文字|刘一诺
编辑|黄
长期以来，万科物业稳居行业第一，但上市时间不长。
从住宅物业开始，万科逐渐涉足商业物业，尝试城市物业领域。万科物业不断拓展商圈，已经武装成未来中国的“物业载体”。
2020年2月，万科物业宣布启动2万人招聘计划。据万科物业官网显示，截至2020年1月底，在职员工近10万人。这次推出的2万人招聘计划，相当于增加20%的人员。
万科物业CEO朱保全表示，招聘计划本身是基于今年业务发展的人才需求。公司多元化快速发展，需要大量优秀人才加入，希望不断为发展储备人才队伍。
如此大规模扩张的背后，是万科物业近年来的快速发展。截至2020年1月底，万科物业已布局全国99个城市，累计签约项目3302个，其中住宅项目2663个，政企项目639个，签约面积超6.3亿平方米，服务535万户。
自2015年万科物业独立分拆开放市场化运营以来，开始通过与股权、业务背景不同的对象合作，拓展物业管理面积，探索除住宅物业服务外的更多可能性。
朱保全曾透露，在万科的物业开发模式中，物业类别被定义为三个空房间，一个是与人们生活相关的空房间，另一个是工作和商务的空房间，第三个是城市公共使用的空房间。三者对应的对象是社会居民个人、企事业单位和政府。
万科物业正沿着这条发展道路越走越快。
住宅管理模式的智能数字化
对于拥有30年住宅业务管理经验的万科物业来说，已经形成了完善的服务流程。需要的是利用科技的力量，以更低的成本管理更大规模的业务。
2011年，万科物业成立信息管理部，成为万科总部最早的IT业务部。万科物业每年将每年收入的1.5%-2%用于技术研发，用于信息化和技术创新的长期投资，提升整体竞争力。目前拥有近500人的技术团队。
借助IT技术和数字化应用，万科物业启动智慧物业服务基础设施项目，精细化物业管理模式。目前万科物业已经开发了多个智能运营管理系统，睿服务平台已经迭代到3.0版本。通过这个系统，业主、管家、服务人员、房屋、设施、车位都可以通过管理中心进行合理的管理和控制。
业主方面，万科物业推出“住在这里”APP，整合社区资源，搭建社区线上平台，完善物业服务，为业主提供物业缴费、日常维护、日用品购买、二手交易、邻里互动等服务。通过这个APP，业主每个月都会对物业的服务进行评估，也可以在评估页面写下自己对物业的看法和建议。
传统优质的物业服务，加上智能数字技术的升级，让万科物业拥有了强大的品牌价值。
方正证券分析师夏一峰撰写的《从BM到PM，重塑物业管理行业新框架》指出，PM是指在基本BM的基础上，为居民和居住环境的整个生态系统提供管理服务。根据其分析报告，PM做得好的万科物业，已经成为业主和开发商的心头肉。
首先，万科物业入驻新小区后，这些小区的价格涨幅往往要比同区域其他项目大很多，有助于实现资产使用后的溢价，对房屋起到保值增值的作用。其次，物业服务已经成为房地产竞争的重要软实力，好的PM可以“反哺”开发商，成为销售中的“形象责任”。一些没有物业管理板块的开发商会邀请万科物业入驻，从而提升房产价值。
通过一系列努力，万科在住宅物业领域的领先地位越来越稳固。
与外国公司携手加强商业地产
朱保全曾表示，2020年万科物业将有跨越式发展，希望住宅和商业企业的营收比达到1: 1。万科物业正在向目标迈进。截至2019年6月，住宅业务与商业业务的收入比例约为2: 1。
万科，从一个住宅物业开始，搬到商业物业，这不是一时兴起。
有分析人士指出，住宅物业服务的优势在于可以在平稳的周期中获得稳定的回报，但问题在于市场化程度不够高，以质评价、提高物业费的难度仍然很大。相比之下，商业地产更加市场化。
据中国指数研究院统计，2018年写字楼物业服务费约为7.84元/月/平方米，其次为商业物业服务费7.01元/月/平方米，住宅物业服务费最低，约为2.25元/月/平方米。商业和住宅的服务内容虽然不同，但成本不会相差几倍。因此，商业服务占比高的公司，毛利率可能更高。
此外，住宅用地供应逐渐减少，住宅物业的竞争也越来越激烈。因此，转向商业物业是许多房地产企业的共同选择。
2015年，万科物业确立了“两翼齐飞、齐飞齐飞的住宅商业企业”战略。2018年，专门为开发商和企业设计的子品牌“万物商企”正式成立。
万物经营企业主要负责两类业务:第一类是写物业管理；二是政府和企业的综合设施管理。服务包括前期顾问、运营期间的物业管理、综合设施管理和资产运营管理；为经营性物业提供公共物业管理服务，提升客户不动产全生命周期的资产价值；为自用物业提供综合设施管理服务，帮助企业专注发展核心业务。
据其官网显示，截至目前，万伍商业企业共服务商业企业项目635个，分布在全国52个大中城市，管理面积3974万平方米，服务于商业写字楼、政府机构、企业总部等。，包括阿里巴巴、华为、腾讯、JD.COM、中国移动、中国联通等知名企业。
但万科的商业物业管理一直缺乏配套的资产服务，如租赁、大宗交易等。由于组建租赁和大宗交易团队不容易，万科决定合作变短板为长板。
2018年7月，万科物业宣布以首次公开发行定价的方式购买DTZ 4.9%股份，成为其第四大战略股东；2019年12月，经过18个月的艰苦谈判，双方成立了合资公司。分工明确，万科物业负责“一线服务”，而戴德梁行则利用配套资产服务。
合资公司业务发展主要集中在大中华区，资产包主要由万科、戴德梁行的原有客户组成，以公司办公及写字楼为主要构成。
在改善业务构成的同时，此次合作也彰显了万科国际化物业的野心。朱保全曾经说过，一个从事住宅物业管理的中国企业几乎不可能走向国际，因为中国的住宅小区在全世界都是独一无二的，但商业企业的房地产管理和资产管理在全世界都是一样的。
通过与戴德梁行的合作，万科物业走近国际市场，为自己建立了强大的“护城河”优势。
走出大楼做“城市运营商”
“物业城市”的管理模式是万科物业全新的业务。与其他针对公建物业管理的物业公司不同，万科物业更注重城市公共空，将整个城市或区域作为一个大物业来对待，经济、规范地管理。
所谓“物业城市”，就是利用市场机制，对城市公共空房间、公共资源、公共项目实施“管理+服务+运营”的全过程，包括市政维护、物业管理、停车场管理、城市辅助秩序维护、市民生活服务等。
万科物业的思路是对传统的市政和城市管理业务进行有益的尝试，结合数字技术搭建城市管理平台，从而大大节省人工成本，提高效率。这个想法的第一个项目是珠海横琴新区。
2018年9月，珠海大横琴投资公司持股60%、万科物业持股40%的合资公司珠海大横琴城市公共资源管理有限公司成立。
在实际经营管理中，珠海大横琴城实际由万科物业运营。万科物业脱离传统的城市管理模式，完全按照市场逻辑运作，成为横琴新区城市公共空房间和资源的全流程管理、服务和运营商，将社区管理中以客户为中心的服务理念带入城市治理，城市服务和运营效率较以往大幅提升。
朱保全曾表示，目前，横琴的城市物业服务每年有5亿左右的收入。据珠海大横琴都总经理宋兰涛介绍，大众空管理业务处于微利稳定状态。内部效率提高后，收益也可能增加。到2019年底，这类业务的利润可以控制在3%到4%之间。按照这个粗略计算，横琴城物业可以给合资公司带来1500万的利润。
除了提供稳定的收入，这种模式也为万科地产开拓了新的市场。目前，万科物业已收到雄安新区的邀请。2019年10月，朱保全透露，国内已有超过10个城市与万科物业在该领域进行了深入的合作洽谈，未来这一数字将上升至30个城市，这将为万科住宅物业带来类似的收入，相当于再造一个万科物业。
但“物业城市”模式在各地的复制并不简单，这取决于万科物业产品的标准化、技术平台的应用、承接能力的提升、地方政府的合作意愿。
目前，每一处房产都与其母公司分开上市。作为行业顶级种子选手，万科物业的上市趋势一直备受关注。对于此事，董事长于亮给出了回复:“如果万科物业是城市物业运营商，就要上市。我们不同于传统的地产开发商，要有它的价值，这样它的价值才能得到充分肯定。”
随着“物业城市”项目的实施，这一天似乎并不遥远。
