地铁5号线文冲站旁边有一个板块，只有一个前缀？边肖得知这个项目叫中国软件CBD，边肖就带着好奇心去实地带大家一探究竟。

距文冲地铁站1.5公里

建成“黄埔最大电影院”

边肖发现，项目距离文冲地铁站约1.5公里，不是地铁板块。从地铁站步行到项目大约需要20分钟。

工作日下午，营销中心有几个中年买家，但现场销售明显比买家多。据销售介绍，项目很多客户来自周边村民，多为投资。

据了解，中国软件CBD由科学城集团打造。项目占地面积约10.5万平方米，总建筑面积约45万平方米，涵盖总部办公、国际会议中心、科技会展中心、精品酒店、特色商业街区、人才公寓等。其中有两座双塔，高度150米，将引入几家500强企业。

销售人员说，云醒来已经包下了一整栋办公楼作为总部。未来整个园区会有3万多白领在这里工作，但项目只开发1000多套公寓，供不应求。

此外，整个园区以产业链为主，拥有5万㎡的商业设施、大型超市和黄埔最大的影院——中国电影院线。整个蓝图听起来很高大，是真是假？让我们仔细看看。

33-66套公寓出售

投资需要交给酒店管理层

项目目前在售的公寓产品分为投资类和自住类，两者均不允许明火，均为装修类。其中，5栋、7栋为自用；2.3号楼、16号楼、17号楼为投资型建筑，开工后前三年需移交酒店进行投资管理。楼层分布上，以3号楼为例，有两梯23户，包括双钥匙和复式。

边肖参观了三个样板间。首先是33㎡的双钥匙公寓，上下两层可以分开租。上下两层都有卫生间、厨房和一个小阳台。

33㎡复式公寓，一楼客厅、卫生间、厨房，二楼两室。这套公寓只有一楼的小阳台。

66㎡复式公寓，中空设计，带独立厨房。上下两层加起来有三个房间，还有一个储藏室，适合自住。

销售单价1前缀

“产权”只有41岁

谈完产品，再来看看价格。据销售介绍，目前在售的公寓产品价格为1字头。销售帮助边肖计算了价格。以3号楼33㎡的公寓为例，原价约60万元。目前优惠团购为5.5万元至10万元。加上其他折扣，折扣后总价53.3万元，首付50%约30万元。其余贷款期限为五年，月供4485元/月。

3号楼属于投资性质。项目启动后，需与酒店签订三年托管协议，每三年签订一次。三年后，你可以选择续约或不签约。与酒店签订合同后，酒店对祖先的回报每年都会增加，第一年2450元/月，第二年2550元/月，第三年2650元/月。预计5-10年后酒店可以回到原来的家。

这种熟悉的操作，显然是市场上小产权公寓的套路。在边肖的询问下，卖方透露该公寓没有单独的房产证，只有41年的使用权，签订的是租赁合同而不是购房合同。此外，销售还表示，如果买家将来想转让，只需要支付1000元的转让费。

之前，边肖也踩过不少有使用权的公寓。再次提醒，购买只有使用权的房子要谨慎。毕竟这些项目往往雷霆万钧。番禺的渔人码头和我们公馆就是很好的例子。

目前使用权出让价格的定价没有参考标准，价格高低难以判断。但值得注意的是，使用权最长租赁期限不超过20年，超过20年不受法律保护。

而如果你真的想买，还应该了解以下几个方面:

1.证件是否齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证。使用权或小产权房没有商品房预售许可证，不能办理房产证。

2.警惕小产权房。小产权房，即只有一栋楼的大房子，被开发商切割成小单元出售。

3.注意违章建筑。非法建造的房屋通常没有五证。如果该项目被判定为违法建设并强制拆除，买方无法获得赔偿。

4.注意退租的承诺。项目使用权最长租赁期限不得超过20年，超过20年不受法律保护。