文/华商韬略 黑森林 正文/中国商业战略黑森林
全国大大小小的城市都有这么一群奇怪的公司。
他们打着观光旅游、投资建房的口号，组织一群群退休老人坐公交车一路吃包，吃火锅唱歌，看泡温泉的节目，来到山东乳山的一个大海边。
在充分体验民俗、了解当地二手房价格之前，老人们直接被带到活动现场——房屋热销厅。一般总会有很多来自全国各大城市的房车停在大门口，挂着统一的横幅，如火如荼。
接下来，工作人员用健康、养老、空 qi、海鲜等词给老人们来了一个大话。大多数老人都被洗脑了。有些老人发现，即使想离开，这里的交通也不方便，甚至是从网上来的，出门上厕所都有人跟着。
软磨硬泡后，耳朵软的老人通常会被磨到付首付和每平方米1万元押金。但这些房子往往无法办理房产证，无故延期交房，配套设施不完善。因此，老人没有办法抱怨，只好咬紧牙关，认可这种所谓的投资。
更何况，因为很多莫名其妙买海景房的老人都来自北京的科研机构，这些被强行卖掉的小区成了“北京高智小区”，继续圈下一波韭菜。
这是威海乳山银滩海景房行业一个普通的新房销售陷阱。对于这里的房管局来说，精心挑选的老年观影群体是第一销售目标，而那些自己找个人客户的人也不容易被忽悠。
有了这种观影群模式，乳山银滩海景房的泡沫似乎已经强大了20年。
“西临鄂尔多斯，东临威海乳山”。
这两座曾经以“鬼城”著称的城市，一个正在从“羊媒、土气”转型开始民族文化创作，一个还在“海景房”的泡沫中迷茫，默认了“看房团”的混乱。
位于胶东半岛的山东省乳山市，山水黄金资源丰富，北部还有一条20公里的黄金海岸“银滩”，可以大力发展旅游经济。
2002年，当中国大基建时代到来时，温州房地产投机者正在全国各地奔走。乳山市紧跟潮流，被评为国家4A级旅游景区。次年获得联合国“全球最适合人类居住的地方”第二名，成为中国开发商和房地产投机者淘金的热点。
2005年以来，乳山市银滩20多公里的海岸线上建起了200多个海景房。特别是2007年至2010年，每年投资30多亿元，建成的海景房足以感动乳山市所有市民。
但这些都没有发生在疯狂的投资热潮之前。
“有一所面朝大海，春暖花开的房子”、“一线海景房，一生一间”、“最后的海岸线”。在房地产文艺小广告的轰炸下，只要触碰到“海景”的边缘，人们就争相购买。
躺在铁轨上自杀的海子，大概没想到自己的浪漫和才华竟然成为了历史上“最经典的房产广告”，促使“海景房”的开发商和投机者一波接一波，然后是接盘者，最后来到了这些老人身边。
然而，想象中的海景房的高情调已经回到了惨淡的现实。
“新开发的大楼现在可能有暖气了。我很早就买了，但是冬天没有暖气，房间又冷又潮湿。空就像空气中的小雪，夏天又热又潮湿，我根本活不下去。周围，什么都没有，夜晚漆黑一片。大部分社区都是外国人，全国到处都是，冬天没人，夏天人多。如果你暂时不来住，等你再看的时候，家电和窗户可能会因为潮水而坏掉。”
一位来自黑龙江伊春的女士后悔提到银滩的海景房，但她不是最差的。
首先，海景房靠海，最大的问题是潮，潮无处不在。被褥潮湿凉爽，木质家具长毛发霉，浴室长蘑菇。关键是长期健康风险。对于一些患有风湿病等慢性病的老年患者来说，简直就是长期折磨和慢性自杀。
其次，离海岸线越近，与海风、海浪近距离接触的可能性越高。海风和海水具有高度的咸味和腐蚀性，家具、家电甚至任何金属物品都极易生锈和损坏，必须特别加以保护。加上台风和潮汐，多年来，当地人很少住在海边，只能卖给外人。
最后，考虑到当地人居住少，周边配套基本不存在，都需要开发商自己建。然而，开发商往往太忙了，准备赌博和逃跑。如果中间资金链断裂，房子本身能建就好了。
出行不便，缺少医院，超市落后，尤其是缺少暖气，除非你是一个能像钢铁侠一样打造自己海景别墅的有钱人，否则海景房完全会变成一个一排排空孔的钢筋混凝土外壳。
那些被迫卖房的老人，不愿意买房，对居住不满意，所以乳山的海景房夏天入住率不超过10%，冬天只有1%。
如果你想卖，没有人会接受这个提议，除非你咬着牙流血。
2019年，媒体爆出“山东乳山房价不如十年前，顶楼阁楼低至1800/平方米”，“乳山成了第二个鹤岗”，“最遗憾的海景房”......
在二手房网站市场，银滩有3267条二手房销售信息，而乳山市只有397套。
2020年9月，一套70平的房子单价只有7.3万元，远低于2005年新房3万元的均价，现在已经下跌了60%以上，比2017年的每平方米1800元低了45%。
中国房地产买时赚的铁律在乳山被打破，变成了“买时亏”。
从长远来看，投资真正价值的人对某人敬而远之。乳山海景房，开发商和中介只能把目光放在居住在内陆的外地人身上，尤其是老年人，造成“新房红红火火，二手房白菜价”的怪象，导致恶性循环。
事实上，乳山银滩拥有柔软细腻的白沙滩和湿润凉爽的气候，是中国1.2万公里海岸线上仅有的两个4A级景区，其暑假旅游价值毋庸置疑，但只是季节性的，不适合长期居住开发。
虽然乳山这几年投入了50亿元改善基础设施，但房地产市场依然没有起色，这也拖累了当地旅游发展的资源，只留下了为经济充当遮羞布的宅游团灰色产业链。
一波韭菜进体育场后被割下，一个泡了20年的海景房被笨拙地维持到今天。
