长42.5%和61.8%；东北地区销售情况在各大区域中垫底，商品房销售面积和销售量分别增长22.2%和22.3%。
事实上，城市之间的差异将在2020年得到体现。对比各大机构对2020年楼市交易规模、交易量、房价涨幅的排名，长三角、珠三角核心城市整体位居前列；北方楼市整体景气度相对较低。
以房价涨幅为例，在2020年二手房价格排行榜中，RealData排名前十的城市分别是深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京和苏州，这些城市都分布在长三角和珠三角的核心城市群。相比之下，房价下跌的主要是北方城市，排名前十的城市有8个，比如廊坊、青岛、济南、郑州。
截至今年5月底，山东半岛和京津冀房地产市场持续低位运行。根据中国房地产指数体系百城价格指数，2021年5月，山东半岛和京津冀继续低位运行，新建住宅价格分别上涨0.25%和0.22%；珠三角和长三角继续引领主要城市群增长，新建住宅价格分别上涨0.41%和0.39%。
值得注意的是，与去年不同，今年上半年楼市虽然继续分化，但热点城市不再火热，市场降温特征明显。
以去年房价涨幅全国领先的深圳为例。根据国家统计局5月发布的70城房价涨跌指数，深圳从上月持平变为0.1%。自2019年6月以来，深圳二手房价格已连续23个月上涨，月均环比上涨1%，这是首次下调。今年1月，深圳以1.7%的环比涨幅排名第一。新房方面，中原地产数据显示，5月深圳新房销售数量下降23.6%，成交面积下降24.9%。新房成交量连续五个月下降。目前热衷于打新一手房的深圳人已经不再“争新”，一些新楼盘的开盘也比去年市场火爆时要低。
同样，楼市的逐渐降温也体现在东莞、杭州、宁波、南京、Xi安等多个核心城市。
以成都为例，今年上半年，该市宣布将“人房比”超过3倍的房地产限售期改为5年，并发布了201个社区二手房交易参考价格发布机制等调控升级措施。根据2021年成都平均成交价统计，比2020年低不到2%。
成都招商局蛇口的一位营销人员告诉第一财经记者，去年底成都网红中盖彩票的人气飙升，当地拍卖市场也创新高。前十大开发商都把成都作为年底的核心城市，从今年4月份开始，逐渐感觉到市场越来越冷。
“今年上半年我们在成都推进的步伐比去年下半年慢，主要是市场已经感受到调控政策传导的压力，也在根据市场变化进行动态调整。”消息人士称，近期南京、泉州、佛山也出现了类似情况。
市场前景稳定，只需要上车
随着房地产市场的平静变化，信贷额度也有变化。
5月下旬以来，合肥、南京、广州、武汉等热点城市经历了房贷利率上调、二手房贷申请难、贷款期限延长等现象。
以广州为例，很多银行按揭贷款从审批到发放的周期，从2月初到3月，变成了现在的4到6个月。一些银行今年上半年的额度已经用完，正在审批的贷款可能无法在第三季度达到信贷额度。
此前，4月份，广州曾出台调控楼市的新政策，提出通过人才政策购买新房，限售期由两年增加到三年；二手房交易增值税免征期限，从两年到五年不等。，延长交易期限，增加交易成本等。给市场降温。特别是2020年的涨价带动了广州南沙区和黄埔区。受新限价备案政策影响，上半年新盘入市步伐受到扰动，黄埔区新房库存持续探底
更多市场人士认为，下半年广州楼市情绪将逐步回归理性，近期信贷收紧，后期热点区域新增市场增多更是雪上加霜。
一些热门城市，如去年升温早于广州的深圳、东莞、杭州等，已经进入横盘期，这也被认为是乘客刚需上车的转折点。
比如今年一季度深圳楼市东西部交易分化现象已经开始出现。龙岗、罗湖、盐田三个东部地区二手房交易较去年一季度有所增加；其他地区有所下降，尤其是宝安、南山、龙华，而且这种趋势还在继续。尤其是总价低、车市聚集的龙岗区二手住宅成交占比最高的4-5月为25%，一直被视为深圳刚需客户聚集的核心板块。
根据深圳中原研究中心监测的业主报价数据，绝大多数二手房业主已经从实盘竞价变成了价格略低。不过，更多市场人士断言，深圳楼市的交易量在第二季度不会发生实质性变化，这可能取决于第三季度的情况。
就全国市场而言，后期政策环境仍将偏紧。更多热点城市将围绕加强住房信贷管控、加大热点调控力度、公布二手房交易参考价格等方面继续完善楼市调控政策。预计未来热点城市市场将逐步回归理性，房价将更加稳定。
“第三季度，一些位置和学位的优势可能并不显著。坚持不下去的卖家会降价。类似于长三角、珠三角核心城市的刚需客户，可以利用市场调整的机会，从容筛选自己心仪的房子。”深圳某TOP3房地产企业营销负责人表示。
银行方面，央行数据显示，5月以个人住房贷款为代表的居民中长期贷款增加4426亿元，同比增加236亿元，环比减少492亿元，已连续两个月下降。各地二手房贷款短缺可能还会持续一段时间。
6月1日，在中国银行业监督管理委员会举行的新闻发布会上，交通部副部长刘表示，中国银行业监督管理委员会将对新增住房贷款比例较高的银行实行名单管理制度。“如果限期整改不到位，将进一步采取措施。更严格的监管措施。”
深圳某TOP3房地产公司营销负责人也指出，去年领涨的热点城市将进入楼市深度盘整期，刚需买房的租客可以更从容地进行房产交易，也需要提前做好信贷端资格审查和放款周期拉长的准备。
