先取秦汉，再取曲江？
文|孙别空
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-陕西新地产-
01
在中国的房地产行业，几乎每个大开发商都有自己的标杆产品，一些知名产品绝对是名不虚传的豪宅项目。
比如绿城的玫瑰园系统，融创的桃花源系统和印度系统，泰和的庭院系统，金茂的豪宅系统，东源的印度长江系统，龙湖的原始系统，都是品质和身份的象征。
但是，并不是每个人都能买得起豪宅，所以除了高端产品之外，各个开发商往往会做出一些差异化的产品，覆盖所有的买家群体，保证企业规模的不断扩大，增加利润，规避风险。
在这些知名开发商中，星河湾似乎是一个“异类”，他们的产品没有“家族”区别，只有“世代”区别，也就是说，星河湾所有的项目都是他们的顶级产品。
▲ Xi安星河湾实拍
在房地产圈，曾经有一段关于星河湾新人与前辈对话的经典段落:
星河湾是哪个开发商做的？
星河湾。
星河湾有哪些产品？
星河湾。
2001年，广州星河湾恒空诞生。以其精益求精的品质和豪华气派，短短一个月就吸引了10多万人观摩、学习、购买，可谓“外观即巅峰”。
▲广州星河湾实拍
2002年，在广州大获成功的星河湾北上北京，在北京四环外扎根。花了三年时间精心“雕琢”北京星河湾。
当时星河湾董事长黄文仔就大胆表态:拿不到冠军我就走回广州。
为此，他曾在北京星河湾工地担任“监工”。当时，建筑工地上的人们经常可以看到黄文仔穿着胶鞋，戴着安全帽，拿着手电筒、放大镜和尺子到处检查。
▲星河湾董事长黄文仔
2005年，北京星河湾轰动全城，不仅吸引了顶尖的销售，还吸引了许多国家的外交官前来参观。
▲北京星河湾实拍
2009年，后来被称为“世界五大玄幻豪宅”之一的浦东星河湾，甚至创下了6小时卖出40亿元的纪录。即使在今天，这也相当令人瞠目结舌。
▲浦东星河湾实拍
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02
连续的成功也让星河湾董事长黄文仔确立了“中国豪宅教父”的地位，他在星河湾的房子也被称为“豪宅中的劳斯莱斯”。
与同行对规模和利润的拼命追求不同，黄文仔的心思似乎并没有集中在扩大企业规模、拓展多元化产品和上市争取资金上。因此，在销售业绩和企业市值方面，星河湾近年来已经被众多同行超越。
2014年，星河湾登陆Xi安。而不是当时如火如荼的曲江、高辛，而是扎根刚刚成为国家级新区的西咸新区，选择了秦汉新城。
▲ Xi安星河湾实拍
虽然Xi安房地产圈一直说“南曲江，北秦汉”，但当时的秦汉新城还处于起步阶段，无论是吸引力还是生活配套，都与已经成为“Xi安富人区”的曲江相去甚远。
对于星河湾来说，选择秦汉新城的首要可能是区域潜力。毕竟刚刚成为国家级新区，自然生态环境非常适合高端住宅。
第二个因素可能是地价。虽然当时Xi主城区的地价还远未起飞，但已经远高于秦汉新城。
我们知道，在最终的房价中，土地成本应该占据很大一部分，其次是建筑成本等。按照星河湾一贯的品质，如果在主城，房价可能会超过2.5万/㎡。
▲ Xi安星河湾样板间实拍
如今，这个价格在豪宅中并不算太高，但那是当时Xi安楼市的淡季，谁也不知道什么时候会结束。所以星河湾选择在秦汉新城落地，通过降低土地成本来保证质量，也是可以理解的。
然而，对于Xi的很多购房者来说，尤其是喜欢星河湾改善的人来说，却是左右为难。
如果选择星河湾，就要远离主城。如果选择主城，就不会有星河湾。
虽然地处秦汉新城配套资源最集中的兰池大道沿线，且有豪华酒店、国际学校等优质配套，但日常生活并不是很方便。
陕西，一家新兴的房地产公司，曾多次撰写关于xi安星河湾的文章。每次都有人留言问星河湾为什么没来主城。当然大家都知道，如果星河湾到了主城，可能就不是价格了。
最终，星河湾虽然在秦汉新城取得了不错的销售业绩，但还是流失了不少高端客户，令人遗憾。
▲ Xi安星河湾实拍
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03
然而，最近，每个人的遗憾可能不得不被弥补。
近日，新地产陕西在网上查找信息时，注意到一家成立于2019年的房地产公司，名为“陕西星河湾嘉德房地产开发有限公司”。
在这家公司的股东名单中，星河湾董事长黄文仔的名字突然出现，他担任了董事长。
该公司的两大股东分别为广东番禺海逸房地产开发有限公司和Xi安方毅腾达贸易有限公司，前者为星河湾的子公司。
在陕西星河湾嘉德的股权连接中，有一家名为陕西东方嘉德实业有限公司的企业，应该是本次星河湾主城项目的合作开发商。
在Xi安的商品房登记平台上，有一个开发商叫陕西东方嘉德建设发展有限公司，他们开发的项目是雁塔区北沈家桥村改造项目，也是著名的天地源万溪天地。
两家公司名字这么接近，坊间都说星河湾曲江项目是要和天地源合作开发。
对此，新地产公司陕西在星河湾找到相关人员进行核实，对方否认合伙人是天地之源，但未透露具体合伙人。
根据网上公开信息，陕西东方嘉德实业有限公司股东之一为xi安曲江建设集团有限公司..
也就是说，星河湾进入主城的合作方很可能是曲江管委会下属的曲江国有曲江建设集团。
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04
前几天去曲江创意谷，发现其东北方向正在紧张施工。
除了街头路和高登路的围墙外，在黄渠头地铁站D出口出口旁还发现了一栋在建的玻璃幕墙建筑。
作为一个房地产从业者，一眼就能看出这大概是一栋类似售楼部的建筑，但当时并没有确认是哪个开发商在做。
几天后回去，看到除了疑似马上要建的售楼部，还有很多大块的石头——黄蜡石！
熟悉星河湾的人都知道，黄蜡石是星河湾园林的标配，所以这块地将是星河湾在主城的新项目。
该地块位于曲江二期万科东方传奇北侧，地铁5号线黄渠首站D出口。
南侧为黄区头儿路，东侧为公园南路，西侧为正在建设中的街头路高登路和正在建设中的奥园曲江城市世界。
西南侧是曲江创意谷，东南侧是约500米外的曲江七小学。
但是，有一点需要澄清。星河湾主城区的合伙人虽然很可能是曲江国企，周边配套设施也是曲江的，但目前这块地不属于曲江管辖，而是属于雁塔区。
也就是说，即使近在咫尺，如果这块地和未来的项目，将来不被曲江接管，他们将来也无法享受曲江的教育设施。
虽然不在曲江管辖范围内，但周边地铁和大型商业已经到位，南三环和绕城高速在南边，项燕路两侧各种配套设施在西边，周边成熟社区有底商。与秦汉新城相比，配套设施要完善得多。
可想而知，这样一块地，再加上星河湾，这只是一个高端项目，绝对不会产生低价。
值得一提的是，万科东方传奇与唐顿庄园之间有一所知名的私立国际学校，即万中集团引进的Xi安曲江德宏学校。
对于星河湾的业主来说，德宏学校虽然每年需要大量的学费等费用，但也不是遥不可及。
-结束-
跟踪报告
作者| sun bie 空
编辑|王鹏飞
