2020年以来，整个房地产都弥漫着“淡淡的凉意”。

一季度市场本来会出现“金三银四”的短期繁荣，但由于黑天鹅的影响，各大城市立即关闭了销售部门。在这种情况下，整个楼市的销售都很惨。虽然大部分城市的政策从4月份开始略有松动，但即将到来的调控和升级却过重，再次熄灭了“上涨”的预期。

下半年，房企变得更有信心，以期通过“金九银十”赢得漂亮的转机。然而，我再次没想到的是，万科和恒大在新的国家禁令下开始行动，房企真的吓坏了。央行首次提出“三线”原则:

剔除预付款后的资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金债务比不到一倍。

这无形中意味着，房地产企业希望通过“高负债”继续获得高分红的日子已经开始结束。

过去的房地产企业是什么形式？我们可以梳理一下，房地产行业常被称为“高周转、高负债、高杠杆”。高杠杆是指原股东投入的本金很少，经营主要靠大量借款来实现。比如一个房地产企业需要开发一个房地产，但是只有500万元的现金可用，但是购买这块土地需要5亿元，开发建设这个房地产需要10亿元。如何用500万元启动资金拿下这块地，顺利开工建设？然后通过多种渠道借入大量资金，向杠杆较高的金融机构撬动5-1亿元的融资额度，既能买地又能顺利启动房地产。

然而，一个新的问题出现了:运营负债将迅速增加。如果一般企业的负债在60%-70%之间，还是正常的，但如果负债率过高，企业的偿债能力会明显下降，可能存在一定的风险因素。

这时，为了还债，企业只有两种办法:

提高业务效率，进行快速销售，通过新的业务利润偿还过去的负债。这叫高周转。比如在中国的房地产行业，一个房地产企业一直追求45天开工，90天转正，这是非常有名的。通过这次运作，从一个全国TOP1房企都不知道的小规模房企发展起来，其他大大小小的房企纷纷效仿；

以新债还旧债，比如在国内外发债，多渠道融资。面对上一轮到期的债务，开发商将迅速开展新的融资活动。例如，如果债务到期是1000万元，资本只有500万元，需要投资新建楼房，那么房企可以再筹集1000万元，把筹集到的1000万元投入新建楼房，然后周转一次，换来500万现金，再加上原来的500万现金，这样就可以偿还原来的债务。

长期以来，房企主要采取第一种方式还债。毕竟以债养债风险很大。

央行三条红线对房企的影响有多大？看看万科和恒大的动作。恒大开始“全国楼盘三折出售”，万科郁亮则直言，这次改革不亚于当初土地招拍挂的影响，未来房地产行业和制造业没有区别。你什么意思？言下之意是“我们的房地产是高融资带来的高红利，但未来拿不到钱，只能维持低利润，和制造业没什么区别。”

2020年下半年，房价急于上涨。然而，随着楼市进入稳定期，房地产开发商“希望提价”的预期开始落空，央行出台新规定，顿时让房地产开发商陷入尴尬境地。

如果这个政策的影响就像房地产调控只持续3-5个月或者只持续半年-1年，对楼市的影响不大，但却是一个持续性的政策变化。机构调研数据显示，目前超过80%的房地产开发商达不到央行“三线”标准，即使有20%的开发商勉强达标，“融资也会受到限制”。

从2020年最后两个月到2021年，房企将如何应对？专家认为，明年房价会更难过有两个原因。

1、目前房地产市场销售不理想。

虽然龙头房企的优势仍然非常明显，但仍然无法抵御整个楼市“需求减弱”的冲击。2020年1-10月，恒大、碧桂园、万科总销售额达1.8万亿元，百强房企中仅有26家房企达到千亿元。

虽然数据依然明丽，但很难遮挡销售的颓废，需求旺季已经不在了。这是主要原因。在一项关于购房者购房意愿的调查中，70%的购房者表示会推迟买房计划，10%的人表示会在2020年取消买房计划，只有20%的人认为可以买房。

2.房地产开发商的债务到期了。

RealData数据显示，1-10月，房企境内外债券融资规模达10283亿元，同比增长1%，但较2019年同期增长20%。与2019年相比，1-10月融资规模为2019年全年融资额的87.1%。

此外，2020年9-10月，房地产企业连续两个月发行大规模债务，因此机构预测11月和12月以及2021年上半年大规模债务将到期1071亿元。虽然房地产企业尽最大努力去销售，但高额的债务仍然让房地产企业苦不堪言。

土地收购、融资、开业、销售、回款是几件大事。如果无法实现销售，回款将受到阻碍，融资将被切断。房地产企业该怎么办？估计继续降价仍是最可行的方案。

了解房地产，关注这个数字。