经过200多轮的大战，急需在上海补位的华侨城以50.01亿元拿下唐镇新土地王。

本月初，7家房企对北外滩184轮竞价的硝烟尚未散去。7月21日，围绕唐震剧情的新一轮激战再次打响。

华侨城有最高的价格限制来“占领”土地

拍摄地块为唐镇镇北小区PDP0-0404单元D-04-06。位于塘镇东侧，东至李成路，北至德春路。出让面积56522.9平方米，建筑面积2.0平方米，建筑面积113045.8平方米。该地块起拍价42亿元，楼面价37153元/平方米，住宅套数下限908套

据上海中原地产首席分析师卢文喜介绍，该地块吸引力大，可分批次开发2-3年，有效补充了上海房企的土地储备。而且板块内库存稀缺，所以目前待售房源很少，比较稀缺。此外，虽然唐镇板块位于郊区环，但已经有同行作为“先行者”。自2009年绿城摘得土地之王，打造绿城玉兰花园以来，凭借国际社区的定位和初具雏形的建设，唐镇作为浦东规划建设的四大新城之一，日臻完善。

卢文喜还强调，该地块之所以吸引房地产企业，重要原因是承接了张江溢水房源的需求。张江现在的二手房价格和唐震的还是有一定的差价的。同时，张江的劳动人口普遍收入高，买房能力强。

该地块最终吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、金桥五家房企入驻。

上半年竞价，基本上是在金桥、建发、金茂三家国企之间开始的。第56轮，边路华侨城突然进入战局，关键时刻多次加价。

74轮过后，基本成了金桥和华侨城的竞争，双方多轮难分胜负。

经过232轮战斗，金桥因自有资金到期被仇恨击败，华侨城最终以50.01亿元总价拿下该地块。按计算容积率面积113，045.8平方米计算，该地块楼面价为44，238元/平方米，溢价率为19%。扣除15%自持面积后，地块可售部分楼面价达到52045元/平方米，刷新浦东唐镇板块楼面价纪录，将上海外环外地价推上新高度。

卢文喜直言，最终成交价超出金桥预期，但华侨城自有资金充足，显示出其强占土地的巨大决心。

事实上，50.01亿元也是本次唐镇土地拍卖的最高限价。以“天花板价”拿下土地的华侨城，背后还是最后一站的困难。

有业内人士分析，华侨城之前在上海出售过两家房地产公司的股份，土地储备稀缺。如果不及时补仓，将被迫退出上海市场。

预计未来平均售价在7万元左右

挂牌出让的土地曾于2016年7月出地。然而，当上海外环频繁出现地王、溢价率上升时，出让方以修改出让条件为由，暂停了土地的出让程序。

在随后的四年里，除了唐镇的一些旧改项目外，纯住宅用地一直处于无供应状态。现在又挂了地块，起拍价从当年的25亿涨到了42亿。

在今天的地块之前，唐镇的最高地价是2015年某名城拿下的29697元/平方米。上半年，浦发还拿下了两块城中村老旧小区地块，楼面价约2.5万元/平方米。从这个角度来看，华侨城44238元/平方米的楼面价并不低。

卢文喜预计，按照这个速度，正常情况下，项目大概一年半左右就能开盘，预计均价7万元左右。

据58房研院院长张博介绍，未来华侨城的销售价格将在每平方米7万元以上。根据安居客的数据，唐镇7月二手房均价为42992元/平方米。目前该板块出售的二手房中，距离地块较近的仁恒董娇花园挂牌价格突破7万元，紫金九号突破6万元。

因此，张博认为，在市场条件相对稳定的前提下，不会有过度的项目去建设压力。如果产品的质量和定位更精准，未来的市场接受度会更高。