北京资深楼市投资专家方杰。目前已经为5000+人买房提供了最好的解决方案。不像其他自媒体，芳姐遮遮掩掩，让你看不懂自己的心思！方姐姐属于实战派，只给大家讲最有用的操作和建议

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问题:方姐姐认为北五环的老北苑是高估区吗？

回答:老北苑是正常价格，但是改变整个区域的机会很小，也不是很值钱的区域。如果价格不是特别有优势，老北苑不是首选。

问题:姐姐在北京要二手房的交易步骤要具体一点，她准备这样操作

回答:新手一般不建议手拉手交易。

而且在北京，由于二手市场基本被中介占据，城市陌生，交易量大，很少有商家愿意直接绕开中介与买家交易。

可以自己拟合同，生产调整前期查档案查合同无误，约定好每一步的时间和默认协议，网上签税务过户，然后交户籍和装修尾款。

问题:方姐姐好。她在北四环附近工作。第一套房子是第一笔贷款，她主要生活。目标是大约550万套房子。我看过望京新城、望京名苑、北京新天地的房子。我拿不定主意。请问老师，抛开流量，从保值增值的角度来看，哪个更好？谢谢你

回答:至少要有一个价格，不是总价，而是单价*面积。

这三者中，望京相对更好，望京名苑提供低价的机会更大。

在选择上，天通苑是最佳选择之一，总价550万元。

提问:北京金融街的工作单位，看哪里的房间合适？预算600-800。

回答:要兼顾投资和自住，基本没有合适的选择。

如果妥协，可以选择溪洛园木樨园的草桥。这个地区的旧社区相对没有溢价。地铁到灵景胡同基本是6-8站，可以换车。

再接受一点的话，可以选择6号线到十里堡青年路，石佛营，东四环，大概12个地铁站，整个早高峰。

纯投资不限。

如果暂时没有自住目标，建议优先租房，租就是赚。

问题:望京西园三区的经济适用房值得投资吗？院内有幼儿园，居住环境还可以，但综合地价高，90万左右，154平，含税930-950，单价6.1万左右。

这个价格安全吗，还是投资5w以下、环境差、视野差的明园更便宜？

回答:可以在望京西园几个区买，价格合适。

经济适用房可以折算成价格。

6.1万元对于望京西园的大面积来说有点贵。

5万的望京名苑更安全。

提问:芳姐，在北京能买50年产权的房子吗？有哪些风险？以后会容易吗？它位于四环路。

答:居住通常为70年，超过50年的归为商业办公。如果后者有很高的土地增值税。

提问:大兴天宫苑金融街为一体化，建筑面积73.74平方米，335万元。卖得低吗？

回答:从卖家的角度来说，还可以，不是最高价。

从买家的角度来说，我会选择性价比更好的其他次优产品，但总价会更高。

提问:你好，芳姐，我去年买的，叠了二楼9.14网签，不限购。抵押已经完成，房子预计19年底可以释放。

因为资金短缺，能有什么好的计划卖掉这套房子吗？

答:没有办法。如果你没有房子，就不能抵押。交易的话，就看你家能不能接受这么长的周期。

为什么要卖？

重庆每个月的房贷还没那么紧。

问:方姐姐，在北京，dy的最高贷款额度是多少？利率是多少？

回答:按揭贷款通常是60%，如果有真正的公司，可以达到7-80%。

利率和还款方式视个人资质而定，可用银行产品利率可上浮30%-60%。

问:方姐姐，现在首付在沈北是30%，在贵阳是20%，但是贵阳的房租比沈阳高。你觉得哪里更适合投资？

答:要根据具体目标情况、个人情况和投资计划来确定。

首先，你应该在哪里开仓？手头有什么头寸，现金和房票贷款？根据这个情况做一个投资计划，看看规划的城市是沈阳还是贵阳，哪个更合适。

其次，我们应该比较价格和金融政策。

租售比是权重比很低的因素，不要特别关注。

提问:您好，请问首付100元可以在北京买房吗？去哪里买？

答:有，总价大概250万，在雪海区。

因为我建议你可以买两套，尽量买一套，两套房子面积至少55，单价4.5+，很难找。据测算，甘露园四会洞区域在潘家园南三环或东四环以外。

或者40*6的一居室，可以在甜水花园、劲松一带。

问题:北京新学区政策，北京无房家庭可租房三年就近入学。这项政策对学区房和北京房价有什么影响？谢谢你

回答:租房总能进学校。

关键不在于有没有可能，而在于订单优先级。

学区最大的风险在于划片政策，其次是大众平均智商的提升。详情见《知识星球的本质》一文

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