位于深圳地铁11号线马鞍山站外的多家中介店近日重新开业。站在路边的中介拿着传单向路人推荐林深的房子。
今年4月底，深圳宝安沙井区执法部门连夜出动，查封小产权房周边个别中介门店，马鞍山地铁站附近门店几乎全部关闭。原因是一些从事“小产权交易”的门店被政府相关单位查封，随后更多的中介门店也停止了经营。
近期重新开业后，当界面记者询问某中介沙井片区是否有小产权房时，该中介明确表示:现在政府严查，不能交易，我们不做小产权房的业务。
然而，当天晚上，中介发了一条微信私人问询:“沙井荣泰公园有一套三居室的二手小产权房。现在只需要170万，属于开发商统一建房。找开发商转让，你考虑一下吗？”
界面新闻显示，沙井片区另一套小产权房何春雅苑，近期一套均价约2.7万元/平方米，两套均价约2.5万元/平方米。但沙井片区商品房均价基本在5-6万元/平方米之间，距离项目3公里范围内的二手商品房华盛席晖城四期挂牌单价在7.3-8万元/平方米之间。相比之下，何春雅苑的单价只有同小区商品房价格的三分之一左右。
虽然产权不清，买受人的所有权无法得到充分保障，政府相关部门也不认可该交易并一直在整改，但小产权房中并不缺少买受人。
深圳小产权房的买家选择这个市场的原因很简单，要么是因为买商品房的预算不够，要么是为了以后尽量从旧房中获取更多的利润。
然而，在小产权房的交易过程中，每一个环节都充满了风险。如果不注意的话，买家可能会面临“亏钱又亏钱”的局面。
交易链充满风险
小产权房通常是指建在集体土地上的房屋。1992年和2004年，深圳在完成特区内外土地国有化改造后，成为全国第一个没有农村建制和集体土地的城市。
深圳官方标准里没有“小产权房”这种东西。深圳的“小产权房”不仅包括没有合法申请手续和产权登记的违法建筑，还包括有合法申请手续的农民房、集资建房和房屋拆迁。流入销售环节的小产权房，主要是有拆迁概念的城中村统一建筑和农村房屋。
集团售房、委托中介或现场销售，在律师见证下签订合同，甚至为部分项目提供分期付款或抵押金融服务。多年来，深圳小产权房市场形成了完整的产业链。
但由于核心产权不明确，上述每个环节都可能存在风险。
根据《深圳市住房建设规划》，截至2014年底，深圳市住房总量的48%由原村集体和村民建设，配套宿舍在工业区。
小产权房的巨大存量已经成为交易持续存在的支柱。除沙井地区外，深圳龙华碧湖和智敏、龙岗布吉、宝安福永等地也是小产权房密集分布的区域。
根据法律规定，未依法登记并领取权属证书的房地产不得转让，因此小产权房买卖属于私下交易。
在深圳小产权房市场，大量房源集中在小型中介门店，贝壳或中原地产等大型中介机构不会上市小产权房。这也使得购房者在找房子时要么依赖熟人的资源，要么严重依赖小产权的中介。
今年4月，李武刚购买了一套位于龙岗区的小产权房。他告诉界面新闻:“买小产权房，必须有熟人。我叔叔专门做这个生意，我才能买。可以直接去找中介，但是如果要比较价格，每套房子都不一样，价格也不一样。不注意的话，买产权不清或者一房多的房子，收不到钱。”
在交易小产权房的过程中，如果房东不能通过交易小产权房来毁约，买家将很难获得赔偿。
根据实地走访，购买小产权房的基本操作流程是:买受人支付定金并签订转让合同，原业主带来手头的购房资料，双方找律师见证。买受人付清全款后，原房主将所有购房资料和律师证明交付给买受人。
如果交易是统一建房，一般遵循“村委会转让”的流程，买卖双方将房屋转让合同带到村股份合作公司加盖公章。
购房合同中通常不标注“房屋买卖”二字，双方往往需要另行签订合作建房或永久租赁协议，以表明买受人拥有房屋使用权。
小型财产交易的恢复
中介谢玲告诉界面新闻:“现在买房是集资合同，买受人通过持股的方式支付价款，相当于你是整栋楼的股东之一。合同会注明你合租的房子。一户人家，房子盖好了你就有一个房间了。”
谢玲和购买小产权房的业主都表示，在小产权房交易过程中，只能取得一份合同，证明你拥有房屋，但不会有红的或绿的。
至于大家强调的——律师事务所的见证人，律师事务所也会有合同，实际上不具有法律效力。
深圳市司法局发布多份文件，禁止深圳律师为违法售楼行为提供律师见证服务。这意味着律师事务所的见证人只能表明合同是如实履行的，但并不一定能保证买受人的权益。
北京大成律师事务所合伙人刘子凯律师表示:“对于小产权房，深圳是不允许律师见证的。一旦见证律师事务所将面临处罚，深圳曾有过律师事务所见证无效而被判赔偿的案例，即使有律师。证人，它没有解释合同的有效性。”
除了交易合同的法律效力之外，在小产房的交易过程中，确认房屋的产权也是非常重要的，但不容易识别出个人购买者。
谢玲在推销自己的房产时说:“如果楼里有历史遗留的收据，是小产权房最安全的类型，合同上会有编号，国土局也有记录可以查询。只有你可以转卖合同，房东不能转卖，合同还规定以后拆迁的补偿也必须征得你的同意。”
但从律师的角度来看，刘子凯并不这么认为:“小产权房拆迁能否补偿是不确定的，没有产权证的小产权房属于违法建筑。”
具体交易程序方面，小产权房交易一般以一次性付款为主，有中介告诉界面新闻，一手小产权房交易可分为贷款分期，贷款50%，第三方贷款，年利率约4.2%-7.2%。高学历的人凭借学历一般可以获得4.2%的较低年利率。
在界面新闻查询小产权房挂牌情况的相关网站也发现，一手小产权房一般5到10年就可以贷款，年利率在4.56%到10.8%之间。
目前深圳市场商品房首套房贷利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。
但是，这些小产权房交易使用的第三方贷款渠道不是银行，而是一些小额贷款机构。刘子凯认为:“虽然查询到的部分利率会低于商品房贷款的利率，但采取第三方贷款购买小产权房不排除常规贷款的可能，风险较高。”
即使买受人通过中介成功找到合适的小产权房，在买下自己心仪的房子后，仍然有风险伴随着他，即未来房子被拆除后能否得到补偿，是否存在一手房东认为合同无效，以后收回房子的风险。
在深圳小产权房的交易过程中，幸运的人或许可以赌博，拥有一套小产权房；不幸的人，即使在购买的小产权房中生活了几十年，在原房东提出投诉和上诉后，仍然会面临失去房子和金钱的情况。
界面新闻查询中国裁判文书网发现，关于小产权房的合同纠纷数不胜数。部分购房者在小产权房居住20多年后，原房东提出上诉，称当初签订的《房屋转让合同》无效，要求返还该房产及由此产生的房屋使用费。两人都上了几次法庭，买家最终艰难胜诉。
刘子如认为:“深圳对小产权房的判决比较复杂，有的判决有效，有的无效，有的被裁定不予受理。从目前的政策来看，买小产权房是有风险的，大家都告诫不要交易。”
小产权房交易的背后
“深圳市中心的房子高攀不起。关外商品房还款压力太大。如果孩子出生不久，他必须有一个固定的住所。我们决定买一套小产权房。”
在豆瓣上的一个团购房源中，基于以上原因决定在深圳购买小产权房的买家不在少数。
以界面新闻走访的宝安福永小产权房为例。近80平的装修小产权房总价约170万元，光线不好的小产权房总价120万元。
小产权样板房和普通商品房没有太大区别。
对于预算不宽裕的深圳购房者来说，小产权房总价可能不够深圳商品房首付。100万可以在深圳落户，不用担心月供。相比之下，小产权房特别“香”。
“我买的小产权房76.6平米，装修过。最后我交了150万。我现在买不到五年的商品房，每个月的供应压力很大。以后买不到商品房就自己住，有能力买商品房就买这一套。”吴立说。
作为小产权房，其“握手楼”的特点并没有改变
甚至有网友认为:“深圳小产权房是中低收入人群买房的希望。”
当然，小产权房交易市场还是有很多投资者的。这类客户购买小产权房的主要目的是为了争取更大的利润。一旦小产权房通过旧的改革被上缴，就会有巨大的套利空。
据经济观察网报道，深圳白石洲旧改项目就是一个典型案例。截至2019年底，该项目拆迁房目标价格不到5万元/平方米，去年高峰期以9.8万元/平方米成交。
白石洲的旧房价格翻了一倍，因为一些投资公司进场交易。投资公司是深圳小产权房链条中不可或缺的一环。深圳市场大部分有拆迁指标的农房都被投资公司操纵的痕迹所掩盖。这些投资公司专门挑选小产权房项目入市，分批收房，重新包装后对外销售。
广东省住房政策研究中心首席研究员李也表示:“深圳一直投资小产权房。但由于前期商品房价格快速上涨，小产权房与商品房价格差距拉大。特别是近年来，旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨而上涨。许多基金在补偿前投资于小产权房的布局，以获得高回报。”
此外，小产权房交易显然充满风险，为何屡禁不止，这与深圳多年的住房供应矛盾密不可分。
早在2014年，深圳市政府就在相关规划文件中指出:“商品房占住房总量的比重相对较低，难以满足居民日益增长的购房需求。我市住房供应结构性失衡短期内难以彻底解决。"
近年来，深圳不断增加住宅用地供应，旨在解决住房供应矛盾。
7月9日，深圳发布《关于进一步增加住宅用地供应的若干措施》，涉及深圳住房、商办、人才保障、学区房等具体问题。
除了提到供应目标和计划外，该措施还提出允许商业用地转为住宅用地，最高30%调整为商品房，其余为公共住房；同时，引导老项目建房，申请增加住宅面积，将已批规划的商业改为可售公房。
再加上去年7月15日发布的楼市调控政策和今年2月发布的二手房指导价政策，深圳正试图从多方面解决深圳长期存在的住房供应矛盾。
当然，为了通过增加土地供应和楼市调控政策来缓解住房供应矛盾，还需要等待时间。
有长期关注深圳房地产市场的业内人士认为:“深圳楼市形成了浓厚的投机氛围，大家买房也是一种炒房。除了深圳地理位置的优越性，大部分人都会看好房价。毕竟，土地供应引发的住宅矛盾不是一天就能形成的，楼市的投机氛围不可能马上消失。”
如果不是这样，高风险的小产权房怎么可能成为投资者的赌博呢？
