3月30日，央行宣布7天期逆回购利率下调20个基点，这意味着4月20日LPR利率也将下调至少20个基点。4月3日，央行宣布定向下调中小银行存款准备金率，下调金融机构在央行的超额存款准备金利率。一切都表明，降息步伐在加快，货币宽松力度在加大。

另一方面，海外疫情越来越严重。4月4日，新冠肺炎感染人数突破100万。美国的失业人口在两周内达到了1000万。全球经济受疫情重创后，对于未来房价是涨是跌，众说纷纭。买房，担心房价下跌，减少收入，断供；如果你不买，你会降低利率，让你的货币贬值。只需要这一节真的很难！！

与此同时，近期市场形势也难以捉摸。

关于市区新房开盘、二手房业主急涨价的推文在朋友圈里泛滥。是真是假？这些4万元/㎡的二手房是谁买的？实际成交价格是多少？疫情下，各个市场的增长率是多少？

带着这些问题，严宪军走访了程楠关注度最高的大片地区:

2019年5月，随着深圳湾一号创始人彭锐以2.17万元/㎡的单价拿下西平宏伟路9万㎡商住用地，以镜湖时代城为首的西平片区地产成为引领楼市的价格标杆。早在2019年，3房单价在3.1-3.3万元/㎡之间。

2019年11月，华润以最高价45亿元拿下程楠CBD商住区，区域效益持续上升。12月，万科金隅华府暴涨，单价超越镜湖时代城。目前为程楠最高上市楼盘，单价3.8-4.5万元/㎡。

这种趋势也蔓延到了程楠总部基地地铁站的蚌区。早在2019年3月，恒大御湖的业主就发布了每平米5万多的挂牌方案。当时市场上的平均成交价格是25000元/㎡，这在当时好像是个笑话。然而，在过去的一年里，它实际上成为了现实。现在恒大御湖的二手均价在3.4万元/㎡左右。

领涨标杆光大景湖时代城 引领标杆广达镜湖时代城

万象府一路之隔金域华府 万象府一路被金玉华府隔开

业主挂盘5万的恒大御湖 业主挂出5万恒大御湖

从上表可以看出，与今年3月的成交价格相比，疫情前2019年12月的成交价格上涨了10%左右。取决于朝向、楼层、税费等因素，成交价格无法反映实际涨幅。

易先军实地走访了各大中介门店，了解到目前所有真心卖房的都是需要更换的业主。二胎以后，它在家里跑，2房3房，3房4房。所以市场上2房比较多，3房很少诚意出售，2房单价一般比3房低10%左右；

比如在金隅华府，3-4房的挂牌价格现在都在4万多，但3月份却卖出了一套74㎡的2房，单价3.5万元/㎡。此外，大部分二手楼以3房为主，4房稀缺。因此，市区新的4居室公寓非常受欢迎。详见易宪军新城考察报告

2020年3月程楠部分物业成交价格

上图为易宪军编制的今年3月程楠主要楼盘实际成交价格。仅供参考，不作为交易依据。

给购房者的建议:

1.目前海外疫情严峻，全球经济受到影响。很多外贸企业反映订单不足。如果你看好国运，有稳定的工作，不担心失业，赶紧上车。如果求稳，可以等到今年6月国外疫情明朗后再做打算；

2.想买的话，如果资金充足，144㎡以下优先考虑4房，100㎡左右再考虑3+1房。这些是未来刚换的首选单位，市场流动性强，价格坚挺。可以买3房尽量不买2房；

3.工作不稳定的非国有企事业单位，为了保险，每月储备至少3年的供应量；

4.区域房价分化会越来越明显。尽量在核心区10年内买房。