最近，程楠、济南的楼市突然火了，很多楼盘都非常火爆！

他们的受欢迎程度很高。一方面，价格优惠吸引了众多买家；另一方面，程楠确实有一些独特的优势。

今天我们继续前几天的话题——济南22个区哪个适合你？

前几天的文章里，我们讲了济南东部和济南二环各个区的情况，包括新东站、雪山、华山、唐冶、吕雯、CBD、二环内历、二环北段等等。

今天，我们把目光转向济南南部和济南西站。

19.学校、环境、区位是济南南部新城崛起的三大优势

前天，我们聊了一下二环济南楼市。今天，我们把注意力转向南方和西方。

在济南南部，沿着二环以南，济南南部的一座新城已经崛起。这里有六七个楼盘，位置大致如下:

在这些楼盘中，华润广告九里最近抢到了风头:

上周五先推了3栋18层小高层，200多套房子，单价1.4万左右。销量火爆，收获了一批新换组；两天后第二次推高，单价涨了300-400元，比第一次开盘略低，但销量依然红火。

不得不说价格才是王道:程楠和世忠教育集团，价格是1.34万，“还有什么自行车”？

有朋友担心交通:到南二环要走很长一段路，公共交通需要改善。但是这个位置位于济南“油条”的中间，坐车出行非常方便。在公共交通方面，社区公交车已经经过离公元9年不远的紫云府，很多紫云府的业主选择定制公交车上下班。

学校方面，周边有泉泽学校，签约吴京路小学、于颖中学是亮点。

九里公元西侧，在鲁能灵秀城脚下出售。剩下的建筑不多了。公寓175平米以上，价格约2.6万平米。灵秀城的优势之一当然是学校，是一个成熟的社区，有何炅这样的商业配套。

未来灵秀市将有三块地出售，是鲁能上年末收购的。密度很低，已经进行规划宣传，以平房和小高为主，适合提升需求。

从灵秀市向西，到达南北康区。这里有万科山景和绿地新里城出售。

其中，万科山旺将建设超高项目——王越中心，该项目将建设5座塔楼和1个购物中心，其中超高建筑高度为276米。整个项目计划引进印度、停车、创汇，并计划签约第二个印象城。

房源方面，万科山有两个地块，其中B11已经售罄，B9目前在售。

万科B9地块一期规划10栋住宅，其中4栋18层小高层，售价约2万/平，其余为整体容积率较高的高层产品。由于一些敏感因素，之前推出的高层特价房产品均价在1.7万/平左右，对于刚改革的群体来说也是划算的。

新立城是南北康区与万科交错分布的绿地，体量较大，也是这方面的先行者。

绿地新里城的一大特色就是在售产品以中小型公寓为主，总价在90平米左右，适合刚上车的人。

绿地新立城也配有一所学校，从绿地发布的信息可以看到签约的京五路小学。日前，经五路小学校长也视察了这所学校的施工现场，将确保今年9月顺利开学。这样看，吴京路小学对这所学校比较重视。

从南北康区往西，在中海国际社区，今年将迎来最后一块地块——中海九岭南山。

我之前谈过这个项目。位于二环路南高架与九曲庄路交叉口东北角。

产品方面，项目西北角有4栋18层中高层产品，最南端有5栋多层产品，单位面积95平方米；其余为5-10层的小高度、多层等。项目尚未开盘，价格预计在2万元左右。

项目对外交通便利，但紧邻二环南快速路隧道，部分建筑不可避免地受到噪声影响。

学校方面，中海国际社区已经发展成熟，学校口碑还可以。九岭南山北侧正在建设新学校。

除此之外，在二环以南附近，也有融合爱都和中国商城城市之星。

其中，容晖爱豆最近推出了一些多层产品，价格在1.3万左右，也很受欢迎！这种产品最大的缺点是靠近大型墓地。不过，这个价格还是很有竞争力的。

总的来说，济南程楠最近很热。除了价格优惠，这里还有三个突出的优势:

1.一些楼盘周边自然环境很好，比如九里、灵秀城；

2.它属于市中心区。中心区集团化办学成效显著，很多配有房产的学校都不错；

3.在济南的“油条”中间。对于需要去济南东西两端旅游的人来说非常方便。

20.西客站南侧，城市与淮阴交汇处有低密度别墅和平房

再往西走，来到西客站南侧，属于淮阴区和市中区的交汇处，有三个楼盘在售。

其中，腊山皇家园林、水发山、庐山都在腊山脚下，自然环境十分诱人。同时，它们是低密度建筑。

拉山皇家花园有独栋别墅和联排别墅出售，建筑面积约220-420㎡，总价600万/套。另一栋高层住宅楼在售，单价约1.8万元。

水发鹤山销售复式住宅，单价127-176m ^ 2，单价13000-16000元/m ^ 2；还有237-278㎡的联排别墅，均价约2.1万元/㎡，总价约550万/套。

周围的敏感点是:没有学校可建，需要划入学校。属于淮阴区，周边学校很一般；这一带整个城市还是比较一般的，缺少商业等生活设施。

这附近还有另一个大市场，即容晖市。我们之前谈过这个项目，待售产品位于规划中的二环南路延长线以南，铁路以北，锦绣巷。

因此，之前的质量问题给容晖市蒙上了一层阴影。去年年底，这里的产品曾经在朋友圈里以9666元/㎡的价格进行筛选，目前在售产品价格在1.1万元左右。

容晖位于市中区。但由于南有铁路，北有规划中的南二环延长线，项目周边环境也很不成熟，以目前价格来看竞争力一般。

21.西客站，环境宜居，配套越来越好，产业需要崛起

如果说西客站的基石是在2009年打下的话，西客站地区的发展经历了十几年。现在，这里已经从一片荒芜变成了一座新城，一座宏伟的城市正在崛起！

随着近年来的招商开发建设，该区改变了以往商业、学校设施少的尴尬局面。宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心相继投入运营，部分学校逐步投入运营。

由于开发时间较早，西站待售项目较少，目前主要有六套，包括地平西塘佳地、保利西岳、金科、积水潭、刘阳冯春、中建锦绣都等。

其中，西塘甲地理位置相对较好:紧邻地铁R2线，东临宜家、迪卡侬，前方东西走向为烟台路。产品以高层和小高为主，有毛坯房也有精装房，适合刚需和新改的选择。

金科市位于淮阴区政府附近，在经十路以南不到一公里，靠近地铁一号线。项目的定位正好需要。目前在售产品为已交付两期的中间地块。现价12600元左右，毛坯发货。

这个项目位置也不错，在西客站比较中心。产品以大高层建筑为主，地面停车位较多，只需定位清楚即可。考虑到它现在的价格，一般是合适的。

吉水花园作为北区产品销售，项目位于青岛路北侧。位置刚需，公寓面积105-143㎡，单价1.34万左右。

位于金科市东侧的保利西岳，有精装产品，定位刚需刚换的客户，均价1.65万左右。

除上述项目外，西客站以西还有两个主要项目正在出售:

杨柳峰项目和中建锦绣资本项目位于高铁包围圈区域，杨柳峰位于青岛路北侧，中建锦绣资本位于南侧。

两个项目产品结构丰富，有小高、平房、重叠等。中建项目与山东实验中学签约，在西站地区教育设施整体匮乏的情况下，这是一个很大的优势。

蓝城品质是刘阳春风项目的主要卖点。在西客站地区，这个项目的质量确实超过了大部分建筑，可以选择作为一些新装修的客户。

总的来说，现在西站地区的生活环境很好。街道干净，绿化良好。近两年来，常住人口不断上升，人气越来越足。

但坦率地说，西站目前的产业发展仍然不足。该地区有许多商业办公用地，但许多地块尚未建成。

你身边有两个朋友，住在西客站，但在济南东部工作，每天需要沿着济南二环高速贯穿全城，相当不方便。

在未来的西站地区，产业的短板亟待弥补。近日有新闻报道称，西客站片区要打造“京沪客厅”和央企总部城。我希望这些计划能尽快实现。

22.在西站的北面，还有很长的路要走

在西客站以北地区，很多济南人可能没有去过。但是说到吴家宝，大家都会很熟悉。此外，还有安百里奥特莱斯、海宁皮革城等商业综合体。

目前，该地区的许多村庄已经被拆除，展示了一幅即将复兴的废物图。区内有三处楼盘，包括金碧辉煌的乐府、海纳城，还有尚未开盘的平地地块。

世茂辉煌乐府刚刚改址，建筑面积103-142平方米。现已装修交付，现价15000元左右。项目对面是安百里奥特莱斯、海宁皮革城，距离二环西高架约600米。

地平地块去年出让，楼面价7200.63元/㎡，预计今年对外销售。由润华集团关联企业迪平地产与西塘一号项目共同开发。

此外，海纳城项目还有在售的非普通住宅项目，产品建得不错，但土地性质不是住宅物业，要注意。

总的来说，西站北这里的生活环境还是比较一般的。而且小区发展处于起步阶段，未来会有相当比例的工业用地规划，小区很难摆脱刚刚需要的形象。

与东部刚需产品相比，目前该地区房价普遍具有竞争力。

到目前为止，我们已经谈完了济南22个区的楼市特点。

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