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文/马、姚
研究感受
城市主要规划依附于南京，自身经济发展“停滞不前”
从政府到人民，对南京的归属感比合肥强
投资氛围集中在宁楚边境，城区以自住为主
购买力大部分是由工棚改变的，购买力是有限的
当地消费者对房价的承受能力有限
滁州市下辖2个区、4个县，辖2个市。市辖区包括南桥区和琅琊区。按照定位，市辖区的市场板块和市政规划分为城、北、南、东四个板块。
城市——老城区位于琅琊区，发展趋于饱和；城南——政务新区位于滁州市政府所在地南桥区，也是优先发展的新区。目前，配套设施齐全；城北-琅琊新区位于琅琊区北部，规划发展晚于城南；城东-宿州工业园区自北向南横跨南桥区和琅琊区，是全市的产业集中地，承接着苏州的部分产业转移。此外，南桥区五一镇板块位于城市最南端，紧邻南京江北新区，市场相对独立于市辖区各板块。
销售办公室场景/区域地图
地点:南桥区春宁大道2888号
物业类型:高层
装饰:空白
开业时间:2019年7月
最后开盘:6200元/平方米
项目点评:本项目位于南桥区五一镇，宁楚交界处。该项目属于碧桂园欧洲城，是欧洲城最后一个整体销售项目。项目出售的主要单元为75-125m2三居室和四居室。由于项目紧邻南京，距离江北新区核心区仅18公里。超过90%的买家是投资者，主要来自南京。该项目自2011年开始运营。作为一个城市建设项目，它得到了当地政府的大力支持。截至目前，医院、学校、企业等自营设施，以及宁楚高速、S1轻轨等交通工具均已落地。项目的刚需定位和相对较低的房价使得买房门槛极低，“10万首付”对南京客户极具吸引力。目前，项目前期已陆续交付。虽然买房的投资者很多，但由于位置毗邻江北新区，实际入住率还是可以接受的。
典型项目2:金鹏庆丰岳明
销售办公室位置/沙盘
位置:琅琊区全椒路与景子路交叉口东北侧
物业类型:高层、别墅
建筑面积:8.5万平方米
装饰:空白
上次涨价:高层产品均价9300-9400元/平方米。
项目点评:金鹏庆丰岳明项目是2018年琅琊区的地王，楼面价5157元/㎡，溢价率57%。作为本土房企的领头羊，金鹏自然成为区域板块拍卖的反三脚架。这个项目开发难度大，主要痛点是规划容积率只有1.6。项目采用“高层+别墅”的开发模式，通过高层溢价返还成本。虽然定位被称为“终极改进”，但与精密的销售中心相比，实际推出的产品缩水了不少。得益于本土品牌的口碑基础，项目最高管理层基本售罄，利润得以恢复。营销节奏进入后期模式。由于产品设计和建筑密度的问题，买家对剩余别墅产品的接受度不高，加上购买力的限制，去化效果并不理想。
典型研究项目:北京方成时报余福
销售办公室场景/区域地图
位置:南桥区惠州路与九子大道交叉口
物业类型:高层
占地面积:55万平方米
装饰:空白
开业时间:2019年6月
最后开盘:7300元/平方米
项目点评:本项目位于宁楚工业园边缘，体量55万平方米，只需拿测量板定位即可。与项目本身相比，开发商北京方成的运营模式更为独特。北京城房擅长分销，有200多名全职自营渠道人员，包括上市中介滁州，在全市有600多个渠道。房地产企业发展需要大市场，大型项目通过强大的郊县布局寻求销售机会。“病毒式营销”是其平和生活的基础，在郊县客户资源的支持下，项目量迅速减少。其运营的核心思路是“最大限度挖掘郊县潜力户，以刚需项目聚焦短期、快速项目”。
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