从2004年到2019年，过去的15年无疑是深圳乃至中国住宅物业的黄金时代。

无数普通深圳人抓住这十年难得的机遇，果断上车，成为本轮房地产牛市的最大受益者。

然而，在“住而不炒”的新时代，重现这样的财富传奇已经成为不可能完成的任务，无论是普通的房子还是豪宅，短短几年内翻一番的难度也越来越大。

正是在这样的背景下，一批开拓者跟随外资机构和金融机构的脚步，悄然进入了一个全新的房地产投资领域。

深圳陶方智和Uniangular Mall的编辑团队也进行了为期一周的实地考察，试图揭开深圳店铺投资的神秘面纱。

第一名|香港麦当劳卖6家店

作为租船人，一家商店每年收取1000万英镑的租金

5月初，香港麦当劳委托仲量联行出售旗下6家店铺，迅速成为深港财富精英圈的热门话题。

没有其他原因，因为6个小店的价格高达15亿港元。

这6间店铺分别位于尖沙咀、鱼涌、蓝田、大埔、屯门和深水。六家商铺均属于收租项目，不自用。

淘大屋记录了解到，价值最高的店铺位于尖沙咀星屋地库店，价值约10亿港元。

该店最初是麦当劳餐厅有限公司于1989年以人民币6600万元购买的，月租88.8万港元，年租1000多万港元，也就是说现在6年的租金可以支付当年购买该店的费用！

业内一直笑称:麦当劳其实是一家披着餐饮外衣的地产公司。麦当劳在选店和店铺管理方面的经验，让这家快餐巨头在店铺投资上独树一帜。

让我们看看明星之家的麦当劳店，它位于著名的海港城正门附近。乘坐天星小轮或经广东道进入海港城，必须经过这家店，即集标杆商场与核心主干道于一体。

毕竟，在香港投资不是一个熟悉的领域。然而，在深圳，无论价格还是租金，有些地段可以远远超过其他地段。

第二名|深圳十年商铺

价格可以超过100万/㎡。

租金回报率可超过11%

自从深圳的住房政策逐渐收紧后，许多投资者将投资方向转向了商铺。如果深圳是零售市场呢？

车公庙:占据超大型人群的交通枢纽

商铺的价格可以高达100万/平方米

车公庙站是1号线、7号线、9号线、11号线的交汇站。根据鲍静的调查，日均客流量可超过12万人次，是深圳地铁客流量最大的车站。

阿平是我在四川的家乡。目前，她已经在车公庙盛丰镇二楼开了一家弦子店。13㎡的店铺生意不错，月租近2万。

下午5点盛丰镇二楼

像这样只有十几平米的小店，是盛丰镇最常见的店铺。大多数是小吃店、茶叶店、蛋糕店和小礼品店。

车公庙地铁每天的客流量是一个庞大的数字，阿平说她一点也不担心商业问题。“刚开始只是咬咬牙租的店，现在生意这么好，我宁愿多租也不愿意离开。”

同时，阿萍告诉我，地铁站附近一家英语培训机构的小店，价格出奇的贵。

红圈店有一个100万/㎡的出价，被业主拒绝。

商店在地铁出口，那里人流量最大。“在这里开店的人都知道，这家10平米的店去年开价100万，但店主不同意。”

100万元平！真的很夸张。

但据链家的一位朋友说，一家位置略低于40平米的店老板表示，每平米不到40万，不会考虑卖掉。

虽然价格确实很高，但近两年很少有商铺出售，业主普遍倾向于长期收租。

十年前，风生池的商铺刚推出时，均价是每平方米25万，现在已经涨到了100万。

在同一条商业街，租金差异也很大。平均租金1000元/㎡时，负二层人流量大，租金可以翻倍甚至三倍，而负一层人少的商铺租金在500元/㎡左右。

即使在人群最密集的地方，商铺的价值也是369，核心区的核心点就是价格爆点。

南山滨海城:

在深圳最成熟的商业区，店铺价格上涨了十倍

下午4点，不是晚高峰。南山海岸城聚集了很多人气，2楼商业街两侧的店铺也像周末一样热闹。

滨海城二楼商业街下午4点

现在才4点，网上名人店里的“鲍师傅”已经排起了长队。这家店就在二楼海岸城商场正门对面。这个广场也是唯一可以穿越海滨城市的地方。人已经很多了，排着长队，店里必须安排员工维持秩序。

在“包师傅”门口排队买蛋糕的顾客被商业街上的人流隔开了

星巴克在这个大广场也很突出，位置也很特别。不仅在商场和商业街的角落，而且在海滨城市的一楼和二楼。

最显眼的角落是星巴克。

也是中州大厦、万豪酒店、龙符大厦等高端写字楼、酒店的所在地，也是田丽中央广场所有上班族平时逛街、放松、甚至回家的地方。

到了下午6点，已经是下班高峰期，商业街的人流明显增加了不少。

下午6点海岸城商业街二楼的人群

同时，保利文化广场一楼和一楼的商业街，人流明显逊色。即使网络名人中茶的流行，消费者还是倾向于去购物体验更好的二楼商业街。

下午6点，海岸城一楼和一楼保利文化广场一样

甚至发现周围这些大集团的写字楼的重要出口也设置在二楼，这让人们分流到二楼的商业街更符合逻辑。

滨海城市商业街两侧的写字楼，从左至右依次为田丽中央商务广场、中州控股中心A座、中州控股中心B座。

陶也在地铁站发现了一个现象，这也是后海地铁站。通往滨海城的D出口人流明显高于通往保利广场的E出口。人们更喜欢直接去二楼。

后海地铁站下午6: 30，E出口，d出口

如此受欢迎，海岸城的商铺价格和租金回报如何？

陶方志了解到，田丽城和商业街的拐角铺有“西方少爷肉三明治馒头”，面积126平方米，月租每平方米2000元。这样，月租金高达25.2万元，业主一年光租金就能收302.4万元！

西少爷中国汉堡店在田丽商业广场楼下的拐角处

现在，沿海城市商业区的租金每年都在上涨，几乎没有人卖高品质的店铺。

根据中原地产的数据:

2006年海岸城首销3-4万/㎡，2007年第二批商铺以6-7万/㎡的价格成交。

目前海岸城价格在37万/㎡左右，最高成交价在60万/㎡以上，是一个20平米左右的街角小店。

福田中心区诺德金融中心拍卖地下室:

成交价突破1亿，接近评估价的两倍。

月租金62万，租金收入6.2%

淘宝方法截图

最近诺德中心拍卖了一楼地下室。经过333轮竞价，预估价超过5400万，最终成交价超过1亿，几乎翻倍。

这个683.55㎡的商铺目前是银行，月租金62万元，租期每年增加5%，直到2023年，租金可高达76万元/月。

算下来，这家店的退货已经超过了7%，在生意上是非常高的。毕竟已经高到可以达到5%。

深圳的发展才几十年。随着经济追赶香港，房价也在走香港的老路。从高价居民楼到高价商铺，未来在重点商业区很难找到店。

要判断一家店铺是否能带来丰厚的利润，就要具备店铺兴旺的必要因素:

大型商场:麦当劳星屋店，靠近著名的海港城正门，乘坐天星小轮或走广东路进入海港城，必须经过这家店；海港城的人流量大，尤其是正门附近的人流高峰，给麦当劳带来了大量稳定的人流；

写字楼:诺德金融中心商铺的核心是福田CBD写字楼的人流，而滨海城市商务区的商铺，除了滨海城市贡献的人流之外，中州大厦、田丽中央广场等周边写字楼的稳定客流，共同支撑着商铺的价值；

地铁口:车公庙地铁口，多条地铁线路交汇，人流最大，商铺售价已超过100万平方米，租金也随着地铁人的撤离而下降；

成熟社区:滨海城市商务区脱颖而出。除了沿海城市，南山中心区的写字楼，地铁2号线和地铁11号线的交汇点，还有一个重要因素。在周边10年以上的成熟住宅区，如观泰、天蓝色、滨水之窗等，社区消费者的流动正好补充了商业区、写字楼的流动。

第三|不看商铺投资是一种误解

富人依靠商业地产获得长期回报

近年来，深圳房地产投资圈的很多朋友形成了一种思维惯性:在深圳买房只能买房子，不能买公寓，不能买写字楼，也不能买商铺。

你真的不能投资开店吗？当然不是！你选错了商店类型。

陶方志创始人顾洪波先生对这一投资逻辑误区有一种解读:

当你的投资经验和资产水平达到一定水平时，一定要考虑翻倍。

首先，核心点是货币。金钱最终会像水一样，一轮又一轮地淹没所有资产。纸币天生就贬值了。

理论上讲，我们80%的人生都会生活在通货膨胀中，但是通货膨胀的强度是多少呢？这是我们在做所有投资时需要考虑的事情。

第二，线上名人店的兴起带来了优质店铺租金的快速上涨。在过去的几年里，有一个非常重要的趋势。楼下很多人的店铺生意不佳，但一些网上名人店却在强势崛起。

线上名人店兴起的核心逻辑是线下店与线上品牌相结合，通过线上品牌引导人们去线下店，这样线上名人店就能带来非常高的租金回报。

第三，商业店铺的兴起和传统街边店铺的衰落。近年来，很多人认为他们没有通过购买商店赚到任何钱，事实上，他们没有通过购买社区商店赚到任何钱。

商圈在崛起中蔓延，距离深圳较远的龙华、龙岗的一些商圈，这几年做得非常好。然而，传统的街边小店更难。

第四，随着区域商业中心的崛起，深圳的每个板块都是大城市。

今年我们也对深圳的一些商家做了一些调研，发现深圳关外的地方原本只是一条街，一个镇，但住在那里的人却有近十几个。

几十万人口对于欧美国家来说已经是大城市了，100万人口可以跻身美国顶级大城市。这是区域商业中心出现的一个非常重要的原因。

第五，阿里JD.COM等电商强调的“新零售”浪潮带来了商业重生。

最近，大型电子商务公司正在落地。以前在网上卖东西的人，现在都要去地下开店了。原因是网上做广告吸引顾客的成本已经高于网上租店。

这也是前一年以来深圳很多商铺租金一直在悄悄上涨的一个非常重要的原因。

第四名|林深双轨加持，最强店铺上市

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