作为一家面临罕见跨越式挑战的“黑马”房企，融创在把握中国房地产逆周期攻击机会方面几乎没有对手。

上市10年后，融创抓住房地产调控赋予的跨越式发展机遇，以并购开始规模扩张，从不到100亿的销售额起步到6000亿左右，从前30强以外的区域性房企步入头部，连续三年位居行业前四。

但如果只把它看作是一个冒险主义的成功故事，就忽略了融创对机遇和风险的辩证思考。孙宏斌行事果断，但内心崇尚理性，厌恶风险。纵观融创多年的扩张逻辑，他反复强调土地不要贵。

军事家要能“风驰电掣”，懂得“徐如林”。龙头房企有更强的熨平周期的能力。区别在于如何把握攻防节奏，是否对市场时机和应对策略有更细微、更准确的判断。

稳定增长，利润释放

当中国房地产行业以16万亿元的规模进入“新常态”时，前端房企打破唯规模论，稳步增长已是共识。自2018年以来，融创一直致力于均衡、高质量的增长。去年进一步提出降低杠杆率，强调综合竞争力，这一点在最近两年的财务报告中得到了明确体现。

2020年最新的年中报告显示，融创持续释放利润，优化债务结构，经营节奏进入内生增长、稳健发展的新阶段。

融创上市后，一度埋头扩大规模，年利润只有20-30亿。但从2017年开始，排名前四的融创进入利润释放周期:2017年至2019年的三年间，融创净利润快速上升，分别达到110亿元、165亿元和260亿元。融创对投资者的分红回报逐渐增加。

2020年上半年，融创业绩进一步稳步增长，营收达773.4亿元，核心净利润达130亿元，股东净利润同比增长6.5%至109.6亿元。

外界估计，融创截至去年底的优秀销售额约为8000亿元。按照接近70%的股权比例和11%左右的结算净利率，潜在利润储备可达600亿元。这些利润将在今明两年快速释放，成为融创业绩增长的坚实支撑。

优质土储的庞大规模是融创未来业绩增长的最大基础。最近两三年，融创确认的土地储备价值一直保持在3万亿左右，也有1万亿左右的旧改等潜在土地储备。土地储备规模几乎仅次于碧桂园。这些土地中，80%以上位于一二线核心城市，60%以上是通过并购获得的。最新平均成本仅为4312元/平方米，未来将持续为融创贡献利润。

值得注意的是，融创旗下物业板块融创服务于8月初开始分拆上市。作为2019年成长最快的大型物业公司，融创服务有望成为上市后最具价值的上市物业公司之一，这将有助于提升融创的估值和盈利水平。

净负债率下降，严格控制土地增量

同时融创账面现金高达1209亿，流动性充裕。进一步兑现了调整债务结构、降低杠杆率的承诺。

今年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率较2018年大幅下降，随后再次大幅下降23个百分点。受益于今年债务结构优化——提高银行负债率、提前偿还高成本信托，融创上半年新增融资成本也大幅下降1.9个百分点。

降低净负债率，要从两头努力，一是增加净资产，二是严格控制土地的增加。

融创所有者权益稳步增长，最新数据较去年底增长17.4%至1339亿元，股东权益970亿元，较去年底增长16.7%，有效增厚了净资产，扩大了净负债率分母。

精准高效的土地投资一直是融创的核心竞争力，这一点在过去几年波动的市场环境中反复得到印证。今年上半年，土地市场持续升温，部分房企上半年取得的土地量超过去年全年。但融创保持冷静，严控征地节奏，仅新增土地储备1730万平方米，对应价值2330亿元，同比锐减64%。

一方面，融创认为目前土地拍卖太贵，不是拿地的好时机。另一方面，融创在一二线市场有足够的土地储备，足够两三年的发展。它不急于获得土地，可以耐心等待机会。

融创坚持自己的节奏，控制土地溢价水平，将投资重点放在市场需求快、未来市场确定性强的核心城市，从而在未来更加激烈多变的市场中处于领先地位。

但为了保证可持续发展，融创每年仍需择优保证足够的新增土地储备。这也意味着降低负债率的关键是加速销售和支付。

今年的疫情影响了房企的销售节奏，但融创在5月份之后很快恢复了销售节奏，7月份同比大幅增长27%。今年前7个月，销售额2475.2亿元，与去年持平。根据往年的经验，下半年尤其是四季度是融创发展的阶段。根据下半年6213亿元的可销售资源储备，融创全年销售目标可以毫无问题地实现。

融创的长期机会逻辑

一个好的猎人慢下来，并不意味着放弃机会。

孙宏斌的经营哲学充满辩证法，善于在危机时刻看到机会。当整个行业都在为前景焦虑的时候，融创的多元化布局已经瞄准了长远。

融创的选择不同于其他龙头房企。恒大的新渠道是造车，碧桂园的新增长点是机器人和现代农业，都选择了自己的“海量”需求市场。

产品基因更强的融创，专注于文化旅游娱乐。一个简单而符合逻辑的理由是，无论是文化旅游还是娱乐，其本质都是为了迎合消费升级，为美好生活打造精品，与擅长打造精品住宅的融创有着相同的目标。

2019年初，融创集团战略升级为“中国家庭生活更美好综合服务商”。围绕这一逻辑，融创延伸了房地产业务，成立了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团。

随着文化旅游、会议会展、医疗保健等众多“地产+”产业项目的开业，融创在中国迅速建立起以雪世界、陵墓、酒店、主题公园、电影之都、会议会展为核心的强大产业集群。

值得一提的是，疫情过后，文化旅游消费迅速转向国内趋势，对融创文化旅游将大有裨益。今年上半年，融创旅游收入受疫情影响，但很快恢复正常，此后逐月增长。截至8月25日，月收入突破5亿元。

日益复杂的产业金融环境，让房企对未来的判断更加困难。站在十年上市的新起点上，融创坚持自己的节奏，或许是适应一切变化的最佳策略。

结束

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