要点

●继沃伦·巴菲特之后，日本房地产市场再次迎来PAG 8000亿“史诗级”注资；

●在新冠肺炎的影响下，所有国家的房地产都受到了正面或负面的影响，但日本房地产被认为是受影响最小的；

●PAG之魂:丹·魏健是如何完成从“戈壁观察者”到“传奇投资者”的华丽蜕变的？

●丹·魏健的投资信念:既要赚钱，又要安全。

上个月，我们刚刚得知，沃伦·巴菲特旗下的伯克希尔购买了五家日本贸易公司的股票——伊藤忠商事株式会社、丸红株式会社、三菱株式会社、三井株式会社和住友株式会社。

光是这一点就能让长期看好日本的投资者兴奋不已，但没想到恰恰上周又有一个“重磅炸弹”被抛入日本房地产市场——港股PAG集团将在未来4年投资日本房地产约8000亿日元，高调入市。

如此“张扬”的PAG从何而来？

很多投资者听到“黑石”都会睁大眼睛，因为这是一家宫廷级的投资公司。从其投资趋势，我们可以窥见未来的市场趋势。

同样，作为“PEI TOP50”的PAG泰盟资本，我们也可以从其布局来看未来的投资发展。毕竟它在投资领域有个称号——“亚洲小黑石”。

2020年初，黑石集团、安联保险公司、安盛投资管理公司共向日本租赁公寓市场投资超过49亿美元。

巴菲特进入日本市场后，PAG紧随其后，在日本房地产上花了很多钱。种种迹象表明，日本房地产并没有受到新冠肺炎蔓延的重创。

即使因为对日本房地产市场的影响有限，投资者也更愿意在日本获得比欧美更高的投资回报。

为什么看中日本房产？

PAG泰盟投资可以说是日本房地产投资的“常客”。事实上，泰盟投资的房地产业务成立时间比2002年的泰盟投资要早得多。太平洋联盟投资的房地产业务的前身是成立于1997年的安全资本。

九年前，泰盟投资完成了与日本担保资本日本公司的合并计划。SCJ从东京证券交易所退市，并更名为担保资本。担保资本一直是日本房地产投资和资产管理业务的领先企业，是日本领先的房地产投资管理公司。

正是因为担保资本是一家老牌的日本房地产投资管理公司，所以日本一定是泰盟房地产业务的重点。

イ

PAG灵魂投资者丹·魏健

从戈壁观察者到“传奇投资者”

50年前，在内蒙古的戈壁滩上，一位年轻的知青下乡了。作为广大农民中的一员，他不仅负责在当时中国最贫瘠的土地上种植小麦和玉米，还当过一段时间的赤脚医生，为当地的工农兵提供最基本的医疗服务。

虽然这种无聊的生活占据了他的青春，但他对知识的渴望足以让他放弃“戈壁观察者”的身份——丹·魏健，他后来建立了PAG这个伟大的帝国。

丹·魏健在北京长大，父母的职业也很体面。一个是海关官员，一个是秘书，算是半个书香门第。1969年，丹·魏健碰巧去了农村，去了内蒙古的戈壁沙漠，在那里他主要负责种植小麦和玉米。

即使在这个对未来无止境的迷茫期，丹·魏健依然能够展现出他“如何提高效率”的能力。

在《走出戈壁:我的中美故事》一书中，他经常提到自己在戈壁的制砖团队中的一个有趣的故事:在搅拌水泥、倒模、等待烘干等一系列当时看似出了问题的工作流程中，他最先发现“专业有序”的工作模式可以大幅提高水泥砖的产量。

于是他带头，一个队员负责搅拌泥浆，另一个队员把准备好的泥浆倒入模具，他负责把砖块运到干燥区等待成型。

这个系列现在是最基本的“流水线式”工业制造，这让他们组当时的产量翻了一番。

善于思考的丹·魏健在知识方面一直孜孜不倦。为了寻求广阔世界的知识，他坚持听英语广播，认真学习英语词典。最后，他在1980年获得了去美国留学的奖学金，选择了旧金山大学学习。

随后他于1982年进入伯克利大学攻读博士，毕业后在世界银行工作，11年后加入摩根大通，成为一名常驻香港的投资银行家。

又过了5年，他转投美国新桥投资，与传奇交易撮合人、TPG创始合伙人庞德曼合作，救助了两家在亚洲债务危机中倒闭的银行。

2010年，丹·魏健“华丽转身”离开TPG，多年的投行经验让他培养了极其敏感的市场洞察力。

之后迅速募集了25亿美元，并在一家名为PAG的现有公司启动了自己的基金项目，从而与PEI一起跻身亚洲私人投资公司50强。

道琼斯中国公司前CEO、顾问麦健陆曾高度评价丹·魏健的能力，“丹·魏健非常善于分析和解释他投资领域的详细机制”。

ウ

赚钱和安全是必要的

正如我之前所说，PAG长期以来“熟悉”投资日本房地产。在PAG成功的投资案例中，大阪环球影城可能是最著名的项目。

2011年后，日本旅游业陷入短暂的萧条，作为吸引游客最佳工具之一的大阪环球影城也陷入危机。

2013年底，PAG宣布将入股环球影城，并以2.5亿美元支持其正常运营，使得大阪环球影城安全度过经济危机。

目前投资大阪环球影城非常成功。除了日本固有的“观光立国”政策外，大阪环球影城的名气越来越大，也使其成为全球十大主题公园中发展最快的公园。

经过一年半的支持和运营，2015年大阪环球影城的客流增长高达18%，这是其他任何人都无法比拟的。

PAG不仅对日本感兴趣，也是他们长期密切关注的市场之一。

2013年，PAG收购了上海大岳889广场项目65%的股权。两年后，它与万科、蒂斯曼施派尔联手，收购瑞安房地产旗下的上海企业天地三期...

看看PAG的房地产业务，它横跨亚洲7个主要城市，完成了6500个项目投资，实现了19%的净回报率。在丹·魏健看来，投资应该“既有利可图又安全”。目前，日本房地产市场的“安全性”是PAG抛出8000亿元的主要原因。

エ

日本房地产化危机为“机遇”

放眼全球市场，绝大多数行业都因新冠肺炎疫情的蔓延而受到不同程度的负面影响。

仲量联行JLL发布的《2020年上半年世界商业地产统计报告》显示，全球商业地产投资较去年大幅下降，新冠肺炎蔓延是主要原因。

正当各行各业对自己未来的发展束手无策的时候，好消息从日本房地产传来——截至6月，日本房地产的成交价格和每平方米单价一直在上涨。

日本房地产研究所发布的白皮书《东京公寓市场趋势》显示，今年上半年，都市圈新建公寓平均售价已达6668万日元，连续第八年上涨，突破2020年上半年房价新高。

同时，截至今年上半年，日本地价仍处于上涨趋势，以+1.42%的变化率牢牢抓住了所有日本房地产投资者的心。

它还经历了新冠肺炎扩散带来的经济打击。与美欧相比，在受影响轻微的亚洲国家中，日本房地产市场表现出较强的韧性。

日本经济规模巨大，所以日本的潜在贸易机会会比其他国家多。这就是海外投资者越来越关注日本的原因。

参考文献:

日本经济新闻网:香港ファンドPAG，日本の房地产に最高投资8000亿元

。日本地价网络数据

独家专访|悄悄反击的日本房地产正在重拾失去的20年

...亚洲小黑石联盟的前进之路。

日本房地产吸金，PAG传导8000多亿投资；房地产投资信托基金超过2周高

东京都市圈新建公寓房价连续8年上涨:2020年上半年房地产市场走势

2020年，日本房地产租金将爆发式增长！黑石、安盛等众多知名投资机构纷纷加码！日本公寓投资可能翻倍！

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上图来自网络

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