李贝贝

8月23日中午，原定于8月25日关停并退出中国市场的上海高道屋宣布继续运营。前一周，宣布即将关闭的上海高岛屋正在全力促销。当时很多客户对高岛屋的离开表示遗憾。

“高岛屋进入中国的时机，与国内百货行业的衰退周期不谋而合。”RET瑞易德华东区总经理周长青直言不讳地告诉《中国时报》记者，传统实体零售业受到了电商和新商场业态的冲击，复制日本经营理念的高道物很难不深入挖掘当地消费需求，因选址不佳而“先天不足”。“时间、地点、人都不利于高道屋，项目的命运一直难以改变”。

第一太平戴维斯华东区董事长、中国商铺部负责人朱强调，任何一个商业地产领域的玩家，都需要转变思维，不断创新，探索新业态，否则跟不上时代，很快就会被市场淘汰。

连年亏损，很难“七年之痒”

6月25日晚，日本高岛屋百货宣布将清算解散其海外子公司上海高岛屋百货有限公司，并于8月25日召开相关临时股东大会。商店定于同一天关门。

8月23日下午，上海高道物百货有限公司发布公告称，由于物业业主公司的支持，以及上海、长宁区相关部门的协助，其重拾信心，继续经营，故8月25日后将继续正常经营。“上海高道屋将重新出发，努力实现百货品质更优的目标，为区域发展贡献力量”。

近日，《中国时报》记者在上海高道屋看到，商场正全力促销，B1-7楼贴满了“sales”的广告牌。除了B1超市和部分品牌仍维持原价外，大部分品牌都有3-7%的折扣，部分品牌的折扣低至1%。大折扣的吸引力，让以安静、汹涌著称的上海高道屋短期客流，与前来“捡错”的消费者肩并肩。但《中国时报》记者也注意到，尽管打折促销力度很大，但很多品牌的原价更高，即使低至一折，也很少有人在意。

在三楼的一家女装店，店主告诉记者，其实在通知关店前两三个月，就有消息称，该店即将在上海高道屋和商户中倒闭。在店铺宣布关闭后不久，就解除了与高岛屋的租约，并且已经找到了新的店铺地址，“去人多的地方”。不过她也承认，一家店铺选址、装修、重新开业都需要很长时间，重新开业肯定会影响之前积累的顾客。

一些顾客对高岛屋宣布离职表示遗憾。然而，有消费者向记者承认，他们之前从未来过上海高道屋，甚至不知道这家店的存在。如果他们不想“捡便宜”，就不会专程。

官网数据显示，成立于1831年的高岛屋目前在日本拥有20家门店，并于2012年12月在上海古北地区开设了第一家中国大陆门店。该店位于古北新区财富中心二期，共地下1层，地上1至7层，建筑面积6万平方米。与日本大部分高岛屋百货的定位类似，上海店也以奢侈品和高端品牌为主，引入日本高端彩妆品牌C.P.B、POLA和部分日本高端服装品牌，以及进口超市和有机餐厅。值得一提的是，在消费体验方面，上海高道屋在业内脱颖而出，尤其是卫生间、产房等设施细节，备受消费者和行业好评。

为什么这么高端的商场都快关门了？上海高道物坦言，这是因为“自2012年12月开业以来，由于消费结构出现了意想不到的变化，行业竞争加剧，实体店消费低迷，门店持续经营难度极大”。

高岛屋集团总裁铃木浩史在2013年9月接受媒体专访时表示，“从目前的业务数据来看，我们处于严峻的状态”。当时他透露，由于零售形势严峻，上海高道屋第一年的销售目标已经从130亿日元下调到80亿日元，再次下调到50亿到60亿日元，力争5年内实现盈利，“相信10年内可以扭亏为盈”。

为了扭转这种不良局面，上海高道屋于2013年开始陆续调整管理、重新调整品牌，并做了大量本土化尝试。比如增加兰蔻、曼吉甜品等知名度高的品牌；引入儿童俱乐部、母婴室等服务，加强营销。高岛屋也希望借助上海高岛屋的实力加强电商，并表示未来还会考虑在mainland China其他城市设立站点。

尽管如此，上海高岛屋仍未实现盈利。根据高岛屋发布的信息，上海高岛屋在过去三年里长期亏损。2017年至2019年，其营业利润分别为5976万日元、6860万日元和5207万日元。对于迟迟未能实现盈利的原因，高岛屋解释称，主要是行业竞争激烈，以及相邻商业设施开发项目延期变更所致。

由于水土不服，国外百货公司经常陷入进退两难的境地

不少业内人士认为，高岛屋在上海经营不佳的主要原因是，以百货为代表的实体零售集体近年来有所下滑，而高岛屋的高端定位与社区型商业区的区位不匹配，公司的经营管理不够本土化。

“高岛屋进入中国的时机，与国内百货行业的衰退周期不谋而合。”周长青对《中国时报》记者直言不讳。其解释称，2012年前后，传统实体零售业受到电商和新商场业态的冲击，竞争和变革压力巨大。很多在国内发展多年的百货品牌，自此也进入了闭店潮。复制日本经营理念，不深挖本土消费需求的上海高道屋，几乎无法脱颖而出。

同时，周长青指出，上海高道屋位于非市级商务区古北，造成了“先天不足”的缺陷:“作为各方期待的高道屋在中国大陆的首个项目，其定位必须相对高端，才能凭借项目的品牌效应和卓越品质，为全市客户打造辐射力。但由于古北商务区的地理位置、区域商业水平和消费群体特点，单个项目很难激发商务区的势能。回归社区商业定位面临成本高、调整难等问题。”高力国际华东零售地产服务部总监钟也认为，高道屋上海店的辐射范围偏于虹桥地区，且不是核心商务区，导致其脱离了原本想要吸引整个上海的消费者。

一位家住古北的消费者在接受《中国时报》记者采访时表示，高道屋因为规模小，是一个社区商业，但“不落地”，品牌价格偏高，在国内的知名度不高。过去几年，他只在高岛屋消费餐饮。“食物真的很好吃”，但“如果你想买日本品牌，通常会直接飞到日本”。

值得一提的是，周长青还指出，高岛屋在中国本土的运营管理还不够。他在中国期间，无论上海高道屋的人员如何调整，第一批负责人都是日本国民。

虽然高岛屋目前不会退出中国市场，但乐天玛特、Marks &斯潘塞、e-mart等外资零售商已经退出中国市场，反映出零售业的竞争不仅激烈，而且充满了变化和不确定性。

“如果项目本身缺乏核心竞争力，在后续业务流程中跟不上市场的快速变化，可能会被直接淘汰。”朱向《中国时报》记者强调，近年来中国商业地产的发展变化速度快于过去二十年，未来五到十年发展步伐将再次加快。商业地产地图中的任何玩家都需要改变主意。

责任编辑:张蓓主编:张玉宁