众所周知，美国股市和中国楼市是世界公认的两大泡沫。

房地产和房价是当今中国的热门话题。每个人总是关注房价，或者成为房奴，大部分收入都要还房贷，或者大部分资产投资在房子上，或者还在攒钱买房，或者还在等房价下跌。在房地产处于无可争议的泡沫时代，每个人都被困住了，被迫参与这场传递包裹的游戏。

为什么房地产泡沫最后一定要破灭，我们要从日本的历史说起。

一、日本房地产泡沫破裂的经验

日本房地产市场繁荣时，人们相信“地价只会一直上涨”，“东京房价永远不会下跌”。

日本人地多地少，土地稀缺成为所有人的共同认知。日本全民疯狂买房，地价不断创新高，频频出现“地王”。

从1985年到1990年初，短短4年时间，日本的地价上涨了3倍。1990年，东京的地价已经可以买下整个美国，美国的土地面积是东京的1.5万倍。

在泡沫的巅峰时期，所有实体或金融机构都将资金无偿投入房地产市场。

日本人坚信“东京房价永远不会下跌”。战后的几十年里，日本不仅迅速完成了重建，还成为了世界第二大经济强国，最高时达到了美国GDP的69.6%。看来日本的经济并不比美国落后多少。

然而此时日本的城市化率已经达到了77.4%，老龄化速度也开始上升。城市化红利消失，人口红利终结，经济逐渐失去增长动力，房价早已失去支撑。

全社会都在谈论房地产。企业一年的利润还不如一天增加一块地。实体企业因为害怕掉队，纷纷拿出资金进入房地产行业。

日美签署“广场协议”，日元被迫升值。表面上，富裕的日本人在世界各地买买买，国际资本涌入日本房地产市场。

同时，日本政府的货币宽松政策也使得商业银行鼓励居民借钱投资房地产，并鼓励投资者购买房地产和土地，然后用土地作为担保继续借钱购买土地。这个周期不断推高房价和银行风险。

1990年，股市首先崩盘。一年多来，日经指数从最高点38915点跌至14309点，跌幅超过50%。

然后，楼市不可避免地崩盘了。因为土地市场与资本市场息息相关，股市崩盘传导到楼市。为了避免损失，银行开始要求企业偿还贷款，企业也不得不出售股票和大量房地产。

房地产企业一夜倒闭，银行因为不良贷款率急剧上升而破产，普通人瞬间变成了负资产。

政府在这个过程中做了什么？虽然政府在泡沫破灭前看到了楼市、股市的狂潮，也不断打压调控，但都没用。

1987年，日本政府要求金融机构严格控制房地产贷款，“房地产贷款的增长率不能超过整体贷款增长率”，同时提高了房地产税，持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而，这些调控措施不仅未能遏制房地产泡沫，还因土地限制导致供应不足，进一步推高了房价。

城市化红利消失，人口红利下降，资本过度投机，过度依赖楼市和股市，调控政策过强...所有因素的综合作用最终导致市场在某个时刻突然崩盘。

崩盘后，日本六大城市的住宅用地价格在过去20年里下跌了65%。随着房价暴跌，日本国民财富持续缩水，损失相当于日本三年的GDP。之后，日本陷入了失落的二十年，GDP年均增长率只有0.75%。

第二，为什么一定要保护实体经济而不是房价？

实体经济是一个国家经济实力的本质，房地产价值是实体经济的衍生价值。没有实体经济的繁荣，房地产的价值就没有意义。因为有工作收入，所以租得起房，买得起房。如果你有房子，你就有工作。

至少懂经济运行常识的人都会知道，当经济面临危机时，只能保护实体经济。如果把实体经济比作一个人，那么房价只是人们吐在水里的一个泡沫。房价没办法保证，就算有保证，也只会在水里一个月，只有一空。

从土地的角度看，可以说一个地区的土地价值是无限的，房价只能涨。但是世界这么大，还有很多地广人稀的地方土地不值钱，比如非洲、澳大利亚、美国的大片未开发土地。

房地产泡沫和金融泡沫一样，一文不值。当经济繁荣时，他们可以享受整个经济繁荣带来的财富。当经济陷入危机时，他们也首当其冲受到泡沫破裂的冲击。

农业和制造业是生产力的主要形式，包括金融和房地产在内的服务业旨在帮助农业和制造业的发展。千万不要本末倒置，把房地产放在国民经济的首位。

一个国家，即使人人都有十套房子，也不可能粮食自给自足，没有系统的、有竞争力的制造业，这个国家只能是二三流国家。

当房地产伤害实体经济时，每个国家都会毫不犹豫地戳破房地产泡沫，从而保证实体经济不受伤害。在象棋中，弃车保帅，保护房价和弃帅车一样没有意义。一个国家不可能有这样的行为。

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上林苑:费阳，经济学博士，大学教师，关注金融事件和产业经济发展。