每经记者:每经编辑:魏

郭先生在北京的孩子前几天刚进体育场路的小学，这让他在去年10月开始计划换房时感到如释重负。

短短几个月，郭先生的收购过程曲折坎坷，资金链几乎断裂。在多交了120万元，终于搬进二环的新家后，他感慨地说:“税款转账一次，新房也有了。下一步是悲伤的装饰。”

但郭先生遗憾的是，虽然新房的建筑面积与以前的老房子相比约为60平方米，但由于共用面积的原因，新房的使用面积明显变小了。

值得一提的是，根据贝壳报告，北京每换一套房，就比置换前总价增加116万元；30%以上的换房者换房后，新房面积变小，40%以上的换房者比以前的房子旧，20%以上的换房者搬到了离市中心更远的地方。

北京某社区图片来源:每经记者王家飞摄

我多花了120万，但我住得更小

为了让孩子上更好的学校，郭先生去年10月份就下定决心要换房。

郭先生的老房子位于北京南三环。它建于20世纪90年代，占地面积约60平方米。小区正好在两个地铁站之间，步行到任何一个地铁站都只需要5、6分钟。

老房子是2015年8月买的，郭先生当时花了228.9万元。“窗外直线距离20米，就是东城。”但老房子所在的小区属于丰台区，郭先生还是希望能搬进二环。

但是留给郭先生的时间不多了，因为按照北京的报名惯例，每年5月初就要报名。

据《国家商报》记者了解，2019年下半年至2020年初，郭先生家附近的房屋市场价格约为360万~ 380万元/套。经过中介近30次的走访，郭先生因着急换房，于今年1月4日签订了房屋买卖合同，最终以351.5万元的总价将旧房售出。

郭先生孩子就读的体育馆路小学图片来源:百度地图

事实上，如果你选择贷款的买家，郭先生的老房子本可以卖到370万元。但是，老房子要到2020年8月才能拿到五年的产权证。如果当时再交易，就会错过孩子上学的时间。

卖掉老房子后，郭先生面临着另一个现实问题:他必须在今年5月之前决定买哪栋房子。1月到4月底，中间有一个春节，时间很紧。"整个一月，我每天都在焦虑、犹豫和懊恼中度过。"

对于要买的房子，据说郭灿先生很小心。“老房子卖了之后，手里还有不到300万元的现金。现在，第二套住房贷款可以是40%。也就是说，如果用300万作为首付，我可以买一套500万左右的房子。但考虑到10多万的代理费和几万元的税费，如果买老房子还要考虑10多万的装修费，那我只能买470万左右的房子。”

看了五套房子，反复对比，郭先生最终选择了位于南二环的一套小两居室，属于龙体学区。

新房也是60多平米，是90年代初建的。业主索要470万元，“一分钱也不会掉”。1月16日，郭先生签了一份连夜买房的合同，经测算，4月底可以完成过户。

“虽然房间面积较大，但实际使用面积较小。”郭先生告诉记者，“我原来的老房子的公摊面积比较小，所以它的使用面积比较大。”

也就是说，卖了老房子，多付了120万元后，郭先生入住的新房空变得更加拥挤。

“当时是存款上缴后的凌晨12点，但至少心里的大石头落下来了。”郭先生说，虽然房子不是他家最喜欢的，但为了孩子上学，他不得不接受。

疫情爆发时，换房计划几乎泡汤

然而，年初突然爆发的疫情打乱了郭先生所有的换房计划，甚至差点让他的孩子陷入失学的尴尬境地。

郭先生旧房的买家虽然签了全款合同，但也需要先把原来的房子卖了，再付郭先生现金。但由于买方房屋在过户时被租客占用，加上疫情导致租客回京后被隔离，如果租客不搬走，买方将无法拿到购房款并支付给郭先生。

同样，如果郭灿先生没有现金出售旧房子，他就不能支付新房子并转让它。最让郭先生担心的是，5月份的学位注册即将到来。

郭先生拿到的新房来源:受访者提供

但幸运的是，租房人3月2日去北京隔离，3月16日中介通知郭先生，买方房屋过户完成。3月17日，郭先生的新房网签开始预约。

“3月24日卖房的钱终于到了，半小时后转到了这里买房的监管账户。”当时看着账户里的七位数，郭先生很不高兴，“因为半小时后就归零了”。

终于在4月14日，税务过户完成一次，郭先生拿到了新房。本月初，郭先生的孩子也顺利上学了。

郭先生的换房经历可能代表了一种向市中心迁移的趋势，但他的房子在迁移过程中面积变小了。根据RealData的数据显示，北京大部分置换客户换房后的平均公寓面积增加了18平方米，达到96平方米，大大提升了居住面积。

这次换房后，虽然有各种不完善的地方，但郭胜生最欣慰的是孩子上学的问题得到了解决。“也许五六年后，我会再次面对选房、看房、犹豫的过程。”

国家商业日报